Специализированный застройщик

Специализированный застройщик – это юридическое лицо, которое занимается возведением зданий жилого и коммерческого назначения. Этот простой на первый взгляд термин подразумевает целую совокупность функций и обязанностей, которые возлагаются компанию, имеющую право так называться. 

Кто же такой специализированный застройщик? Каких сфер касается его деятельность, и кто может им стать?

Специализированный застройщик: что это значит

Перед тем как разобраться, что именно делает застройщик, нужно вникнуть в нюансы юридического определения этого понятия. Деятельность строительных компаний регулируется многими нормативными актами, и в каждом из них есть своя формулировка.

Так, согласно закону 214-ФЗ, застройщиком называется компания или юридическое лицо, которое имеет в собственности или арендует участок земли, где планирует возвести жилое или нежилое строение. По этому документу инвестирование осуществляется за счет привлеченных средств. Ранее финансовую базу составляли долевые взносы покупателей, но позже эта практика была упразднена. Основанием для законного проведения работ является разрешение на строительство.

По Градостроительному кодексу, а также закону 16-ФЗ, застройщиком является как юридическое, так и физическое лицо, инвестирующее значительные объемы средств в строительство, реконструкцию или ремонт на собственном или взятом в аренду участке.

По закону 39-ФЗ строить многоквартирный дом или коммерческое здание может лицо, вкладывающее в процесс как собственные, так и привлеченные извне деньги. В первом случае он будет называться застройщиком-инвестором, во втором – просто специализированным застройщиком.

В Своде правил 30-102-99, описывающем порядок проектирования и постройки малоэтажных жилых и нежилых зданий, размещения их на земельных участках, встречается термин «индивидуальный застройщик». Он означает, что на определенном участке лицо, физическое или юридическое, может возвести малоэтажный дом, а также необходимые хозяйственные постройки. Он имеет право использовать как свои, так и привлеченные средства, а также проводит работы или самостоятельно или с помощью нанятой строительной компании.

Таким образом, деятельность застройщика регламентируется сразу несколькими нормативными актами. В общих чертах определение термина сводится к следующему. Первое – застройщик должен или иметь в собственности, или на длительное время арендовать землю, где он будет строить. Второе – инвестиции могут поступать как извне, так и от самого застройщика. И третье – все разрешения на проведение строительных работ, как на данном участке, так и вообще, должны быть в наличии.

Функции застройщика в строительстве и его обязанности

Получить статус специализированного застройщика – означает взять на себя множество самых разнообразных функций. Сфера его деятельности очень широка и включает основные задачи:

1. 1

   Обеспечение финансирования. Чаще всего генеральным инвестором строительства выступает сам застройщик. Он может использовать как собственные средства, так и взятые в кредит в одном из банков, где имеет аккредитацию. Иногда застройщик подписывает с посторонними инвесторами специальное соглашение, аналог договора долевого участия, в котором уступает им права требования.
2. 2

   Инженерные изыскания. Они проводятся на принадлежащем застройщику участке перед разработкой проекта. Цель изысканий – изучить особенности отведенной под застройку территории, подобрать оптимальные технические способы будущего строительства, проследить, как оно будут влиять на местную окружающую среду.
3. 3

   Получение разрешений. Для того, чтобы возводить объект на конкретной территории, или же заниматься его реконструкций, требуется разрешение местных властей. Для жилых и коммерческих строений эти разрешения будут разными.
4. 4

   Подготовка проектной документации. Проектная документация должна быть не просто разработана, но и утверждена соответствующей комиссией после проведения экспертизы на соответствие строительным нормам. Это очень важно, ведь в проекте будущего здания не должно быть нарушений технического, санитарного или иного характера.
5. 5

   Привлечение подрядчиков. Для выполнения разных видов работ, с которыми компания-застройщик не может справиться силами собственных подразделений, привлекаются сторонние специалисты. С ним заключаются договоры с перечнем соответствующих видов деятельности.
6. 6

   Закупка материалов. Приобретением строительных и отделочных материалов, организацией работы техники, вопросами логистики также занимается застройщик. Его задача на этом этапе – обеспечить бесперебойные поставки всего необходимого для непрерывного строительства. Для этого составляются как можно более подробный план и схема закупок.
7. 7

