Сегодня под российским рынком недвижимости понимают сложную систему взаимосвязанных сделок с жилыми, коммерческими зданиями, земельными участками и незавершенными проектами. Его отличает высокая доля частной собственности, сформированная в результате приватизации, а также жесткое государственное сопровождение – от эскроу‑счетов до субсидирования отдельных ипотечных программ.
Главная особенность рынка недвижимости в России – заметный дисбаланс между мегаполисами, где цена «квадрата» продолжает держаться на мировом уровне, и периферией, где спрос напрямую зависит от миграционного оттока и уровня доходов населения.
В 2025 году эти различия усилились: в столице «квадрат» в новостройке оценивается в среднем в 200 000 рублей, тогда как в Екатеринбурге или Новосибирске он опустился до 80–85 тысяч.
С одной стороны, внутренние санкции в виде высокой ключевой ставки удерживают покупателей от импульсивных сделок, с другой – отсутствие катастрофического обвала цен говорит о способности рынка адаптироваться и продолжать процессы функционирования рынка недвижимости даже под давлением внешних факторов.
Понятие субъекта и объекта на рынке недвижимости
Субъектами здесь выступают не только физические лица и девелоперские корпорации, но и банки, хранящие деньги дольщиков, а также органы власти. Каждый из участников имеет собственный мотив: гражданин решает жилищный вопрос или пытается сохранить капитал, застройщик стремится выполнить финансовую модель проекта, банк минимизирует риски, государство решает социальные задачи.
Объектами рынка, в свою очередь, считается всё, что способно приносить экономическую или социальную выгоду: от студии‑«апельсинки» в Подольске до логистического хаба на трассе М‑12. Именно такое многообразие формирует основные элементы рынка недвижимости и позволяет говорить о нём как о системе, в которой каждый кирпич влияет на устойчивость здания в целом.
Основные функции рынка недвижимости
Через распределительную, инвестиционную, социальную и регулирующую роли рынок выполняет задачу, которую редко формулируют вслух – обеспечивает стране финансовую стабилизацию. Основные функции рынка недвижимости проявляются в возможности перераспределять жилье между разными группами населения, сохранять капитал в материальном активе, поддерживать развитие инфраструктуры и одновременно сигнализировать о нехватке квадратных метров там, где спрос превышает предложение.
В 2025 году именно инвестиционная функция стала своего рода камнем преткновения: высокие ставки до 28 % удорожили кредит, а доходность съёма квартир выросла до 6–7 % годовых, что вынуждает инвесторов пересматривать стратегии.
Нормативная база
Жилищный, Земельный и Гражданский кодексы задают правовые основы рынка недвижимости. Но именно профильные федеральные законы (№ 214‑ФЗ об участии в долевом строительстве и № 122‑ФЗ о регистрации прав) регулируют каждое движение рубля между дольщиком и застройщиком.
Раскрытие эскроу‑счетов, контроль проектного финансирования, а с апреля 2025 года – перенос «семейной ипотеки» на вторичный рынок – всё это меняет формирование рынка недвижимости и замедляет вывод новых проектов на рынок: застройщики предпочитают отложить строительство, чем продавать по цене, которую не одобрит банк.
Особенности рынка недвижимости в России
К началу 2025 года спрос на квартиры в новостройках снизился почти на 15 %, а объем ввода жилья упал на 24 % по сравнению с 2024‑м. Эти основные показатели рынка недвижимости подтверждают: рынок держится на грани стагнации, но не падает. Цены на «первичку» просели всего на 0,6 %, тогда как «вторичка» подорожала на 1,4 %.
Такая разновекторность объяснима: собственник «вторички» легко дает дисконт и закрывает сделку, тогда как девелопер связан финансовой моделью, где цена продажи уже вшита в выплату кредита. Всё это наглядно иллюстрирует деятельность рынка первичной недвижимости – она становится всё более плановой, жёстко сопровождаемой банками и государством, а значит менее гибкой.
Подходящее ли сейчас время для покупки квартиры
Ответ зависит от того, куда смотрит покупатель. Для семьи со стабильным доходом и первоначальным взносом не менее 20 % ипотека даже под 28 % годовых может оказаться выгоднее бесконечной аренды, особенно если рассматривается готовое жилье, где не придётся ждать сдачи объекта. При этом аналитики предупреждают: при снижении ставки до 15 % рост цен на новостройки способен обогнать экономию на процентах.
