Стоимость квартир в Москве в 2022 году претерпела некоторые изменения, хотя и не очень значительные. Возросший в начале года спрос, пик которого образовался в марте, буквально через месяц резко пошел на спад. Потенциальные покупатели застыли в нерешительности, не зная, как правильно распорядиться накоплениями в связи с резким повышением ключевых ставок по ипотеке. Вскоре ситуация стабилизировалась, и, как оказалось, максимальный накал кризиса повлиял на столичный рынок недвижимости не так сильно, как этого опасались.
Выгодно ли покупать сейчас квартиру в Москве – вопрос, волнующий очень многих обывателей, для которых снова стали доступными жилищные займы, а цены на жилье обещают оставаться на одном уровне.
Какие изменения произошли на рынке недвижимости?
Прежде чем решать, стоит ли сейчас покупать недвижимость в Москве, нужно выяснить, какие изменения произошли в этой отрасли экономики, и какой будет динамика их дальнейшего развития. Среди основных причин, повлекших за собой увеличение ключевой процентной ставки Центробанком, чаще всего называют резкое падение курса рубля и обесценивание некоторых важных инструментов фондового рынка.
Весной 2022 года в качестве основополагающей была установлена ставка в 20%. Буквально на следующий день все крупнейшие банки страны также повысили свои процентные требования, некоторые из которых достигли 22-23% годовых. По этой причине торговые операции с недвижимостью едва ли не полностью остановились.
Для многих покупателей приобретение жилья в кредит намного выгоднее единовременного взаиморасчета. Резкое повышение ставок для большинства из них сделало покупку непосильной задачей, даже при наличии значительных сбережений. Поскольку к ипотеке чаще всего обращаются во время покупки первичного жилья, то, хотя цена этого жилья практически не изменилась, высокие ипотечные проценты сделали расходы гораздо большими. Можно смело сделать вывод, что именно увеличение ключевой ставки и привело к резкому падению спроса на недвижимость.
Вскоре после стабилизации курса валют Центробанк принял решение снизить ставку сначала до 14%, а затем и до 9,5%. С ней неразрывно связана как ипотечная ставка, так и проценты по банковским вкладам. Если не принимать во внимание акции от строительных компаний или возможность приобрести жилье с государственной поддержкой, размер процентов по ипотеке всегда варьируется в районе ключевой ставки – она представляет собой основополагающую величину.
На сегодняшний день разные финансовые организации одобряют льготные жилищные кредиты под 9-12% годовых. Другие условия для их получения остаются прежними: первоначальный взнос в размере 10-15% от стоимости недвижимости, и максимальная сумма займа, для Москвы составляющая 12 миллионов рублей.
По сравнению с другими регионами, цены на жилье в столице с момента наступления кризиса выросли в среднем на 13%, тогда как в других городах эти цифры иногда колеблются от 25 до 30%. Больше всего подорожало бюджетное жилье эконом- и комфорт-класса, поскольку оно не первый год занимает лидирующие позиции по востребованности. Этому есть простое объяснение: качественные компактные квартиры быстрее продаются или сдаются в аренду, поэтому такую недвижимость в Москве часто покупают в инвестиционных целях.
Новостройка – надежный выбор для инвестиций
Покупать жилье в Москве сейчас выгодно, пожалуй, только в новостройках, и дело вовсе не в том, что их стоимость зачастую осталась на прежнем уровне. Многие первичные объекты также возросли в цене, но не очень значительно. Надежность новостроек касается тех случаев, когда они, с целью экономии, приобретаются на одном из этапов строительства, до их перехода в статус вторичной недвижимости.
На первый взгляд, кризис, течение которого плохо поддается прогнозированию из-за множества происходящих в мире событий, может негативно повлиять на ход строительства новых жилых объектов вплоть до его остановки. На самом деле такой риск ниже, чем кажется, ведь строящееся жилье защищено многими факторами.
Во-первых, сильно опасаться банкротства строительных компаний не стоит, ведь основная валюта их финансирования – российский рубль. Так как государственный бюджет не ощущает нехватки национальной валюты, не нужно волноваться о прекращении поступлений. Также большое значение в смысле защиты от банкротства имеют эскроу-счета – потенциальная прибыль застройщика, если возведение объекта и введение его в эксплуатацию пройдут в установленные сроки. Даже если случится непредвиденное, и работы остановятся, дольщики все равно смогут вернуть свои деньги.
Поддерживать проекты, над которыми начались работы, выгодно и девелоперам. Дело в том, что еще до первых этапов строительства они вкладывают в него немалые средства, из которых впоследствии планируют получить прибыль. Однако для того, чтобы она была получена в полном объеме, необходимо довести строительство до логического завершения.
Нельзя точно сказать, когда лучше покупать квартиру в Москве: на начальной стадии строительства или ближе к его концу. В первом случае удастся сэкономить, но риск, что работы остановятся, будет выше – никто не знает наперед, как долго продлятся неопределенность и опасность возвращения острой фазы кризиса. Во втором – покупатели рискуют переплатить.
