Высотные здания состоят из жилых и технических этажей. На первых живут люди, а на вторых размещается оборудование: вентиляционное, предназначенное для поддержания работы отопительной системы и другие разновидности. Возможности использования этих этажей вызывают множество споров среди собственников зданий и различных специалистов.
Базовое определение этажа
Термин "технический этаж" определен в СП 118.13330.2012. В документе говорится, что это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций (определение 3.24). Его высота должна составлять не менее 2,1 м (п. 4.6). О размерах этажа речь в документе не идет, так как они зависят от размеров здания.
Количество тех. этажей
Считается, что в небоскребе должен быть один технический этаж на каждые 10 жилых. Но это утверждение не узаконено нормативными документами, и застройщики рассчитывают количество и площадь, исходя из того, какое именно оборудование будет там установлено, и какая площадь понадобится.
Иногда между застройщиками и инвесторами возникают споры о том, сколько технических этажей нужно делать в высотном здании. Инвестор будет стремиться их уменьшить, а строителям придется объяснять, какое конкретно оборудование будет там размещаться и почему.
Структура и местоположение в здании
В некоторых многоквартирных домах технические этажи сгруппированы в блоки и располагаются либо в нижней, либо в верхней части здания. В других домах тех. этажи распределены равномерно по конструкции здания.
Конкретную схему распределения определяют технические параметры: рациональность размещения, удобство обслуживания, возможность сэкономить на строительных материалах и другие факторы. Например,в американских небоскребах техническим часто делают 13-й этаж. Риелторы считают, что квартиры на 13-м этаже продаются плохо из-за суеверного отношения к числу. Застройщики учитывают это, и используют несчастливый этаж под техническое оборудование.
Нумерация
Тех. этажи учитываются в нумерации этажей, чтобы не создавать путаницу. Но доступ к ним чаще всего осуществляется только из служебного лифта. С той стороны, где работает пассажирский лифт и развозит владельцев квартир по этажам, нет выхода на тех. этаж. Таким способом застройщики ограничивают случайный доступ к сложному и дорогостоящему оборудованию, а также защищают от опасности травм любопытных подростков.
Использование тех. этажей
Потребность в техническом этаже возникает из-за необходимости разместить насосы, вентиляционное оборудование и защитить его от постороннего доступа. Работающее оборудование издает гул. Чтобы шум или вибрация не мешали жильцам квартир и арендаторам коммерческих помещений, агрегаты размещают так, дабы уменьшить вредное или нежелательное воздействие на людей.
Кроме этого, на таких этажах не всегда делают такую же тепло и звукоизоляцию, как на жилых. Там не только шумно, но и довольно прохладно зимой. Технический этаж выглядит, как заводской цех или склад.
Что находится на техническом этаже:
- управление отопительными системами;
- трубопроводы;
- элементы вентиляционного оборудования;
- насосы, обслуживающие водопровод в доме;
- электрические распределительные щиты.
Для чего сокращать площадь тех. этажа
Застройщики и инвесторы могут стремиться к сокращению площади тех. этажей для того, чтобы увеличить полезную (продаваемую) площадь здания. Иногда изменяется назначение зданий. Например, бывшее здание администрации закрытого завода решили переделать под квартиры. Или же инвестор решил, что большая часть площади тех. этажа пустует, и посчитал это нерациональным.
Можно ли использовать технический этаж для личных нужд
Теоретически его можно взять в аренду и перевести из нежилого в жилой фонд при условии, что он больше не используется, как технический этаж, и там нет оборудования. Но на практике такое происходит редко.
Обычно подобная идея приходит в голову человеку, не знакомому с тонкостями строительных норм, требованиями пожарной безопасности и другими сложными науками. Это может быть новый владелец бизнес-центра, новый инвестор, которому захотелось заработать еще больше денег, и он решает начать сдавать технические этажи многоквартирного дома в аренду.
Пентхаус и технический этаж: что общего
Изображение сгенерировано с помощью нейросети Midjourney
Если почитать определения, то можно наткнуться на то, что пентхаус - это технический чердак, переоборудованный под жилое помещение. Иными словами: технический этаж, сделанный как жилое помещение. Это наталкивает на мысль, что тех. этаж может быть жилым.
