На первый взгляд, термины «квартира» и «апартаменты» – синонимы. Но разница есть. Что делать, если в поиске идеальной квартиры, вы натолкнулись на апартаменты. В чем минусы и плюсы апартаментов и стоит ли их покупать, разберем подробнее.
Что такое апартаменты в России
Апартаментами называют квартиры, созданные в нежилом здании. Строение могло быть помещениями для заводской администрации или даже цехом. Но завод ликвидировали, а некогда необжитые помещениям пытаются дать новую жизнь. В России апартаменты относятся к нежилому фонду, что не является минусом апартаментов, а только основной характеристикой статуса помещения.
Значит ли это, что внутри торчат старые трубы, а помещение оформлено в стиле лофт? Нет, в нежилом здании строят даже жилье комфорт-класса в несколько этажей. Покупка апартаментов в Москве опасна другими факторами.
Стоит ли покупать апартаменты в Москве?
Апартаментами могут быть комнаты гостиницы. В российской недвижимости закрепилось такое название, как апарт-отель, означающее недорогой гостиничный комплекс. В этом случае для покупателя апартаментов нет минусов и есть плюсы. Также такие здания используют под размещение бизнес-центров. Делят площадь на отдельные сегменты – комнаты и залы, которые продают или сдают в аренду под офисы. В перечисленных ситуациях стоит купить апартаменты для постоянного проживания гостей столицы или для работы. Это логичнее, чем приспосабливать под офисы жилой дом или бывшее общежитие.
Выгодно ли покупать апартаменты и кому
Частное лицо экономит около 10% на покупке нежилой недвижимости. Покупатель может не сталкиваться с минусами от апартаментов в Москве, если собирается их сдавать. Внутрь проведены все необходимые коммуникации, а помещения приспособлены для проживания.
Существует отдельный сегмент квартир, ориентированный на студентов. Молодым людям подходят квартиры-студии, однокомнатные, иногда двухкомнатные. Статус помещения для студента не важен. Минусов апартаментов для молодежи не существует. Можно не соблюдать вечером режим тишины и не слушать нотации от соседей о правилах поведения и своих гостях, ведь помещение нежилое, а значит, никто не позвонит в полицию.
Также жилую недвижимость в статусе «нежилой» покупают крупные компании для нужд сотрудников. Это плюс покупки апартаментов. Вместо использования гостиницы, компания селит приезжих командировочных в таких квартирах. Для покупателя-предпринимателя минусов апартаментов нет, как и для командировочных.
Что нужно знать об апартаментах: нормы закона
Главное, что нужно знать, это объем государственного контроля над строительными объектами. Государство контролирует качество и безопасность только при строительстве жилых помещений. Существуют многочисленные нормы, которые соблюдают застройщики. Строительство нежилых помещений не контролируется. Это основной плюс квартир и минус покупки апартаментов. Все, начиная от качества материалов и соблюдения строительных норм, зависит только от самого застройщика.
В 2020 году группа депутатов предложила в парламенте «Закон об апартаментах». Чиновники предлагали заменить слово «апартаменты» на более понятный термин «многофункциональное здание», которое включает и жилые, и нежилые помещения. Строить такие здания предложили на границе жилой застройки. Утверждение строительных нормативов отдать местным властям. Но к 2021 году проект этого закона принят не был.
Выгодно ли строить апартаменты
Строительство апартаментов считается выгодным вложением капитала. Для инвестора минусов в покупке апартаментов как вида недвижимости нет. В России до революции существовало такое понятие, как доходные дома, что эквивалентно современному апарт-отелю.
Москва – один из самых густо населенных городов. По приблизительным оценкам на единицу времени в столице живут 15-16 млн человек. Из них до 2,5 млн – это туристы и командировочные, до 1,8 млн – это нелегалы, также много студентов. Апартаменты выгодны всем перечисленным группам людей. Минусов покупки или аренды апартаментов для этих групп тоже нет.
