Сделки с недвижимостью с близкими родственниками

Приобретение недвижимости оформляется соответствующим договором (ст. 37 Гражданского кодекса), даже если он заключается между родителями и детьми, братьями или сестрами. Вы можете купить квартиру у родителей или продать ее, но есть ли у сделок ограничения и кого они касаются, стоит рассмотреть детально. 

Можно ли продать квартиру родственнику

Государство не выдвигает требований к тому, кем стороны сделки приходятся друг другу. Ограничения возникают, когда к сделке «подключено» государство. 

Например, молодая семья заключает сделку с родителями, использовав средства материнского капитала. Государство рассматривает это как попытку обналичить деньги. Родители и дети оформили договор, государство выделило деньги, которые бабушка с дедушкой вернули кэшем молодой маме. Это явное правонарушение. Если его выявят, то сделку аннулируют, а средства вынудят вернуть государству. Кроме этого, возникнут проблемы с попыткой использовать маткапитал повторно, даже если в следующий раз семья ничего нарушать не будет.

Еще одна ситуация, в которой к сделке подключается государство, — получение налогового вычета. Если вы продаете квартиру родственнику, то это сделка, попадающая в зону повышенного контроля со стороны налоговой. Ее могут интерпретировать как фиктивную, созданную с целью получения вычета. 

Таким образом, ответ на вопрос, можно ли продать квартиру близкому родственнику, будет положительным. Без проблем, если государство не участвует в процессах, которые последуют после оформления сделки, а также тогда, когда речь идет о защищаемых государством категориях собственников – несовершеннолетних детях.

Родственные сделки с недвижимостью: когда продажа квартиры запрещена

Если несовершеннолетний сын может купить квартиру у матери, то для прямо противоположной сделки есть ограничения, налагаемые статьей 37 ГК РФ п.2. Она называется «Распоряжение имуществом подопечного» и гласит, что опекун не вправе единолично отчуждать имущество подопечного, а тот, в свою очередь, не вправе давать согласие. 

Допустим, бабушка безвозмездно передала квартиру несовершеннолетнему внуку, т.е. оформила дарственную. Родители, родные или приемные, не могут ее продать, если не получат разрешение органов опеки. В большинстве случаев опека не дает согласие на подобные сделки. Но если родители все же его получат, то ребенок, достигнув совершеннолетия, имеет право подать в суд и аннулировать договор. ВероятностьЮ, что суд займет его сторону, высока. 

Ситуации с нарушением прав ребенка не имеют срока давности. Поэтому покупателю важно понимать, что, несмотря на наличие согласия органов опеки, лучше не прибегать к подобным операциям с жильем и не превращать сделку в “пороховую бочку”.

Можно ли продать долю в квартире родственнику

Продажа доли возможна. 

Если владелец доли намерен ее продать, первое, что он делает – рассылает письменные сообщения остальным владельцам долей о таком намерении с уведомлением о вручении и описью вложения. В извещении нужно точно указать цену доли. Продать ее ниже этой суммы нельзя. Также на почте необходимо получить подтверждение факта отправки писем

Остается подождать 1 месяц. Если за это время совладельцы не изъявят желания купить долю, продавец получает право продать ее любому стороннему покупателю. (Ст. 250 ГК РФ).

Важно знать, что такой тип сделки, как продажа доли, регистрируется у нотариуса. Продавцу придется заплатить государственную пошлину. 

Можно ли продать квартиру родственнику без денег

Да, можно. Но такая процедура незаконна сама по себе (если имеется в виду, что расписка написана, а деньги не передавались). Продавцу все равно придется заплатить подоходный налог, если он владеет квартирой менее 5 лет. Законно можно воспользоваться процедурой дарения и оформить дарственную или договор дарения. 

Как продать квартиру родственнику

Алгоритм продажи состоит из трех шагов:

1. 1

   Стороны устно оговаривают условия сделки.
2. 2

   Оформляют договор. Проверяют правильность написания всех данных, включая сведения о собственности и об участниках. Подписывают.
3. 3

   Подают документы на регистрацию в Росреестр. После того, как документы готовы, получают договор купли-продажи, где содержится отметка о регистрации. Также новый собственник получает обновленную выписку из ЕГРН.

Алгоритм купли-продажи квартиры между близкими родственниками в 2023 году не изменился. Форма договора остается произвольной. Хотя ее содержание регулируется статьей 550 ГК РФ, но здесь содержится только одно обязательное требование – заключить договор в письменном виде.

Содержание типового договора

В договоре должно быть четкое определение, кто и что совершает - то есть, действия, права и обязанности сторон. Необходимо указать:

• паспортные данные продавца и покупателя (не стоит забывать тщательно сверять данные паспортов перед заключением сделки, т.к. неправильно записанная информация дает суду основания аннулировать сделку, если одна из сторон договора обратиться с иском);
• сведения о квартире (берутся из кадастрового паспорта и выписки ЕГРН);
• сведения о цене и график взаиморасчетов, если оплата разбита на несколько частей;
• дополнительные условия;
• подписи участников.

Даже если вы продаете квартиру родителям, то сведения о покупателе и продавце нужно указывать без ошибок.  При оформлении соглашения с близким родственником люди часто относятся к договору купли-продажи квартиры родственнику формально. Не оставляйте не проговоренных моментов, которые кажутся само собой разумеющимися. Это избавит вас от ссор с родственниками, обид и недопонимания в дальнейшем.

Как регистрировать ДКП

Чтобы зарегистрировать смену собственника в Росреестре, необходимо:

• заполнить бланк заявки о регистрации;
• приложить подписанный договор в двух экземплярах (подписи сторон нужны на каждой странице);
• предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя.

Также могут понадобиться и дополнительные бумаги, приложенные к перечисленным документам, например:

1. 1

   Если продается доля в квартире, нужно предоставить доказательства, что вы уведомляли всех остальных владельцев долей о предстоящей сделке.
2. 2

   Если в сделке участвует несовершеннолетний собственник, потребуется согласие органов опеки.
3. 3

   Если продавец владел квартирой совместно с женой или другими членами семьи, нужно нотариально заверенное согласие каждого из совладельцев на совершение сделки.

Также нужно оплатить государственную пошлину. Ее размер составляет 2000 рублей, если это сделка с недвижимостью между двумя гражданами, в том числе близкими родственниками. При регистрации продажи доли в квартире размер госпошлины составит 100 руб. 

Как долго длится регистрация

Регистрация покупки квартиры у близких родственников продлится три дня, а может затянуться.

Кто платит налог по ДКП

Термин «Налог на доходы физических лиц» подразумевает, что платит тот, кто получил доход — продавец. От оплаты НДФЛ освобождаются те, кто владел квартирой больше пяти лет или больше трех, если стал владельцем после дарения квартиры или приватизации.

Можно ли отменить сделку

Если договор ДКП находится в Росреестре на регистрации, для ее приостановки подают соответствующее заявление о прекращении регистрационных действий. Если же регистрация завершена, то стороны могут оформить еще один договор купли продажи, в котором поменяются местами.

В этом случае вы как бы покупаете (выкупаете) свою квартиру у родственников заново. Если вы знаете, что документы в Росреестре готовы, но еще не получили их, все равно можно обратиться с заявлением об отмене регистрации.

Можно ли оформить обмен квартирами с родственниками

Стороны могут заключить договор мены. 

Это своеобразный бартер, по которому одна сторона предоставляет другой «имущество в обмен на имущество». Иногда юристы рекомендуют заключить два договора купли продажи с одновременной регистрацией. Разница между способами в том, что по договору обмена НДФЛ не должен возникать.