Альтернатива – рассрочка, доля которой выросла до 64 % сделок: застройщик фактически кредитует покупателя, но погашать долг придётся быстрее, чем по банковскому графику.
Таким образом, «покупать или ждать» превращается в вопрос оценки личного риска и веры в скорое снижение ставки.
Текущие условия рынка жилой недвижимости
Главная новость года – развитие арендных форматов. На фоне роста ипотечных ставок аренда однокомнатной квартиры в городах‑миллионниках подскочила до 36 тыс. рублей, что всё ещё дешевле ежемесячного платежа по кредиту. В столице доходность сдачи жилья приблизилась к 7 % годовых, при этом сроки окупаемости сократились до 15 лет.
Параллельно растет интерес к ИЖС: компактные коттеджи стоимостью до 15 млн рублей разлетаются, потому что покупатели устали бояться недостроев и хотят гарантированно въехать в дом, пусть и на окраине. Так постепенно смещается акцент с квартир на собственные дома, а рынок демонстрирует новые особенности формирования рынка недвижимости: индивидуальное строительство выходит из тени и подпитывается региональными программами поддержки.
Покупательские предпочтения в 2025 году
Портрет покупателя на рынке недвижимости в России претерпел серьезные изменения. На смену ажиотажному спросу прошлых лет пришёл взвешенный и прагматичный подход. Люди стали внимательнее относиться к выбору жилья, стремясь не просто вложить деньги, а обеспечить себе максимально комфортную и безопасную среду для жизни или инвестиций.
Одной из главных черт нового потребителя стала экономичность. Сегодня большинство покупателей не готовы тратить дополнительные средства на долгий и непредсказуемый ремонт. Им важно приобрести жилье с готовой отделкой, где можно сразу заехать и жить. Отсюда и повышенный интерес к квартирам в новостройках комфорт-класса с отделкой «под ключ» и встроенной техникой. Это позволяет избежать дополнительных трат и сэкономить время.
Не менее значимой стала и транспортная доступность. Примерно 60 % всех сделок в Москве в 2025 году совершаются по объектам, расположенным не далее чем в пяти минутах пешком от метро, МЦК или остановки общественного транспорта. Это логично: высокие цены на топливо, увеличение пробок и удорожание каршеринга делают близость к «точкам входа» в транспортную сеть одним из ключевых преимуществ объекта. Такая тенденция усиливает процессы функционирования рынка недвижимости, перенося фокус с общей площади на локацию.
Отдельного внимания заслуживает отношение к вторичке. Если раньше она воспринималась как временная мера, то теперь – это надежная альтернатива новостройке. Здесь можно получить уже обжитый район, внятную инфраструктуру, возможность торга и полное представление о доме, соседях и реальном состоянии объекта.
Особенно ценятся квартиры в домах 60–80-х годов постройки с капитальным ремонтом. Они чаще всего продаются по честной цене и находятся в районах с зелёными зонами и устоявшимися маршрутами.
Также увеличилась доля сделок, в которых используются личные накопления в сочетании с семейной ипотекой. Это позволяет минимизировать кредитную нагрузку, использовать господдержку и зафиксировать приемлемую ставку, несмотря на общий рост процентных показателей.
Такая комбинация позволяет многим семьям реализовать своё желание улучшить жилищные условия, не заходя в глубокую долговую яму. В условиях, когда ставка рефинансирования держится на уровне 21–28 %, семейная ипотека становится инструментом выживания и роста одновременно.
Популярная недвижимость в 2025 году
Наиболее востребованным форматом на рынке в 2025 году стала двухкомнатная квартира площадью до 55 кв. м в новостройке комфорт-класса. Покупатели всё чаще выбирают объекты, где сразу после подписания акта можно завозить мебель – отделка, сантехника, техника и даже частичный декор уже включены в стоимость.
При этом особое внимание уделяется локации: наличие школы, аптеки, супермаркета и транспортной развязки в пределах пешеходной досягаемости стало критически важным критерием при выборе.
На вторичном рынке стабильно востребованы «сталинки» и отреставрированные кирпичные дома 60–80-х годов. Их выбирают за прочность, удобные планировки и близость к историческим центрам или университетам. Подобные объекты особенно актуальны в городах с большим количеством студентов (например, в Казани, Екатеринбурге или Томске, где такая недвижимость хорошо сдаётся и сохраняет ликвидность).
