Риски при покупке квартиры по договору дарения

Принято считать, что риски покупателя при покупке подаренной квартиры минимальны. Дело в том, что договор дарения считается одним из самых надежных способов обретения права на недвижимость. Характер таких сделок крайне редко оспаривается в суде, поскольку свободное волеизъявление дарителя в этом случае считается приоритетным. Спорные ситуации могут возникнуть при ущемлении прав третьих лиц, явном нарушении действующего законодательства и откровенно мошеннических действиях как со стороны дарителя, так и со стороны одаряемого. В остальном же договор дарения защищает нового собственника жилья. Если он оформлен правильно, одаряемый имеет полное право распоряжаться недвижимым имуществом на свое усмотрение, в том числе продавать его. Покупка квартиры, полученной продавцом по дарению, лишь в исключительных случаях может стать проблемной сделкой, но все же и для такого рода соглашений существуют свои нюансы.

Почему договор дарения считается надежным?

Если дарственная оформлена без нарушений, многие покупатели, а с ними соглашаются и некоторые специалисты, предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке именно у тех продавцов, которые обрели право собственности путем дарения. Договор дарения имеет ряд неоспоримых преимуществ:

• Право владеть и свободно распоряжаться недвижимым имуществом наступает с того момента, когда оно было фактически передано от дарителя одаряемому. То есть, последний становится законным владельцем квартиры не после регистрации договора в Росреестре, как это бывает во время купли-продажи, а непосредственно после ее передачи.
• Дарственная может быть выходом из некоторых спорных ситуаций. Если один из владельцев квартиры, являющейся объектом долевой собственности, категорически не желает давать разрешение на ее продажу, другие собственники могут подарить свои доли. Чаще всего такой сценарий встречается, когда жилье является причиной бытовых или иных конфликтов между родственниками.
• Квартира, полученная в дар, например, от родителей, – это обеспечение ребенка собственным жильем в будущем и защита от притязаний его супруга/супруги в случае развода. В некоторых случаях она может стать совместной собственностью, однако доказать это непросто.

Чем опасен договор дарения при покупке квартиры? Причины его расторжения

Риски покупки подаренной квартиры начинаются в тот момент, когда возникает опасность расторжения самого договора дарения. Как уже говорилось, это происходит в особо сложных ситуациях, когда в результате дарения или вскоре после него грубо нарушаются права дарителя, или наступают иные, предусмотренные законом обстоятельства.

Договор дарения, согласно ГК РФ, может быть расторгнут по следующими причинам:

• После официальной регистрации договора дарения со стороны нового собственника относительно дарителя или его близких родственников были предприняты противоправные действия насильственного характера, несущие за собой угрозу жизни и здоровью. Естественно, в этом случае не только расторгается заверенное ранее соглашение, но и наступает криминальная ответственность.
• Недвижимость представляет для дарителя значительную моральную ценность, а действия нового собственника наносят ей непоправимый вред. К таким действиям относится пренебрежительное отношение одариваемого к жилью, что может повлечь за собой его разрушение или неминуемую потерю по иным причинам.
• В договоре дарения были прописаны особые условия. Чаще всего под этими условиями принято понимать пункт, согласно которому квартира возвращается в собственность дарителя, если он переживет одаряемого. При отсутствии такого пункта, наследники последнего собственника имеют право претендовать на жилье, но даритель также может подать исковое заявление о расторжении договора.
• После заключения сделки здоровье, финансовое, семейное или имущественное положение дарителя значительно ухудшается. В этом случае, доказав факт такого рода ухудшений, он может подать в суд для аннулирования договора дарения и вернуть себе недвижимость.

Эти подводные камни при покупке квартиры по договору дарения по сути не имеют срока давности. Если законные условия для расторжения такого соглашения наступят после продажи недвижимости, покупателю, ставшему новым собственником, придется иметь дело с многочисленными судебными заседаниями. Результат этих заседаний непредсказуем: если суд решит, что даритель имеет очень веские причины для возврата имущества, он получит свою квартиру назад.

Когда договор дарения может быть признан недействительным?

Риски покупки квартиры по дарению включают не только желание дарителя расторгнуть договор по объективным или личным причинам, но и другие законные причины, четко обозначенные и сформулированные в статьях 575-576 ГК РФ. Они содержат перечень условий, по которым факт дарения невозможен или имеет определенные ограничения. Если эти условия нарушены, такое соглашения может быть признано недействительным.