   Контроль работ. Одна из важнейших функций застройщика – контроль хода выполнения работ на всех этапах: от рытья котлована под дом, до внешней и внутренней, если это предусмотрено проектом, отделки квартир.
8. 8

   Гарантия своевременной сдачи. План строительства должен быть составлен таким образом, чтобы строительство завершилось в объявленные сроки.
9. 9

   Исполнение условий договора. Договоры долевого участия, заключенные с покупателями, должны быть исполнены застройщиков в точности. После ввода дома в эксплуатацию он должен сообщить дольщикам о завершении проекта и пригласить их на осмотр квартир.

Кроме этого, в обязанности застройщика входит своевременное информирование дольщиков о любых изменениях, касающихся объекта: даже самых незначительных поправках в проектной декларации, переносе срока сдачи объекта и т.д. Также, в предусмотренных законом случаях, он обязан выплатить дольщикам компенсацию. Например, при значительном увеличении сроков строительства или уменьшенной площади сдаваемых квартир.

Какую ответственность несет застройщик

Ответственность застройщика очень велика, особенно когда речь идет о возведении многоквартирного многоэтажного дома. Обеспечить покупателей безопасным и комфортным жильем – его прямая обязанность.

Также в круг его ответственности входит и рациональное распоряжение имеющимися объемами финансирования. Если в этом вопросе допустить ошибку, последствия могут быть очень плачевные: от затягивания сроков строительства до его заморозки, а то и банкротства компании.

За эти проступки застройщика может ждать криминальная ответственность. В некоторых ситуациях он несет и административную, подразумевающую разного размера штрафы. Например:

• за несвоевременную публикацию в средствах СМИ подробной информации о проектной документации предусмотрены штрафные санкции: 5-15 тысяч рублей для должностных лиц и 20-400 тысяч для юридических;
• за публикацию информации о начале строительных работ, запуск рекламной кампании без получения разрешения на строительство: штраф 100-500 тысяч рублей;
• за заключение договоров долевого участия без разрешения на строительство: штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей за каждого привлеченного дольщика.

Случаи административной ответственности застройщика касаются, главным образом, отсутствия у него разрешения на строительство. У добросовестных строительных компаний этот документ, как правило, публикуется в свободном доступе на сайте.

Требования к специализированному застройщику 2023

Право строить многоквартирные дома имеет только тот застройщик, который соответствует действующим требованиям. Согласно закону 214-ФЗ, который регулирует вопросы долевого строительства, общие требования сводятся к следующим:

1. 1

   Стать специализированным застройщиком могут только общества, ведущие хозяйственную деятельность: АО, ПАО и ООО. Разрешение на проведение строительных работ, которое обязательно нужно получить в Министерстве строительства, не выдадут индивидуальным предпринимателям или некоммерческим организациям. Такие компании могут быть только подрядчиками.
2. 2

   Руководящие должности в строительной компании, в также главного бухгалтера, не могут занимать люди, имеющие судимость за экономические преступления и антигосударственную деятельность. Также быть руководителями фирмы-застройщика нельзя тем, кто ранее, менее пяти лет назад, был владельцем обанкротившейся компании или владел в ней от 5% акций.
3. 3

   К проектной декларации обязательно должно быть приложено заключение экспертизы о том, что проект соответствует всем действующим в строительстве нормам.
4. 4

   Перед началом строительства застройщик должен открыть специальный счет, на которой положить средства в размере не менее 10% проектной стоимости всех работ. Если собственных денег у него недостаточно, он может взять кредит – тот должен покрывать не меньше 40% проектной стоимости. На протяжении строительства разрешается брать дополнительные целевые займы, но не больше 20% упомянутой цены всего проекта.
5. 5

   Средства со специального счета разрешается тратить только целевым образом, то есть, на строительство: закупку материалов и техники, оплату пошлин и экспертиз, рекламу, налоги и штрафы, зарплату сотрудникам – это единственный вид расходов, при котором можно обналичить со счета некую сумму.
6. 6

   Застройщик обязан своевременно, раз в квартал, публиковать отчетность в ЕИСЖС.
7. 7

   Строительным компаниям запрещается выпускать облигации или другие ценные бумаги для привлечения инвестиций извне. То де самое касается и передачи своего имущества под залог. Если факт наличия облигаций у застройщика будет выявлен, у него могут отозвать разрешение на строительство.

