Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире?

Время от времени люди задумываются об обновлении своего жилища, но как сделать перепланировку в квартире по закону, правильно и безболезненно, известно не всем. Многих пугает само словосочетание «узаконивание планировки». Им кажется, что это долгий, трудоемкий и очень затратный процесс. На самом деле при перепланировке квартиры основная статья расходов приходится как раз на сами работы. А процедура их согласования, если она проходит в правовом поле, не представляет особых сложностей. 

Что такое перепланировка жилого помещения?

Согласно жилищному Кодексу, под перепланировкой подразумеваются такие изменения в планировке квартир, при которых меняется их изначальная конфигурация. Нетрудно догадаться, что ни один ремонт, вплоть до замены штукатурки, не соответствует этому определению.

Как и для создания объекта недвижимости с нуля, для его кардинального изменения нужен проект перепланировки. Он представляет собой схему, как будет выглядеть квартира после всех работ, а также их подробное описание. Проект – это главный документ, который нужно согласовать с жилищной и инспекцией перед тем, как приступать к переоборудованию жилья. 

Иногда необходимость узаконивания перепланировки возникает постфактум, когда квартира уже потеряла свой первоначальный облик. Так бывает, когда собственник не знал порядка перепланировки или же купил жилье с несогласованными изменениями. Такой вариант сложнее, однако он не безнадежен. За нарушение правил владельцу придется заплатить штраф. Остальное зависит от характера проведенных работ и от того, включены ли они в рамки дозволенного.

Перепланировка, переустройство, ремонт: что нужно согласовывать?

Для того, чтобы вовремя и правильно согласовать перепланировку, необходимо точно знать, что подходит под это определение. Дело в том, что существует и такое понятие, как переустройство квартиры. С перепланировкой они не идентичны.

Итак, к перепланировке, влекущей за собой серьезные конструктивные изменения, относят:

• объединение нескольких квартир;
• объединение комнат в одно помещение;
• разделение одного помещения на несколько постоянными перегородками;
• прорубание дверного проема, его перенос в другое место;
• увеличение площади за счет дополнительных построек;
• перенос, увеличение или уменьшение кухни, санузла;
• изменение формы тамбура или его строительство.

Это значит, что схема квартиры, содержащаяся в техническом паспорте, уже не останется актуальной. Ее нужно будет менять по завершении работ.

Переустройство, в свою очередь, также подразумевает внесение в техпаспорт обновленной информации. Однако непосредственно конструкцию квартиры оно не затрагивает, а касается, главным образом, инженерных сетей. Среди таких видов работ можно упомянуть:

• замену сантехнического оборудования, например, установку душевой кабины вместо ванны;
• перемещение в другое место отопительных приборов;
• установку электрических плит вместо газовых;
• демонтаж некоторого оборудования;
• переобустройство так называемых «мокрых зон» и кухни.

Порядок перепланировки и переустройства жилого помещения подразумевает, что все действия такого рода предварительно должны быть одобрены жилищной комиссией и не противоречить правилам. Если такие противоречия найдутся, согласовать работы ни до, ни после будет нельзя.

Разрешение на ремонт в квартире получать не нужно, однако необходимо хорошо понимать, где проходит грань между переустройством и непосредственно ремонтом. Второй включает:

• косметические работы: покраску, поклейку обоев и т.п.;
• остекление балконов;
• установку антенн;
• монтаж новых электроплит вместо старых;
• переделку встроенных шкафов.

Некоторые моменты считаются спорными, и об их согласовании нужно узнавать заранее. Например, установка кондиционера теоретически считается переустройством фасада, однако в большинстве случаев для нее требуется только согласие жильцов дома. Но когда речь идет о здании, имеющем важное архитектурное значение, окончательное решение зависит уже от вышестоящих инстанций.

Запрещенные работы при перепланировке

Узаконить сделанную перепланировку не получится, если в ее ходе были произведены некоторые запрещенные изменения. Во время работ нельзя:

• демонтировать несущие стены;
• переносить санузлы и кухни на место жилых комнат (то есть спальня соседей снизу не должна оказаться под ванной соседей сверху);
• объединять газифицированное помещение с жилым;
• увеличивать площадь комнат за счет балконов;
• утеплять полы подключением к централизованной системе отопления;
• любым образом нарушать систему отопления;
• закладывать оконные проемы в кухне;
• расширять жилплощадь за счет общедомовой территории.

Такой план перепланировки согласования наверняка не пройдет. Даже если она уже есть, собственника наверняка вынудят вернуть все, как было.

