Риски при покупке квартиры по договору дарения

Почему договор дарения считается надежным?

Покупка недвижимости по договору дарения кажется многим «надёжной» сделкой: продавец формально не продаёт квартиру, а просто дарит её, обычно близкому родственнику, и покупатель затем приобретает её куплей-продажей. В такой схеме нет ценового спора и налогового взноса (если стороны – близкие), поэтому складывается ощущение минимальных рисков. И правда, по мнению экспертов, дарение недвижимости традиционно считается одним из самых надёжных способов передачи жилья: такие сделки редко оспариваются в суде, ведь свободное волеизъявление дарителя играет решающую роль. Тем не менее, всегда существует возможность обрушения этой схемы, и именно поэтому стоит заранее тщательно изучить возможные ловушки при покупке квартиры, полученной продавцом по дарению.

Чем опасна покупка квартиры, ранее подаренной

Даже формально «безупречная» дарственная может оказаться проблемной. Например, гражданское законодательство позволяет оспорить или отменить договор дарения по ряду оснований. 

Классические ситуации – даритель был недееспособен или находился под давлением (например, мошеннического характера). Если сделка совершена с нарушением прав третьих лиц (неуплачены налоги, не учтён согласия супруга, не учтены возможные наследники и т. п.), договор могут признать недействительным. Так, покупатель должен помнить, что родственники дарителя (наследники, супруги) могут попытаться доказать, что даритель был введён в заблуждение, не понимал сути документа или не отдавал отчёта своим действиям. Если суд встанет на их сторону, дарственная «летит в корзину», а купчая – аннулируется.

Например, в одном деле мужчина подарил свою единственную квартиру «по ошибке», думая, что подписывает договор ренты – суд признал дарение недействительным и вернул собственность прежнему владельцу.

Иногда договор дарения признают недействительным как таковой. Типичные примеры – подарен лишь дом, без земельного участка под ним (при общем владении дом+участок); даритель заблуждался относительно характера сделки (как в случае с рентой выше); сделка совершена «накануне банкротства» дарителя, чтобы скрыть имущество от кредиторов. Суд часто отменяет дарение, совершённое перед банкротством, считая это выводом активов из конкурсной массы.

Ещё один риск – дарение квартиры, которая является совместной собственностью супругов, без нотариально заверенного согласия второго супруга. Если так получилось, что жильё считалось общим (например, пара жила вместе и вносила деньги на ремонт), а супруг не дал согласие, договор дарения признают ничтожным. В реальной практике приводят примеры, когда женщина через суд добилась отмены дарственной мужа на дачу из‑за отсутствия её согласия – и суд с ней согласился.

Основные риски

Наличие зарегистрированных жильцов

Зарегистрированные в квартире люди (с «пропиской») имеют право пользования помещением, даже если собственник сменился. Закон устанавливает, что продавец обязан предупредить покупателя о наличии таких жильцов. Если он этого не сделал, покупатель может требовать расторжения договора. Даже после оформления сделки эти лица сложно «выселить»: по закону их нельзя выписать принудительно в ряде случаев (например, если это пожилой член семьи или человек с ограниченными возможностями). Более того, если факт прописки был скрыт, покупатель имеет право через суд аннулировать сделку или признать бывших жильцов утратившими право пользования. Поэтому до покупки нужно запросить выписку из домовой книги или ЕГРН и лично убедиться, что никто не проживает в квартире по устаревшей регистрации.

Споры с родственниками дарителя

Даже если сам договор дарения вроде бы корректен, после продажи квартиры могут возникнуть наследственные споры. Потенциальные наследники (дети, внуки, другие родственники) пытаются доказать, что дарение нарушило их права. Чаще всего они утверждают, что даритель в момент подписания был недееспособен или был введён в заблуждение относительно сути сделки. Если суд сочтёт их доводы убедительными, договор дарения признают недействительным, и последующая купля-продажа автоматически отменяется.

Особенно опасен сценарий, когда дарственная составлялась с явно отсекающей формулировкой (например, даритель указал, что имущество вернётся в наследство определённым лицам при наступлении условия). По судебной практике, такие «ловушки» не всегда срабатывают на защиту покупателя. Например, если в договоре есть условие об отзыве дарения в случае смерти одаряемого, закон допускает отмену дарения и возвращение квартиры наследникам дарителя.