Подобные нарушения наступают в таких ситуациях:

• Собственником подаренной квартиры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Даже в том случае, когда от его имени действует официальный представитель или опекун, при этом соглашение заключается с использованием нотариально заверенных доверенностей, такой договор дарения не имеет юридической силы и с легкостью аннулируется судом.
• На момент факта дарения даритель зависел от одаряемого или представленной в его лице социальной организации. Это означает, что, если одаряемый был официальным представителем образовательного, медицинского или другого учреждения, оказывающего безвозмездные услуги социально-бытового характера, он не может принять в дар недвижимость. Если подобный факт будет установлен, договор дарения также подлежит аннулированию.
• В случае, когда одаряемый являлся членом муниципалитета или находился на другой государственной должности на момент получения в дар квартиры, такое соглашение также считается недействительным. В том числе это касается ситуаций, когда новый собственник получил недвижимость в дар вследствие исполнения своих прямых служебных обязанностей.
• По закону договор дарения не может заключаться между юридическими лицами или организациями иного рода. Если передача недвижимости в дар имела место при подобных обстоятельствах, а затем она, в свою очередь, была передана новому собственнику-продавцу, договор купли-продажи подаренной квартиры в этом случае будет недействительным.
• Договор дарения может быть признан недействительным, если заключался по доверенности, которая по закону считается ничтожной. Это значит, что доверенность или была оформлена ненадлежащим, противоречащим законодательству образом, или срок ее действия на момент соглашения истек.
• Собственник совершил акт дарения вынужденно или по заблуждению. Под этим подразумевается, что он стал жертвой шантажа, давления, угроз, применения физической силы или обмана. Все действия подобного рода в отношении дарителя классифицируются как серьезные правонарушения криминального характера и влекут за собой уголовную ответственность. Разумеется, ни о какой законности подобного договора дарения не может идти речь.
• В случае, когда даритель является не единственным собственником квартиры, для оформления договора требуется согласие всех без исключения собственников. Если дарение было произведено без ведома одного или нескольких из них, такое соглашения считается недействительным.
• Если недвижимое имущество находится под залогом, являясь гарантией исполнения кредитных обязательств, дарить его новому собственнику нельзя. В этом случае будет иметь место нарушения прав третьих лиц: банка или другой кредитной организации. Часто подобным образом люди пытаются скрыть имущество от кредиторов и считают, что, раз оно было подарено, то отчуждению не подлежит. В реальности суд легко аннулирует договор дарения, а недвижимостью распорядится, согласно ситуации.

Основные риски приобретения квартиры, полученной по договору дарения

Минусы квартиры, полученной продавцом по договору дарения, могут быть такими же, как и у любой другой недвижимости. Опасными являются только некоторые обстоятельства, в связи с которыми покупка может обернуться серьезным стрессом или же потерей крупной денежной суммы. 

Покупка квартиры с прописанным жильцом

Довольно часто договор дарения заключается с пометкой, что даритель имеет право пожизненного проживания в данной квартире. Если одаряемый согласен на такие условия, и свободное жилье ему нужно всего лишь в перспективе, старый собственник может находиться в этой квартире до конца жизни, и никто ни при каких условиях не сможет его выселить.

К сожалению, часто недобросовестные продавцы реализуют такую обремененную недвижимость, не ставя в известность покупателей. В законодательстве нет категорических запретов на продажу квартиры, в которой пожизненно проживает зарегистрированный человек. Все проблемы, с этим связанные, возлагаются исключительно на собственника.

После завершения процесса покупки новый владелец жилья может обнаружить неприятный сюрприз в виде нежелательного соседства. Ни по закону, ни по решению суда выписать из квартиры такое лицо нельзя.

Подобным способом обогащения часто пользуются мошенники, входя в предварительный сговор с хозяином квартиры. После ее продажи ни о чем не подозревающему покупателю специально создаются такие условия, что жить в квартире становится невозможно. Нередко встречались случаи, когда новые владельцы были вынуждены покупать еще одну жилплощадь для старого собственника только для того, чтобы он выписался из квартиры по собственной инициативе.

Купить подаренную квартиру и избежать рисков можно, внимательно просмотрев документы на нее, особенно тщательно – все пункты договора дарения.

