Время от времени люди задумываются об обновлении своего жилища, но как сделать перепланировку в квартире по закону, правильно и безболезненно, известно не всем. Многих пугает само словосочетание «узаконивание планировки». Им кажется, что это долгий, трудоемкий и очень затратный процесс. На самом деле при перепланировке квартиры основная статья расходов приходится как раз на сами работы. А процедура их согласования, если она проходит в правовом поле, не представляет особых сложностей.
Что такое перепланировка жилого помещения?
С 1 апреля 2024 года в законодательстве появились важные изменения: Федеральный закон No 608-ФЗ от 19.12.2023 уточнил понятие перепланировки и порядок её оформления. Теперь под перепланировкой формально понимают любые работы, которые изменяют границы или площадь жилья, создают дополнительные помещения или меняют внутреннюю конфигурацию квартиры - даже если метраж и границы внешне кажутся прежними.
Ключевой момент: перепланировка считается завершённой только после внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
Какие изменения в квартире не требуют согласования?
Многие работы по обновлению жилья можно выполнять без обращения в жилищные инспекции и подготовки проектной документации. К таким изменениям относятся любые действия, которые не затрагивают несущие стены, инженерные системы дома и не меняют фактическую планировку квартиры. Владельцы могут свободно проводить косметический ремонт, замену напольных покрытий, установку или перестановку мебели, монтаж встроенных шкафов, замену сантехники на аналогичную, а также обновление электроприборов без переноса точек подключения. Разрешения не требуется и для установки межкомнатных дверей, замены оконных блоков при сохранении их размеров и конструкции. Такие работы улучшают комфорт проживания, но не влияют на безопасность здания, поэтому согласование для них не предусмотрено.
В чем разница между согласованием и узакониванием планировки
Разница между согласованием и узакониванием планировки в моменте, когда собственник обращается за оформлением изменений.
1. Согласование перепланировки - ДО начала работ
Это заранее полученное разрешение на изменение квартиры. Вы подаёте проект, получаете одобрение от жилищной инспекции, и только после этого начинаете ремонт.
Что даёт согласование:
- юридическую чистоту;
- отсутствие штрафов;
- гарантию, что работы безопасны;
- полноценные документы для продажи, ипотеки, дарения.
2. Узаконивание перепланировки - ПОСЛЕ того, как работы уже сделаны
Это процедура, которой собственник занимается, если ремонт уже выполнен, а разрешение не оформлено. По сути - попытка привести квартиру к нормам «задним числом».
Что включает узаконивание:
- вызов инспекции и оформление факта выполненных работ;
- подготовку технического заключения о допустимости и безопасности изменений;
- подачу документов, как при согласовании, только уже «по факту»;
- иногда - штраф и требование вернуть квартиру в прежний вид, если работы нарушают нормы.
Коротко:
- Согласование - «спросили разрешение — сделали».
- Узаконивание - «сначала сделали — теперь пытаемся оформить».
За что придётся платить и во сколько обойдётся согласование?
Стоимость согласования сильно варьируется: простой эскиз и пакет документов обойдутся дешевле, тогда как проект с техничесным заключением (особенно если затрагиваются несущие конструкции) - заметно дороже. Ориентировочно расходы на проект и техническое заключение часто начинаются от нескольких десятков тысяч рублей, полное оформление «под ключ» (проект, экспертиза, подача заявлений) в разных регионах может стоить в разы дороже.
Также существуют государственные пошлины: за кадастровый учёт и за регистрацию права собственности на вновь образованные помещения - платёжные суммы фиксированы законом и зависят от вида услуги. (Цены и пошлины уточняйте по своему региону, они могут отличаться)
| Регион / случай | Примерная стоимость согласования |
|---|---|
| Москва - перепланировка без несущих конструкций | от ~ 42 000 ₽ |
| Москва - перепланировка с проёмом в несущей стене | от ~ 65 000 ₽ |
| Ленинградская область (ориентир на рынок СПб + область) | Конкретных единых прайсов публично мало. Но по опыту подобных бюро, базовое согласование может стоить примерно в тех же рамках, что и в Москве, от ~ 40-50 тыс. руб. (например, при простых изменениях без проёмов). |
| Екатеринбург / Согласование «под ключ» | От ~ 33 000 ₽ при стандартной перепланировке квартиры до 100 м² |
| Регионы, например Вологодская область (или другие по России) | Тут диапазон шире: при минимальных изменениях согласование может стоить относительно недорого (например, при участии местных проектных бюро), но при сложных перепланировках (с проёмами, согласованиями, документацией) цена может приближаться к столичным — 40–70 тыс. руб. и выше, поскольку трудозатраты и оформление почти идентичны. |
Какие документы понадобятся для согласования?
Обобщённый список обычно включает:
- кадастровый номер помещения;
- документ, подтверждающий право собственности (если право не зарегистрировано в ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- при необходимости - протокол общего собрания собственников о согласии (если затрагивается общедомовое имущество или фасад),
- реквизиты договора соцнайма (если применимо),
- заключения органов охраны памятников (для объектов культурного наследия),
- журнал производства работ и акты скрытых работ,
- технический план по окончании работ и документы об оплате госпошлин.
В отдельных случаях могут потребоваться согласия банка или страховщика (если квартира - предмет залога). Перечень в регионах может дополняться локальными требованиями, поэтому всегда полезно свериться с местной администрацией.
Как проходит процедура узаконивания перепланировки?
Оптимальная последовательность:
подготовить проект и техническое заключение → собрать пакет документов → подать заявление (через МФЦ или Госуслуги) → дождаться решения уполномоченного органа (в порядке, установленном законом) → при положительном вердикте - выполнять работы → по окончании - уведомить орган и оформить технический план.
Муниципалитет проводит приёмку, затем направляет в Росреестр запросы на кадастровый учёт и/или регистрацию прав - так собственнику не всегда нужно вручную заносить изменения в ЕГРН. Сроки рассмотрения и этапы официально регламентированы: от подачи документов до решения и актов приёмки действуют установленные законом лимиты.
Примерные расходы на узаконивание (реальные цифры зависят от региона)
Цена «узаконивания» варьируется: в некоторых городах стартовые пакеты услуг начинаются от десятков тысяч рублей, а «под ключ» — может достигать значительных сумм (вплоть до сотен тысяч), если проект сложный или требуется дорогая экспертиза. Конечная стоимость зависит от типа дома, сложности вмешательства и выбранного подрядчика (самостоятельное оформление обычно дешевле, но занимает больше времени и сил).
Последствия незаконной перепланировки
Игнорирование правил влечёт за собой административную ответственность: возможны штрафы, предписания вернуть помещение в исходное состояние, обязательные работы и иные меры, а при серьёзных нарушениях - и более жёсткие последствия.
Неузаконенная перепланировка осложняет продажу квартиры, снижает её рыночную стоимость и может стать препятствием для оформления ипотеки — банки и покупатели внимательнее относятся к объектам с неурегулированным статусом. В отдельных случаях при невыполнении предписаний дело может дойти до принудительных мер со стороны органов власти.