Наконец, подарить квартиру может право и продавцу, и его родственникам: если суд установит, что дарение нарушало права супруга или других членов семьи, то оно аннулируется. Так, если мужчина подарил жене жильё, а суд посчитает эту квартиру совместно нажитым имуществом и узнает, что жена не давала согласия на дарение, сделка признаётся недействительной.

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

Незаконное происхождение квартиры

Бывают случаи, когда дарственная сама по себе была незаконной. Например, если предыдущий владелец получил даримую квартиру путём преступления (под угрозой насилия, обмана или взятия взятки), то такую сделку потом в суде легко «раскусить». Суд, выяснив факт преступного поведения, отменяет договор дарения как ничтожный. В результате новый покупатель оказывается одновременно и без квартиры, и без вложенных в неё средств. По сути, покупатель становится «козлом отпущения» – хотя и внёс деньги, суд вернёт имущество первоначальному владельцу, а деньги ему он уже не вернёт.

Совместно нажитое имущество супругов

Формально подаренная одним супругом квартира на момент дарения не считается общей – даритель распоряжается своей долей. Но если супруги проживали в ней долго и оба вкладывались в её улучшение (ремонт, новую мебель, бытовую технику), в судебной практике это может быть расценено как совместные вложения. Тогда «подаренная» квартира может быть признана совместно нажитой. В таком случае продажа без согласия второго супруга не допускается по закону. На практике описан случай, когда после развода жена оспорила договор дарения дачи (даритель – бывший муж) на том основании, что дача приобрета и улучшалась вместе, а её подпись на дарственной отсутствовала. Суд согласился – сделку отменили, имущество вернули наследникам дарителя.

Мнимая или притворная сделка

В риэлторской практике встречаются ситуации, когда дарение оформляется лишь для отвода глаз, а на деле имущество остаётся за прежним хозяином или его аффилированными лицами. Типичный сценарий – даритель через знакомого «дарит» свою квартиру, чтобы скрыть её от кредиторов или приставов. При этом одаряемый только формально владеет квартирой и может сразу её перепродать третьему лицу. Если такое «хитрое» дарение всплывёт в суде (например, в ходе банкротного или приставского производства), сделку признают притворной. Квартира возвращается дарителю, а покупатель лишается собственности: взыскания по долгам (налогам, кредитам и т.п.) ложатся на восстановившегося владельц, а покупателю остается только рискованное требование о возврате денег (на практике невыполнимое). Явный сигнал такого приёма – очень короткий срок между дарением и последующей продажей (обычно менее года).

Налоговые последствия (для продавца и риски для покупателя)

Дарение недвижимости между негосударственными близкими родственниками (например, между знакомыми или дальними родственниками) облагается налогом 13% от рыночной стоимости квартиры. Этот налог обязан заплатить одаряемый (тот, кто получил дар), а не даритель. Соответственно, если продавец (бывший одаряемый) не уплатил этот налог, Росреестр при регистрации купли-продажи может приостановить сделку. Покупатель обязан выяснить: платил ли продавец налог за дарственную. Отсутствие «чистой» справки из ФНС об уплате налога – серьёзный вопрос. По закону обязанность платить нельзя передать покупателю, и если налог не внесён, сделка окажется зависшей до выяснения обстоятельств.

Умысел дарителя на последующий отзыв

Сам даритель вправе отозвать дарение вне суда по статье 578 ГК РФ – например, если одаряемый пытался нанести ему телесные повреждения или угрожал его жизни. В реальности такие доводы часто приводятся на судебном оспаривании: даритель выяснил, что одаряемый (или бывший одаряемый) обижал его или собирался уступить квартиру по недостойной сделке. Судебная практика подтверждает, что если эти факты удастся доказать (угроза, покушение, насилие – см. ст. 578 ГК РФ), дарственная будет отменена, а покупатель останется без квартир. Часто в договора дарения также включают особые условия (например, о возврате имущества наследникам, если даритель переживёт одаряемого) – и при выполнении таких условий право собственности фактически «возвращается» к дарителю или его наследникам.