Тяжба с родственниками

Иногда договор дарения рассматривается в качестве альтернативы завещанию. Сам характер этого договора, который оспаривается только в исключительных случаях, подразумевает, что собственником жилья станет именно тот родственник, чье имя указано в дарственной. Зачастую это делается для того, чтобы заранее отсечь притязания остальных потенциальных наследников на квартиру. Но это вовсе не означает, что таких притязаний не будет вовсе.

После покупки квартиры, полученной продавцом по дарственной, например, от родителей детям, спустя некоторое время могут объявиться родственники и предъявить свои права на недвижимость. По закону полноправным собственником жилья является покупатель, однако нередко наследники обращаются в суд. Их основная задача – доказать недействительность самого договора дарения, а не купли-продажи.

В качестве аргументов могут быть выдвинуты: недееспособность дарителя на момент подписания дарственной, введение его в заблуждение относительно характера подписываемых бумаг, мошенничество, беспомощное состояние дарителя и другие факты в этом роде. Если имеются соответствующие доказательства заявленным аргументам, и суд сочтет их весомыми, есть риск признания договора недействительным. Как следствие, будет аннулирована и сделка купли-продажи как не имеющая законных оснований.

Приобретение квартиры, полученной незаконным способом

В этом случае речь идет о тех ситуациях, в которых дарственная была получена продавцом незаконным или преступным способом. Находясь под угрозой шантажа, физической расправы над собой или ближайшими родственниками или будучи обманутым, даритель может подписать договор, а затем по каким-либо причинам, чаще всего из страха, вовремя не заявить в полицию о преступных действиях. Вскоре такая квартира окажется проданной, а со всеми последствиями придется иметь дело новому собственнику.

Когда подобные факты всплывут в суде, договор дарения сразу же будет признан недействительным. После этого покупатель автоматически лишится всех прав на недвижимость. Впоследствии он может подать встречный иск продавцу о возврате уплаченных средств, однако шансы осуществить это на практике практически равны нулю. Как результат, покупатель остается одновременно и без квартиры, и без денег.

Информированность покупателя о незаконности дарственной

Крайне рискованной является ситуация, когда покупатель осознанно идет на сделку, заранее зная, что договор дарения оформлен с нарушениями и может быть признан недействительным. В этом случае, когда правда вскроется, ему придется вернуть недвижимость законному владельцу и не претендовать на компенсацию.

Недобросовестным покупателя суд может признать не только по факту информированности, но и в некоторых других ситуациях. Если он в свое время невнимательно просмотрел договор дарения и не заметил в нем упоминания о третьих заинтересованных лицах, суд посчитает, что ему было известно о нарушении их прав. Также под определение недобросовестности может попасть факт неоднократной перепродажи квартиры за сравнительно короткое время, особенно, если она реализовывалась по ценам, значительно ниже рыночных.

Общая собственность супругов

Квартира, подаренная одному из супругов, не считается совместно нажитым имуществом и не делится в случае расторжения брака. Однако если они проживают в ней на протяжении длительного времени, она может изменить свой статус и станет считаться общей.

Так бывает, когда в квартиру вкладываются совместные денежные средства, результатом чего становится ее улучшение и повышение рыночной стоимости. Реконструкция, ремонт, покупка крупной бытовой техники, мебели, которые осуществлялись одновременно за счет обоих супругов, постепенно превращают недвижимость в совместно нажитое имущество. Конечно, для этого требуется не месяц и не два, а хотя бы несколько лет общего ведения быта. При этом должно быть доказано, что оба супруга имели источник дохода и делали равномерные вложение в улучшение жилищных условий.

Покупка квартиры, полученной в дар, но затем ставшей общей собственностью, обязательно требует согласия второго владельца на продажу. 

Неуплата налога продавцом

Когда договор дарения осуществляется между лицами, не являющимися близкими родственниками, одаряемый обязан заплатить налог, размер которого составляет 13% оценочной стоимости недвижимого имущества. Перед покупкой квартиры, если налицо факт дарения между чужими людьми, нелишне попросить продавца предоставить справку из налоговой об уплате этой пошлины.

В противном случае, когда при составлении договора купли-продажи всплывет факт неуплаты налога, процесс сделки может быть приостановлен. Переход обязанности выплатить налог от продавца к покупателю невозможен, это должен сделать только одаряемый. 

