Рынок недвижимости в России: формирование, функции и особенности

Планируете ли вы купить жилье или сдать его в аренду, приходится взаимодействовать с рынком недвижимости. Знание его принципов работы позволяет определить:

• стоит ли покупать / продавать квартиру сейчас или лучше подождать;
• нужно ли вложить деньги в акции или лучше купить квартиру, чтобы сдавать в аренду.

Подробнее о российском рынке недвижимости и его правовом регулировании, читайте в нашем материале. 

Понятие рынка недвижимости и его особенностей

Под недвижимостью подразумевается земля и любые постоянные постройки на ней – дома, коттеджи. Часть 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости землю, участки недр и то, что на них находится и не может быть перемещено. В той же статье к недвижимости относят морские и воздушные суда. Однако к большинству россиян это не имеет отношения. К движимому имуществу относят деньги и ценные бумаги. 

Недвижимость делится на 5 категорий:

• жилая;
• коммерческая (нежилая);
• промышленная;
• необработанная земля;
• участки специального назначения.

Деление рынка недвижимости интересно как часть инвестиционного рынка. Например, предприятие как комплекс – это тоже недвижимость (ст. 132 ГК РФ). Поэтому тот, кто планирует купить, продать или организовать небольшое предприятие, интересуется нормативно-правовыми актами, регулирующими рынок промышленной недвижимости. А человеку, который покупает квартиру, важнее законодательство, которое регулирует отношения в сфере жилой недвижимости.

Основные элементы рынка недвижимости:

1. 1

   Жилая недвижимость – это любое имущество, используемое для проживания. Привычные для России варианты – квартира, частный дом, комната. В других странах встречаются другие объекты. Бунгало – одноэтажный отдельно стоящий дом с открытой верандой в Таиланде и странах Карибского бассейна. Пентхауз – элитная квартира, расположенная на самом последнем этаже элитного многоквартирного дома. Вилла – одноэтажный роскошный дом с участком.
2. 2

   Коммерческая недвижимость – это здания, используемые в коммерческих целях. Среди них АЗС, продуктовые магазины, больницы, гостиницы, торговые центры, парковки, рестораны, театры и т.д.
3. 3

   Промышленная недвижимость – любые здания, составляющие производственный комплекс для хранения и переработки первичного сырья в готовую продукцию.
4. 4

   Земельные участки. В зависимости от назначения, они бывают предназначенными для построения жилой недвижимости (участки под ИЖС) и не предназначенными. Во вторую группу входят участки леса, фермерские поля, сады.
5. 5

   Под недвижимостью специального назначения подразумевают кладбища, городские парки, места для отправления религиозных культов, общественные библиотеки, учебные заведения.

Понятие субъекта и объекта на рынке недвижимости

Объектом рынка является то, с чем взаимодействуют, – квартира, завод. Субъектом – тот, кто взаимодействует с объектом. Субъекты можно разделить на:

• продавцов и покупателей;
• арендаторов и арендодателей;
• заказчиков и клиентов;
• застройщиков и дольщиков или покупателей;
• инвесторов;
• риелторов;
• страховщиков и застрахованных;
• представителей оценщиков (компаний, которые проводят независимую оценку стоимости недвижимости).

Специальной государственной классификации для субъектной структуры рынка недвижимости нет. Это просто ситуативное деление объектов и субъектов рынка недвижимости в зависимости от того, что является целью сделки.

Основные функции рынка недвижимости

Функционирование рынка недвижимости выполняет ряд общих и специальных функций:

1. 1

   Информационная. Собранные Росстатом и другими организациями данные информируют стороны рынка об основных тенденциях (спрос, предложение, ценообразование). В то же время люди не слишком доверяют официальным каналам, понимая, что сторона, предоставившая информацию, может искажать ее для своих целей.
2. 2

   Ценообразовательная. Рынок помогает устранять перекосы ценовой политики отдельных категорий компаний и граждан.
3. 3

   Посредническая. На рынке недвижимости работает много профессиональных посредников – риелторы, оценщики, страховые компании, ипотечные кредиторы.
4. 4

   Регулирующая функция. Рынок недвижимости активно участвует в перераспределении ресурсов, направляя усилия своих участников на создание и поддержание эффективной модели экономики. В большей степени регулирующая функция проявляется на рынке вторичной недвижимости.
5. 5

   Инвестиционная. Рынок недвижимости является привлекательным способом сохранения и приумножения капитала. Он способствует переводу сбережений из пассивной формы в реальный капитал, приносящий доход.
6. 6

   Социальная. Способствует повышению интенсивности труда граждан, стремящихся заработать средства для покупки квартиры.
7. 7

   Стимулирующая. Расходы, понесенные сторонами рынка недвижимости, стимулируют дальнейшее развитие экономики.