Как снизить риски при покупке

Чтобы минимизировать риски, покупателю нужно провести полноценную юридическую проверку недвижимости и участников сделки:

• Проверка истории объекта. Следует запросить выписку из ЕГРН и изучить все предыдущие переходы прав на квартиру. Если за последние 1–2 года было несколько сделок с квартирой, это должно насторожить и стать поводом для углублённой проверки. Необходимо убедиться, что на момент дарения квартира не была заложена или арестована. Стоит проверить: есть ли у продавца долги через ФССП (судебных приставов) или данные о банкротстве на портале ЕФРСБ. Любая запись о принудительном взыскании или банкротстве собственника – серьёзный сигнал. Кроме того, желательно найти контакты бывшего дарителя (если это не анонимная схема) и убедиться у него лично, что дарение было добровольным и оформлено без давления. Опытные риелторы рекомендуют общаться с дарителем: «Если риелтор не слышит нормальных ответов от дарителя про то, при каких обстоятельствах произошло дарение, – это повод насторожиться».
• Запрашиваемые документы. Необходимо получить и проверить следующие документы:
  • Сам договор дарения (подлинник) с печатями и подписями; желательно удостоверенный нотариусом.
  • Правоустанавливающие акты, на основании которых даритель стал собственником (договор купли‑продажи, свидетельство о наследстве и т. п.). Это покажет, был ли даритель легитимным владельцем.
  • Выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности продавца, сведения об обременениях (ипотека, аресты), число зарегистрированных лиц и переходы права.
  • Справка из психоневрологического диспансера (ПНД). Хотя по закону этот документ не обязательный, в ряде сделок его требуют «для подстраховки». Справка ПНД лишь подтверждает, что даритель не состоит на учёте (не имеет официально признанных психических отклонений), но, как подчёркивают эксперты, не делает дарение «автоматически неоспоримым». Тем не менее её наличие повышает юридическую чистоту сделки. По аналогии иногда спрашивают и справку из наркологического диспансера (НД).
  • Налоговые справки. Если дарение было между лицами, не являющимися близкими родственниками, требуйте справку об уплате 13%-го налога с дарственной. Без неё сделка может приостановиться.
  • Согласие супруга. Если даритель состоял в браке и квартира при покупке/дарении могла быть общим имуществом, необходим нотариальный документ о согласии супруга(и) на дарение. Иначе в будущем сделку признают недействительной.
  • Справки об отсутствии долгов. Дополнительно стоит получить выписки о задолженностях по коммунальным платежам, кредитам и т.д. Покупатель должен быть уверен, что никого не поймает непредвиденный долг прежнего владельца.

• Привлечение юриста или нотариуса. Решение о привлечении специалиста – разумная инвестиция. Опытный юрист проверит все собранные документы, выявит скрытые риски, оценит вероятность оспаривания в суде, а нотариус тщательно сверит дееспособность дарителя и правильность оформления сделки. Как отмечал эксперт А. Адамс, покупка подаренной квартиры существенно безопаснее, если договор дарения был нотариально удостоверен, даритель и одаряемый – близкие родственники, и с момента дарения прошло несколько лет. В такой ситуации перспектива оспаривания минимальна. И наоборот, отсутствие нотариуса, пожилой возраст дарителя, непрозрачные формулировки договора – признак, что сделки следует избегать.

Вывод

Покупка квартиры, приобретённой продавцом по договору дарения, возможна, но требует максимальной осторожности. Сделка безопасна лишь при строго соблюдении формальностей и полном соблюдении интересов третьих лиц. В идеале дарение должно быть оформлено правильно (лучше – у нотариуса), даритель – близким родственником, а сам факт передачи имущества – давним. Согласно оценке экспертов, теоретически риск минимален, когда даритель и одаряемый – близкие родственники и с момента дарения прошло несколько лет. Практика же показывает, что даже одна неучтённая мелочь может привести к потере квартиры. По данным Росреестра в одном регионе, из примерно 20 000 договоров дарения жилья в 2022 году было оспорено около 783. Поэтому перед покупкой «через дарение» нужно быть готовым к тщательной проверке. Если же всё «чисто» – хорошо оформленная дарственная, прозрачное происхождение квартиры, нет претензий со стороны родственников или кредиторов – такая сделка может считаться относительно безопасной. В противном случае лучше отказаться: потеря времени, денег и квартиры в будущем может быть гораздо более ощутимым риском, чем экономия на прямой покупке.