Я расскажу про такой тип коммерческой недвижимости, как апартаменты (сервисные апартаменты) на примере личного опыта покупки в Сочи и на Бали. Также расскажу еще об одном виде инвестиций - покупку закрытых паевых инвестиционных фондов, конкретно в индустриальную недвижимость. Это бумажные активы, но под капотом - реальная физическая недвижимость. И это тоже мой личный опыт.
Почему я решил инвестировать в коммерческую недвижимость?
Я инвестирую больше 10 лет. Самый популярный и понятный инструмент - жилая недвижимость. Но у «обычной» недвижимости есть проблемы:
- рост стоимости часто локальный и не гарантированный;
- низкая доходность от аренды;
- большое количество операционной работы: ремонт, арендаторы, простои.
Мой личный опыт сдачи квартир - почти нулевая доходность, около 2–3% годовых. В итоге я продал квартиру под аренду и перешел в сервисные апартаменты. Это формат, при котором (чаще всего в курортных регионах) продаются апартаменты с профессиональным управлением - для краткосрочного или длительного проживания.
Опыт с апарт-отелем в Сочи
Объект: полноценный четырехзвездочный отель в Сочи, который продавался как апартаменты (коммерческая недвижимость) с оффером от управляющей компании - отельного оператора. Объект построен и введен в эксплуатацию, жить можно. Отельный оператор начнет полноценную работу в феврале.
Текущая оценка: Опыт пока нейтральный. Не назову его успешным, так как объект был введен на год позже срока. Это один из рисков покупки строящейся курортной недвижимости в Сочи.
Цифры и экономика
Ожидаемая доходность: порядка 1.5 млн рублей в год с объекта (за вычетом налогов). Относительно стоимости покупки - это около 10-11% годовых.
Сравнение с депозитом: Если бы я эти деньги положил на депозит, сегодня, возможно, заработал бы чуть больше. Но когда покупал, ставка была ниже, и таких рисков не проглядывалось.
Плюсы
- Недвижимость уже выросла в цене
- Дефицитный регион - Центральный Сочи
- Небольшое количество апарт-отелей
- Инвестиция долгосрочная
Как выбирал объект: В 2023 году выбирал Сочи как растущий регион, смотрел на формат 4-5 звезд с полным управлением, анализировал конкурентов и цену.
Условия: Обычная процедура ДДУ, дистанционная регистрация, рассрочка на полгода.
Ремонт: Был выбор - платить за ремонт в рассрочку без фиксации цены или зафиксировать стоимость (я зафиксировал на 105 тыс./м²). Те, кто покупал позже, платят уже 135-150 тыс./м².
Текущие расходы: Пока я оплачиваю коммунальные платежи - 4-5 тыс. ₽ в месяц за апартамент 28 м². После запуска отеля застройщик, а затем управляющая компания возьмут эти расходы на себя и будут присылать очищенные выплаты и квартальные отчеты.
Итог по проекту: Арендатора я не искал, в прибыль еще не вышел, но инвестицию убыточной назвать нельзя. Даже перепродажа на вторичном рынке сегодня возможна дороже (без учета инфляции и выросшей ставки).
Опыт с виллой на Бали (строится)
Здесь интереснее, чем в Сочи - вилла продается сразу с ремонтом. Это характерно для зарубежных рынков (Дубай, Бали, Таиланд) и начинает появляться в России (например, «Аракай Курорт» в Свердловской области).
Объект: Вилла ~100 м², сразу с ремонтом, в рассрочку.
Рассрочка: Привязана к этапам строительства. Перед следующим платежом застройщик отчитывается о выполненной работе.
Перспективы: Объект сдастся в 2027 году, будет работать как отель на короткое/длительное проживание в хорошем районе.
Ожидания: Меня заинтересовала потенциальная доходность 10-12% в долларах.
Опыт с бумажными инвестициями (ЗПИФ в индустриальную недвижимость)
Я живу в Екатеринбурге и обратил внимание на активно развивающиеся индустриальные парки. Нашел застройщика, который предлагал инвестиции через закрытые паевые фонды (ЗПИФ) напрямую, еще до выхода на биржу.
Повод для инвестиции: Как раз продали с супругой квартиру, которая приносила только проблемы и после арендатора требовала огромного ремонта, ведь ремонт “съел” почти всю прибыль.
Суть инвестиции: Мы вложили эти деньги в паи индустриального парка. Нам показывали конкретные объекты - реальные склады в Подмосковье и других областях, сданные в аренду таким арендаторам, как Ozon, Wildberries и т.д., по длинным договорам.
Результат: Очень положительный опыт. Мы инвестировали на полтора года (в 2023). Фонд выплачивал ежемесячный доход от аренды, а также периодически продавал объекты на вторичном рынке и распределял прибыль от роста стоимости между пайщиками.
Доходность: Совокупно мы заработали эквивалент 22% годовых (при ключевой ставке тогда ~11%). Это была отличная ставка.
Текущее состояние: Сейчас этот фонд торгуется на бирже.
Выводы и мой подход
Физическую коммерческую недвижимость (под «пятерочку» и т.п.) я для себя не рассматриваю. Это профессиональный бизнес: искать арендатора, тратить время, ремонтировать, платить налоги. Надо очень хорошо считать будущую доходность.
Для себя я выделяю более простые и понятные инструменты:
- 1Апарт-отели с управлением. Позволяют инвестировать без вовлечения в операционные процессы и поиск арендаторов.
- 2ЗПИФы в коммерческую недвижимость. Особенно биржевые - один из самых удобных и при этом умеренно консервативных способов инвестиций в этот сегмент.