Нормативная база

Другие важные законы:

• «О приватизации» №178-ФЗ от 21.12.2001;
• «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998;
• «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ от 30.12.2004;
• «О жилищно-накопительных кооперативах» №215-ФЗ от 30.12.2004;
• «О залоге» №2872-1 от 29.05.1992.

Особенности рынка недвижимости в России

Формирование рынка недвижимости в России происходило в четыре этапа:

• начальный период в 90-х со слабой законодательной базой;
• переходный период 1995-98 гг.;
• период созревания рынка с 2000-х с развитой нормативной базой;
• период развитого рынка 2010-2020 гг.

Рынок жилой недвижимости как часть рыночного пространства появился после распада СССР вместе с возникновением в законодательном поле права частной собственности и приватизации советского жилья. До этого рынок был нелегальным. 

Граждане СССР не имели права собственности на квартиру, которую получали от государства. Но проблемы с тем, что кто-то женился и объединяет квартиру с супругой или в семье родился еще один ребенок и понадобилось расширить жилье, существовали всегда. Их помогали решать специалисты теневого рынка, действовавшие незаконными методами, т.к. законных не было. 

В 90-х, когда официальный рынок недвижимости только появился, он был хаотичным, а его участники действовали не всегда в рамках правового поля. Затем появились правовые основы рынка недвижимости, регулирующие деятельность сторон и количество мошеннических сделок уменьшилось. Чтобы точно не попасть в ситуацию, которая грозит потерей денег, стоит тщательно изучать требования закона прежде, чем заключить сделку. Тем, кто не уверен в своей правоте, помогут разобраться консультации юристов и других специалистов рынка недвижимости.

Подходящее ли сейчас время для покупки квартиры

На самом деле идеального времени для того, чтобы купить квартиру не существует. Цены всегда будут расти. Рост зависит от инфляции, изменения цен на строительные материалы и других факторов, таких как изменение ключевой ставки. Ключевой называют процентную ставку, по которой Центробанк кредитует другие банки страны. От условий, на которых банку дали кредит, зависит то, на каких условиях он кредитует застройщика. 

Единственный фактор, влияющий на то, когда покупать, – наличие подходящей суммы. Потенциальному покупателю нужно собрать 20% на оплату первоначального взноса. Желательно также иметь небольшой запас денег на случай форс-мажорных обстоятельств. 

Остается сравнить сумму ежемесячного платежа с вашим доходом. Правильным считается, если сумма месячного платежа составляет не более 30% от дохода. Тогда вы с легкостью оплачиваете текущие расходы семьи и сможете перенести внезапное кратковременное изменение размера дохода или расходов. Однако специфика рынка ипотечной недвижимости в России такова, что банки дают кредиты, при которых месячная сумма к оплате составляет 40-50% от месячного дохода. Стоит ли брать ипотеку на таких условиях, решать только самому заемщику.

Текущие условия рынка жилой недвижимости

В 2022 году классификация рынка жилой недвижимости, субъекты и объекты, остаются прежними. Они базовые и не меняются. Изменяются только экономические условия рынка недвижимости.

Главные изменения:

1. 1

   Колеблются процентные ставки. В начале года была резко повышена ключевая ставка. Затем ее снижали в несколько этапов. Поэтому люди, которые взяли ипотеку на покупку квартиры, оказались в разных условиях. Тем, кто сравнивает условия своего договора с текущими и находит последние более выгодными, банки предлагают программы реинвестирования. Они согласны перезаключить договора, но каждая ситуация рассматривается после заявления заемщика в индивидуальном порядке.
2. 2

   Цены на жилье растут. На основные показатели рынка недвижимости влияют разные факторы, но даже тогда, когда продажи замирают, цены не снижаются. Если недостаточно денег для покупки выбранной квартиры – рассмотрите более дешевые варианты. Когда изменится ситуация, вы сможете продать приобретенную недвижимость или обменять ее на другую с доплатой. Вариантов масса. Купив сейчас, вы уменьшаете риск потери части накоплений из-за инфляции. Если же квартира не нужна для проживания, ее можно сдавать в аренду, чтобы получить дополнительные средства в семейный бюджет.
3. 3

   Быстрые продажи. Среднее время экспозиции жилья в крупных городах – 2-3 месяца. Это нужно учитывать, если вы уже определились с тем, какую квартиру хотите купить.
4. 4

   Рынок продавца. На рынке меньше предложений квартир, чем потенциальных покупателей, которые планируют приобрести недвижимость. Это еще один фактор того, почему цены не падают.

Все перечисленные процессы функционирования рынка недвижимости влияют на цены, на принятие решений покупателем. Принимая решение о том, покупать или нет, помните, что похожие условия не редки, поэтому нет причин, чтобы менять собственные планы. Если вы продаете недвижимость и дом находится в прекрасной районе, то у продавца есть все шансы продать жилье на выгодных условиях.