Жилье в Москве имеет одну неприятную особенность – ее себестоимость составляет не более трети конечной цены, а оставшаяся сумма считается чистой прибылью. Что любопытно, при снижении ключевой ставки автоматически уменьшилась и себестоимость недвижимости. Это дало застройщикам возможность привлекать покупателей разными акциями и скидками, получая прежний доход. Это значит, что сегодня самое главное опасение при покупке первичного жилья – возможность заморозки строительства – не имеет под собой веских оснований и грозит покупателям не более, чем в стабильные времена.
Покупать сейчас или подождать?
Покупать ли квартиру в Москве сейчас – решать каждому человеку индивидуально. Эксперты прогнозируют, что примерно к середине осени цены на недвижимость снизятся. Это будет нужно для того, чтобы реализовать нераспроданные объекты, многие из которых выставлены на продажу еще в первой половине года, и освободить рынок для новых.
Рассчитывать на значительное уменьшение стоимости первичного жилья не стоит, ведь в ее формировании принимает участие не только соотношение спроса и предложения, но и многие другие факторы. Например, отток иностранных рабочих в строительной отрасли создаст новые рабочие места, но одновременно с этим застройщикам придется платить повышенную заработную плату. Также нужно учитывать нынешние сложности и перебои с логистикой и факт использования иностранной строительной техники.
На данный момент привлекательность первичного рынка состоит в том, что для него действуют несколько льготных вариантов ипотеки с государственной поддержкой. Если покупатель соответствует требованиям одной из них, то сможет взять жилищный заем под более низкие проценты.
Вторичная недвижимость также выросла в цене, но не так заметно, как первичная. Несмотря на то, что два этих сегмента рынка тесно взаимосвязаны, причем новая недвижимость участвует в формировании цены на старую, есть и другие ценообразующие факторы. Переход вторичной недвижимости и рук в руки занимает гораздо меньше времени, поэтому на ее стоимость значительно влияет соотношение спроса и предложения.
Однако в том случае, когда при покупке жилья имеет место договор кредитного займа, более выгодным считается именно первичное. Дело в том, что льготные варианты ипотеки применимы только к строящейся недвижимости, а для уже готовой будет действовать более высокая процентная ставка.
Тем не менее, на вопрос, покупать или нет квартиру в Москве, можно ответить утвердительно. Для этого нужны только свободные средства, чтобы без спешки выбрать подходящий вариант, который потенциально сможет приносить выгоду в будущем. По сравнению с другими инструментами фондового рынка, недвижимость – самый стабильный из них.
В инвестиционных целях лучше остановиться на уже готовом объекте, полностью пригодном для проживания. Если же изначально планировалось покупать жилье в ипотеку, сейчас тем более лучшее для этого время – низкие процентные ставки и возможность воспользоваться льготной программой.
Немного сложнее дело обстоит с коммерческой недвижимостью. Ее популярность упала как у покупателей, так и среди арендаторов. В итоге арендные ставки также снизились до минимальной отметки и в ближайшее время вряд ли вернутся не прежний уровень. Перед покупкой таких объектов следует задуматься, насколько большой будет выгода от сдачи их в аренду, получится ли их сдать вообще, и не лучше ли отложить это приобретение на потом.
Стоит ли продавать квартиру в Москве?
Как уже упоминалось, собственная недвижимость – это актив и потенциальная прибыль. Сегодня многие владельцы сомневаются, есть ли смысл продавать квартиру в Москве, или, может, стоит подождать. Эта дилемма тем более волнует людей, если жилье приобреталось именно с целью последующей перепродажи.
Что касается вторичного рынка, то наибольший спрос на готовую недвижимость наблюдался в феврале-марте, а уже в апреле резко пошел на убыль. В результате многие продавцы попросту сняли свои объявления о продаже, предпочитая дождаться лучших времен. Этому также немало способствовал и скачок процентных ставок по ипотечным кредитам, сделавший невозможной покупку для очень большого числа людей.
Следствием этих процессов стало то, что сейчас наблюдается некоторое перенасыщение рынка предложениями. Разумеется, не все собственники вернулись к решению продать недвижимость, но на фоне слабых темпов роста спроса количество предложений все равно остается высоким.
Основная проблема продавцов, из-за которой они заняли выжидательную позицию, это вопрос, что делать с полученным от продажи деньгами, куда их вкладывать? На данный момент рынок недвижимости стабилен, чего нельзя сказать о других составляющих фондового рынка. Опасность стремительной инфляции сохраняется до сих пор, поэтому многие специалисты советуют продавать жилье в Москве по альтернативным сделкам, то есть, сразу же покупая другую недвижимость.
Однако альтернативные сделки не являются простыми и в идеале должны сводиться к покупке жилья с более высокими характеристиками. Для многих людей такие возможности ограничены, поэтому им рекомендуется не спешить, а попытаться сдать недвижимость в наем. Это полезно еще и тем, что вырученные от аренды деньги можно будет присовокупить к имеющимся накоплениям и впоследствии совершить действительно выгодную альтернативную сделку.