Согласование перепланировки: основные этапы

Порядок перепланировки квартиры в многоквартирном доме подразумевает несколько этапов:

1. 1

   Оценка будущих работ. Нужно заранее определить, входят ли запланированные работы в перечень тех, на которые следует получить разрешение. Если стены, окна и двери остаются на месте, их количество не увеличивается; инженерные системы не затрагиваются; радиаторы отопления не переносятся – получать разрешение не нужно. При сомнениях стоит обратиться в специализированную компанию или БТИ – там, даже в телефонном режиме, объяснят, нужно ли готовить документы.
2. 2

   Подготовка проекта. Заказать проект перепланировки можно в специализированной организации или, опять же, обратиться с этим вопросом в БТИ. При незначительном переустройстве, например, замене местами ванны и раковины, проект несложно составить самому, сэкономив на этой статье расходов.
3. 3

   Подача документов. Сегодня проблема, где согласовать перепланировку квартиры, остро не стоит – документы на получение разрешения принимают в МФЦ. Существуют и более простые способы. Так, узаконить перепланировку в Москве можно, подав документы дистанционно через сайт www.mos.ru в разделе «Каталог услуг».

Пакет документов включает:

• выписку из ЕГРН;
• заявление на про ведение перепланировки или переустройства;
• проект работ;
• паспорт собственника;
• согласие всех владельцев квартиры;
• технический паспорт.

Полный перечень документов на перепланировку квартиры лучше заранее уточнить в МФЦ, ведь по регионам он может отличаться. 

Получение разрешения. Рассмотрение заявки длится до 45 дней. В случае отказа, у собственника есть три месяца для обращения в суд, чтобы его обжаловать.

Приемка перепланировки. Мало получить разрешение на переоборудование и перепланировку жилых помещений, нужно еще дождаться положительного вердикта жилищной комиссии. Комиссия назначается после того, как собственник пишет заявление о выдаче акта выполненных работ. Она сверяет произведенные в квартире изменения с проектом.

Регистрация. Акт приемочной комиссии о завершении переустройства-перепланировки передается в местную администрацию вместе с заключением комиссии. После этого обновленная квартира официально вводится в эксплуатацию, меняется техпаспорт. Далее следует регистрация изменений в Росреестре, документы на которую подаются в МФЦ.

Нужно не забывать, что разрешение на перепланировку не бессрочное, а действует на протяжении года. За это время нужно выполнить все запланированные работы и уладить формальности.

Сколько стоит перепланировка квартиры?

Стоимость узаконивания перепланировки в квартире – главный фактор, который останавливает многих собственников. Процесс этот не дешевый, однако, с другой точки зрения, за повышение комфорта также нужно платить.

Оформить перепланировку самостоятельно без проекта можно и самому, посетив множество инстанций. Однако проще сделать это с помощью одной из специализированных компаний. Итоговые расходы будут примерно одинаковыми.

Траты на переоформление, не считая закупки строительных и отделочных материалов, нельзя назвать маленькими. Например, в Москве они составляют:

• получение техпаспорта в БТИ – до 5 тысяч рублей;
• техническое заключение о возможности перепланировки или переустройства – от 15 тысяч, в зависимости от здания и сложности работ;
• разработка проекта – от 60 тысяч – этот момент один из самых затратных;
• составление и подписание акта о переустройстве – до 35 тысяч;
• новый техплан – от 2,5 до 10 тысяч.

Характеристики и статус здания имеют не последнюю роль в расходах. Например, для памятника архитектуры может понадобиться углубленная экспертиза, стоимость которой обойдется в несколько сотен тысяч рублей. Сроки же узаконивания перепланировки в квартире законом не определены. В среднем этот процесс занимает от четырех месяцев до полугода. 

Последствия неузаконенной перепланировки

Незаконная перепланировка чревата неприятностями для собственника. Это:

• штраф до трех тысяч рублей;
• принудительная процедура узаконивания со всеми вытекающими расходами, установленная судом;
• восстановление прежнего облика квартиры за свой счет.

Если собственник избегает ответственности, не следует постановлению суда, квартиру арестовывают, чтобы не допустить продажи. Далее в суд направляется иск о лишении владельца права собственности на недвижимость. Если и после этого он никак не реагирует на предписания, дожидаются суда, после чего квартиру изымают и выставляют на торги. Поэтому все же лучше вовремя зарегистрировать перепланировку квартиры, не надеясь на то, что удастся отделаться мизерным штрафом.