Покупательские предпочтения

Значительную часть квартир на рынке недвижимости россияне по-прежнему покупают в ипотеку. Единственное, что изменилось в условиях функционирования рынка недвижимости, – сроки кредитования. Из-за уменьшения покупательской способности, граждане предпочитают оформлять ипотеку на более продолжительный срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Средний срок ипотечного кредита достиг 23 лет. 

Есть и другая тенденция. Россияне стремятся погашать кредиты досрочно. Так, 90% ипотечных кредитов, которые были выданы 10-12 лет назад, были закрыты через 3-4 года. Даже если тенденция на досрочное закрытие будет уменьшаться, то все равно больше 50% сделок будут закрывать досрочно, что говорит о стабильных доходах заемщиков.

Популярная недвижимость в 2022 году

Спрос на недвижимость в приморских городах оказался выше на 20-23%, чем по стране в целом. Это говорит о том, что в постпандемийном мире достаточно много сотрудников, которые работают онлайн. Они стремятся к переезду в более интересные и выгодные для последующего проживания (и продажи) локации. Также спрос на загородную недвижимость растет, опережая спрос на квартиры в многоквартирных домах. На эти тенденции уже реагируют застройщики, изменяя количество позиций и объем предложений в структуре рынка недвижимости. 

Статистика изменения цен

Цены по регионам меняются неравномерно. Так, в Москве за год с октября 2021 год по октябрь 2022 года больше всего цены выросли на однокомнатные квартиры и меньше всего – на трехкомнатные.

Динамика цен (средняя стоимость):

• однушки – 8,268 млн руб. – рост составил 12,15%; площадь – 42,93 кв. м.; цена кв. м. – 197,53 тыс. руб.
• двушки – 11,621 млн. руб. – рост составил 2,64%; площадь – 58,47 кв. м.; цена кв. м. – 199,91 тыс. руб.
• трешки – 17,794 млн руб. – рост составил 1,81%; площадь – 85,08 кв. м.; цена кв. м. – 204,57 тыс. руб.

Самый большой рост цен за год зафиксирован в Московской области (+37%). В Сочи рост составил 19,29%. Цены снижались по сравнению с прошлым годом в Санкт-Петербурге, Башкортостане, Татарстане, Калининградской области, Красноярском крае, Казани, Оренбурге, Твери. В ряде регионов рост был незначительным – не более 5%. Среди них Ярославль, Забайкальский край, Ижевск, Чебоксары, Орловская область, Набережные Челны, Астрахань, Сыктывкар, Волгодонск, Ялта, Находка.

Как инвестируют в недвижимость

Дома покупают:

• для себя;
• для перепродажи;
• для сдачи в аренду.

Профессионально перепродажей занимаются риелторские агентства по рынку вторичного жилья. Специфика формирования российского рынка недвижимости в том, что у части людей нет достаточных средств, чтобы купить квартиру сейчас, а потом заниматься вопросами продажи старого жилища. 

Поэтому они стремятся приобрести новое с одновременной продажей старого, возможно с доплатой. Риелторы находят варианты и заключают взаимовыгодные сделки между продавцом и покупателем. Часто в цепочке участвует несколько квартир и соответственно несколько покупателей, чтобы максимально удовлетворить запрос на новое жилье каждого участника. Составлять цепочки сделок сложно. Поэтому на рынке недвижимости мало частных риелторов, которые этим занимаются. 

Если вы решите заняться перепродажами жилья самостоятельно, то считается, что рентабельность таких инвестиций составляет от 20% до 45%. На цену влияет местоположение дома и квартиры, развитость местной инфраструктуры, количество школ, транспортные развязки и другие факторы. 

Преимущества от инвестирования на рынке недвижимости:

• стабильный доход;
• прирост капитала;
• уменьшение влияния инфляции на ваши финансы.

Минусы инвестирования в недвижимость:

• требуются первоначальные большие капиталовложения;
• на объем предполагаемой прибыли действует много локальных факторов.

Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России

В 2022 году ожидается, что рынок замрет. Цены не будут расти или будут, но незначительно – на 5-7%. Снижение покупательской способности покупателей ведет к снижению спроса. Поэтому механизм функционирования рынка недвижимости «включает» автоматическое регулирование. Как только повысилась ключевая ставка весной 2022 года, спрос упал. Продавцам, которые стремились продать квартиру подороже, пришлось снять недвижимость с экспозиции и ожидать, пока рынок снова поднимется.

Падение доходов также влечет изменение типов квартир, пользующихся спросом. Застройщики сократили количество элитной недвижимости, квартир бизнес-класса. За счет этого расширили количество предложений по однокомнатным и двухкомнатным квартирам эконом- и комфорт-класса. Этот сектор сейчас пользуется повышенным спросом. Впрочем, год назад повышенным спросом пользовались двухкомнатные квартиры. Это также означает, что тот, кто планирует купить жилье в сегменте с падающим спросом, имеет больше шансов выбрать подходящую недвижимость по выгодным ценам.