Мнимая или притворная сделка

Под мнимой сделкой подразумевается такая договоренность, которая не несет функции настоящей сделки и не предусматривает наступления правовых последствий. Наряду с мнимыми, во время операций с недвижимостью встречаются и так называемые притворные сделки – когда один вид договора служит прикрытием для соглашения иного характера.

Мнимая или притворная сделка в случае с жильем, полученным продавцом по договору дарения, нередко встречается, когда один из участников договора пытается скрыть имущество от кредиторов на случай банкротства или взыскания имущества за долги. Для этого он передает в дар недвижимость, которая, имея нового собственника, защищена от взыскания. Мнимой такая сделка считается потому, что даритель фактически не утрачивает контроля над квартирой – одаряемый распоряжается ею только на бумаге. Для пущей уверенности одаряемый может продать жилье невнимательному и неопытному покупателю, чтобы гарантированно защитить интересы дарителя.

Если подобные махинации раскрываются в суде, квартира будет возвращена дарителю в статусе его собственности со всеми вытекающими последствиями, связанными с долгами. Для покупателя, к сожалению, такое развитие событий не несет ничего хорошего: квартиру он теряет, а шансов вернуть деньги, даже после длительного судебного разбирательства, очень мало.

Для того, чтобы обезопасить себя от покупки квартиры, ставшей объектом мнимой сделки, нужно обратить внимание на время, прошедшее от момента дарения до продажи. Если оно составляет менее одного года – это повод насторожиться и дополнительно проверить, не заведено ли относительно дарителя судебное производство, не объявлен ли он банкротом.

Можно ли купить дарственную квартиру без риска?

Покупать квартиру, которая была подарена продавцу, можно без опасений, если точно знать, что процедура дарения прошла без нарушений и ущемления прав других людей. Очень важно, чтобы договор дарения был заверен нотариусом. В числе прочего нотариус в процессе оформления сделок удостоверяет дееспособность их участников, поэтому в будущем риск признания дарителя не отдающим себе отчет автоматически отпадает.

В целом процедура безопасного приобретения такого жилья должна включать следующие этапы:

• Покупая квартиру, даже если речь не идет о дарственной, и ее собственник имеет вполне законные права распоряжаться недвижимостью, нужно узнать всю историю этой недвижимости. Проще всего это сделать, запросив в Росреестре соответствующую выписку по нужному адресу, в которой будут указаны все собственники и характер перехода квартиры из рук в руки.
• Хоть это и выглядит странным на первый взгляд, не лишним будет поинтересоваться у продавца причинами продажи жилья. В этом вопросе нет ничего плохого, и человек, которому нечего скрывать, вполне охотно расскажет, что подвигло его выставить квартиру на продажу.
• Если недвижимость была получена путем дарственной, следует точно узнать обо всех лицах, так или иначе причастных к объекту продажи: зарегистрированных жильцах, несовершеннолетних, других наследниках, даже если те давно не проживают по указанному адресу и не поддерживают связь с дарителем. Также в этом вопросе важен возраст дарителя – если он моложе продавца, а договор дарения содержит условия возврата жилья после смерти одаряемого, такую квартиру покупать не следует.
• Если даритель жив и с ним можно пообщаться, это лучше сделать лично, а не посредством письма или телефонного разговора. Во-первых, так можно точно убедиться, что это именно даритель, а не подставное лицо. Во-вторых, при личном разговоре станет ясно, дееспособен ли даритель. Конечно, человек может потерять дееспособность уже после дарения, однако в такой ситуации лучше углубленно проверить, желательно при помощи свидетелей, отдавал ли он себе отчет в действиях в момент подписания договора.
• При составлении договора специалисты советуют включить в него пункты, согласно которым продавец обязуется компенсировать покупателю денежные потери в случае признания дарственной недействительной. Если продавец уверен в прозрачности договора дарения и не имеет опасений насчет его законности, такие условия соглашения его ни к чему не обязывают. Поскольку это довольно нехарактерные для документов купли-продажи пункты, составление подобного договора лучше поручить хорошему юристу. Он сможет учесть все нюансы покупки квартиры по договору дарения и максимально обезопасить финансы покупателя.

Следует помнить, что срок исковой давности для оспаривания законности дарственной составляет от 1 до 3 лет, зависимо от характера обнаруженного нарушения. Если квартира продается со значительным превышением этого срока, с большой долей вероятности можно надеяться, что сделка пройдет гладко и не будет иметь негативных последствий ни для продавца, ни для покупателя.