Большинство пентхаусов вписываются еще на этапе проектирования в проектную документацию. Поэтому он может быть частью технического этажа, но созданной сразу, а не после того, как часть оборудования сдвинули в сторону и на освободившемся месте достроили квартиру. Если же в проекте такого не было, и идея пришла позже, то инициатора ждет длинный путь разработки документации, получения разрешений и проведения работ по реконструкции.
С чего начинается процесс перевода тех.этажа в обычный
Перевод технического этажа в обычный требует перепланировки и переноса оборудования. Если же оставить все «как есть», то никаких разрешений бизнесмен-рационализатор не получит. То же самое верно и для жильцов, у которых время от времени возникают идеи использовать пустую площадь под склад летних велосипедов зимой, лыж летом и автомобильных запасок круглый год.
Если заказывать проект реконструкции, то он будет включать десяток разделов:
- демонтаж оборудования со старого места и перенос на новое с учетом всех технических требований;
- сборка и монтаж на новом месте;
- анализ и реконструкция несущих конструкций этажа (стен, пола, перекрытий) на новом месте установки; также может потребоваться дополнительное укрепление стен, монтаж теплоизоляции, строительство стен, если старый тех. этаж планируется разбить на отдельные помещения);
- организация входов на тех. этаж (они отсутствуют со стороны жилых этажей);
- проведение работ по приведению этажа к требованиям пожарной безопасности, а также требованиям по вентиляции и отоплению к жилым помещениям, которые планируются;
- внесение изменений в схемы прокладки коммуникаций и инженерного оборудования.
Это не весь перечень работ. Но уже на этапе предварительного анализа инициатору идеи станет понятно, действительно ли предполагаемая прибыль от сдачи бывшего технического этажа в аренду превысит предстоящие расходы настолько, чтобы заключать договор и приступать к разработке точной документации.
Можно рассмотреть и вариант «жильцы просто сложили на техническом этаже неиспользуемые велосипеды». Попасть туда самостоятельно они не могут. По требованиям пожарной безопасности и другим подобным, складировать посторонние предметы на техническом этаже запрещено. Это значит, что если кто-то по договоренности с обслуживающим персоналом сложит там свои вещи, то только до тех пор, пока пожарная инспекция не оштрафует участников вместе с владельцем здания. В этом случае всем лучше заранее узнать о размерах штрафа и административной ответственности.
Процесс обследования этажа и подготовка итогового документа
Если после предварительного анализа собственник приходит к выводу, что он все-таки будет начинать реконструкцию, то следующий этап - проведение обследования этажа и здания. Комиссия:
- изучит документацию;
- проведет тщательный осмотр этажа, оборудования, несущих конструкций;
- проведет необходимые расчеты нагрузок;
- изучит место, где будет установлено оборудование, которое переносят и возможность переноса коммуникаций;
- обследует этажи ниже и выше нового места установки для того, чтобы точно определить, как изменятся нагрузки, которые окажет перенесенное оборудование на конструктивные элементы.
Все результаты работы комиссии последовательно фиксируются в актах. Делаются выводы, пишутся обоснования. Готовятся чертежи, сметы. Все подготовленные документы объединяют в проект по реконструкции здания. Он должен соответствовать принятым нормативным требованиям.
Этапы согласования
Когда документация готова, проект направляют на экспертизу. В зависимости от типа здания, ее проводят проводят государственные или негосударственные компании. В заключении указывают, соответствует проект требованиям нормативных документов или нет.
Затем собственник проекта обращается в Госстройнадзор с заявкой на разрешение проведения реконструкции. Приложением к ней станет Проект реконструкции со всеми документами, которые к нему относятся (выводы, акты).
Если разрешение получено, то останется нанять подрядчика. Оплатить проведение работ. После завершения реконструкции подписать с подрядчиком Акт выполненных работ. Предъявить его в Госстройнадзор и получить разрешение на ввод здания или этажа в эксплуатацию.
Сколько времени займет реконструкция
Все зависит от конкретного проекта: количества оборудования, которое нужно перенести, длительности проведения каждого этапа работ и т.д. В одних случаях реконструкция завершится в течение месяца, а в других понадобится 2-3-4 месяца.
Могут ли запретить реконструкцию
Да, такое возможно. Например, система коммуникаций конкретного здания может быть создана так, что ее нельзя переделать и для выведения этажа из "технических" нужно создавать новую систему. Например, невозможно переделать вентиляционные шахты и т.д. Все эти трудности заказчику проекта объяснят еще на этапе обследования здания до начала работ. Поэтому у него будет время подумать над тем, что делать.