В загородном сегменте уверенно набирают обороты таунхаусы и компактные коттеджи, расположенные на удалении 30–40 км от МКАД. Эти дома часто стоят столько же, сколько и стандартная «двушка» в спальном районе столицы, но дают покупателю ощущение личного пространства, тишины и близости к природе.
Формирование рынка недвижимости в пригородах сегодня опирается на комплексные проекты с уже готовой инфраструктурой: дороги, магазины, детские площадки и инженерные коммуникации должны быть сданы вместе с домом.
Что касается дорогой недвижимости, то в 2025 году спрос сместился с элитных небоскребов на так называемую «умеренную роскошь» – жильё бизнес-класса с хорошей архитектурой, высокими потолками и приватной территорией, но без избыточного пафоса. Это квартиры с минимальным метражом 70–80 кв. м, обязательной отделкой, охраной и ландшафтным дизайном во дворе. Их цена стартует от 30–40 млн рублей. И именно этот сегмент становится зоной интереса для инвесторов, ищущих надежные и ликвидные активы.
Статистика изменения цен
В Москве «первичка» прибавила 6 % и вышла на средний ценник 345 тыс. руб. за квадрат; вторичное жильё за год подтянулось на 4 %. В Петербурге прирост составил 12 %, причем основной скачок пришелся на первый пояс вокруг метро. В регионах картина пестрая: старый панельный фонд дешевеет на 3–5 %, в то время как новые проекты у крупных вузов держат планку или слегка растут.
В реальном выражении, если учесть инфляцию свыше 10 %, цены стагнируют или снижаются. Именно поэтому аналитики говорят о «скрытом» падении: номинально квадрат дороже, но покупательная способность рубля падает быстрее, а значит реальная стоимость жилья уменьшается.
Как инвестируют в недвижимость
Традиционная стратегия «купить на котловане и перепродать» уходит в прошлое: дорогие кредиты и длинные циклы достройки снижают маржу. Инвесторы переключаются на доходные дома и коммерцию: склады в Подмосковье дают 8 % годовых, офисные центры – 7 %, а риск задержки ввода минимален. При этом частный капитал в 56,9 трлн рублей, лежащий на депозитах, ждёт сигнала.
Как только ставка упадет ниже 15 %, возможен переток средств на рынок. Тогда формирование рынка недвижимости получит новый импульс, что способно разогнать цены до 15–20 % в год. Пока же выигрывают покупатели, способные торговаться и брать готовые объекты с дисконтом.
Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России
Своего рода боль – высокая ставка Банка России. Пока она держится в районе 21‑28 %, ипотека остается роскошью, а застройщики сворачивают новые проекты. Второй вызов – сокращение предложения: если нынешние темпы ввода сохранятся, к 2027‑му дефицит достигнет 30 млн кв. м, что неминуемо ударит по ценам в сторону роста. Третий фактор – региональный разрыв: там, где миграционный отток силён, падение цен может достигнуть 20 %, в то время как Москва и Петербург переживают лишь коррекцию в пределах инфляции.
Тем не менее проблемы и перспективы развития рынка недвижимости России не сводятся к пессимизму. Развитие арендных домов, цифровизация кадастрового учёта и запуск импортозамещающих производств стройматериалов снижают себестоимость проектов и готовят почву для нового витка роста после 2026 года.
Вывод
Российский рынок жилья вступил в стадию «медленного кипения»: цены колеблются в рамках инфляции, объемы строительства падают, но спрос на комфортное жилье и аренду лишь усиливается. Основные функции рынка недвижимости по‑прежнему работают – жилье распределяется, капитал сохраняется, а государство корректирует ставку и нормативы, чтобы удержать систему в равновесии.
Если ставка уменьшится, а программы поддержки перейдут из точечного в массовый режим, мы увидим оживление продаж и возвращение к умеренному росту 7–10 % в год. До тех пор покупатель будет осторожен, застройщик – экономен, инвестор – избирателен.
И именно эта разумная осторожность позволяет рынку не обрушиться, а трансформироваться, сохраняя фундамент для будущего развития, подтверждая, что деятельность рынка первичной недвижимости и вторичного сегмента остается индикатором экономического здоровья страны.