В 2023 году, в законе 218-ФЗ, появились некоторые поправки к существующим законам, регулирующим капитальное строительство и деятельность застройщиков. Среди самых важных стоит упомянуть:

1. 1

   Одно разрешение на несколько объектов. Раньше для каждого объекта нужно было получать отдельное разрешение. Сейчас строительные компании могут возводить несколько домов в рамках одного разрешения. Разумеется, это касается строений одного назначения.
2. 2

   Застройщиком может называться только компания, имеющая опыт не менее трех лет в данной сфере, а площадь застройки должна составлять не менее 10 тысяч квадратных метров. Раньше для присвоения статуса застройщика было достаточно только наличия у него в собственности или аренде подходящего земельного участка.
3. 3

   Расчетный счет у застройщика должен быть только один. До внедрения изменений допускалось открытие нескольких счетов в разных банках, из которых поступала оплата подрядчикам и производились другие расчеты. Теперь для всех расходов предусмотрен только один счет.

Все нововведения направлены на то, чтобы максимально защитить права дольщиков, а также сделать финансовые операции застройщика более прозрачными. 

Отличия застройщика от подрядчика и девелопера

Иногда застройщик, самостоятельно осуществляющий строительство, ассоциируется с девелопером – очень распространенным в наше время термином, а также генеральным подрядчиком Сходство между этими понятиями только частичное – деятельность этих организаций отличается.

Существуют такие термины как подрядчик и генеральный подрядчик. Подрядчики в общем – это организации, которые выполняют какой-то определенный вид работ во время реализации строительного проекта. Например, один подрядчик непосредственно возводит здание, другой – занимается сугубо внутренними отделочными работами. Подрядчик, который координирует действия всех этих нанятых подразделений. называется генеральным.

Услуги подрядчиков необходимы застройщикам, чтобы не расширять излишне штат сотрудников. Например, каменщики и строители широкого профиля могут быть востребованы каждый день, а специалисты по установке лифтов – нет. В такой ситуации имеет смысл обратиться к специализирующейся на этом компании – подрядчику.

Таким образом, основные функции генеральных подрядчиков – это:

• исполнение взятых на себя видов работ;
• обеспечение из безопасного осуществления;
• сдача проекта в оговоренные сроки;
• поиск подрядчиков и субподрядчиков.

Ни к поиску финансирования, ни к юридическим вопросам, ни к продаже недвижимости подрядчики никакого отношения не имеют.

Однако если их поле деятельности, по сравнению с застройщиками, более узкое, то у девелоперов наоборот. Когда строится новый объект, девелоперы берут на себя весь цикл работ, и не только.

Деятельность девелоперов начинается с того, что они решают, стоит ли вообще планировать строительство. Для этого проводится всесторонний анализ целесообразности создания нового проекта, решается, насколько ликвидным он будет.

Все дальнейшие этапы строительства, если проект все же был запущен, проходят под контролем и ответственностью девелопера. Обычно такое название носят крупные компании, насчитывающие много подразделений, в том числе несколько собственных компаний-застройщиков. Но и они нередко прибегают к услугам подрядчиков.

 Заканчивается процесс рекламной кампанией и продажей недвижимости. Девелопер в классическом понимании использует собственные инвестиции, берет на себя все риски, но и прибыль не делит ни с кем. Иногда, при отдельных видах девелопмента, финансирование исходит от заказчика, а сам девелопер выступает только консультантом.

В целом же под девелоперами подразумевают компании, которые создают объекты с нуля: от идеи до продажи. Точного определения этого термина в законодательстве нет, как нет и четких требований относительно того, кто может называться девелопером.

Основное же отличие девелопера от застройщика – поле деятельности. У первого оно намного шире, и он не настолько стеснен сроками и всевозможными ограничениями, как обычная строительная компания.