Большая часть строящихся апартаментов относится к бизнес-классу и премиум-классу. Это связано с отсутствием свободного пространства под застройку в Москве. По версии Forbes в Москве живут 68 тысяч миллионеров, что больше, чем в любом другом городе России. Поэтому есть устойчивый спрос на недвижимость любого класса. При покупке будут учитывать стоимость, район, качество строительства, т.е. рассматривать проект в комплексе, чтобы определить подводные камни для себя в покупке апартаментов.
Апартаменты: минусы покупки для частного лица
В чем минус апартаментов для обычного человека? Среди подводных камней покупки апартаментов для частных покупателей отмечают:
- невозможность оформить постоянную регистрацию;
- повышенную цену на коммунальные услуги;
- более высокий размер имущественного налога;
- отсутствие налогового вычета;
- затруднения во взаимодействии с государственными органами.
Прежде всего, владелец недвижимости не сможет в ней зарегистрироваться по причине нежилого статуса помещения. Это не так важно, если россиянин зарегистрирован по месту основной прописки, например, студент зарегистрирован у родителей, но живет в приобретенных ими апартаментах. Без регистрации оформить ребенка в детский сад можно, но такую заявку администрация садика рассмотрит после того, как удовлетворит заявки жителей обычных «жилых» квартир.
Чем еще плохи апартаменты, так это инфраструктурой. Застройщик не обязан ее предусматривать проектом, а строительство ведется в бывшей промзоне или участке далеком от жилых кварталов. Поэтому нужно заранее оценивать удобство транспортной развязки, дальность расположения магазинов, детских садов, школ, больниц. Это поможет учесть все плюсы и минусы покупки апартаментов в Москве.
Тарифы на коммунальные платежи в нежилых помещениях выше, чем в жилых на 15-20%. Но на качестве услуг это не сказывается. Владельцы апартаментов пользуются водой, электричеством и другими удобствами также, как жители обычных квартир.
Размер имущественного налога для жилых помещений – 0,1% от кадастровой стоимости жилья, нежилых – 0,5-2%. Однако кадастровая стоимость апартаментов всегда ниже, чем цена на обычную квартиру. Поэтому владелец вряд ли заметит разницу в стоимости, а значит это не стоит рассматривать как подвох или недостаток при покупке апартаментов.
Более существенный минус – невозможность получить налоговый вычет. Семья, купившая квартиру, имеет право вернуть себе 13% стоимости через налоговый вычет. С апартаментами эта опция не работает. Стоит ли покупать апартаменты, если сэкономленные 10% при покупке «превращаются» в 3% переплаты, вопрос риторический.
Также апартаменты можно взять в ипотеку, но нельзя включить в нее материнский капитал. По закону потратить маткапитал разрешено только на покупку жилой недвижимости или земельного участка под индивидуальное строительство. Этот минус покупки апартаментов исключает из перечня покупателей тех, кто хотел бы купить жилье при помощи государственных программ.
Статус нежилого помещения разрешает коммунальным службам приостанавливать подачу услуги в любое время. Например, по закону нельзя приостанавливать подачу холодной воды в квартиры даже в случае неуплаты. На апартаменты правило не распространяется.
Достройка объектов: где подвох
Некоторых покупателей интересует ответ на вопрос, опасно ли покупать апартаменты. Оказывается, что опасно, если россиянин совершает покупку на этапе строительства. Застройщик может обанкротиться. Государство гарантирует возврат средств в виде компенсации из Фонда защиты прав дольщиков только для жилой недвижимости. В ситуации с нежилой собственностью покупатель квартиры становится в один список вместе со всеми физическими и юридическими лицами, которым задолжал застройщик-банкрот. Шанс на возврат денег у него не выше, чем шансы у обманутых вкладчиков финансовых пирамид. Это существенный минус покупки апартаментов в Москве на стадии строительства объекта.
Можно ли продать апартаменты
Да, можно. Ограничений на покупку или продажу зданий и сооружений нет. Физические и юридические лица вправе вкладывать средства или продавать купленную собственность.