Как известно, при заключении договора ипотечного кредитования еще одной дополнительной частью расходов становится страхование жизни и здоровья заемщика. Такие гарантийные меры больше всего выгодны именно банку, поскольку повышают вероятность своевременного и полного возврата долга. Однако параллельно с этим существует и другая разновидность защиты – титульное страхование. Именно она оберегает в первую очередь права покупателя, дает ему возможность в дальнейшем избежать весьма серьезных неприятностей, связанных с новообретенной недвижимостью.
Что значит титульное страхование в ипотеке?
Титул сделки – это юридически подтвержденные и прошедшие государственную регистрацию официальные права на имущество, в данном случае – недвижимость. Страхование титула – это, в свою очередь, защита покупателя на тот случай, если он по независящим от него причинам вышеупомянутые права утратит. Иными словами, титульная страховка квартиры представляет собой возмещение убытков, которые могут наступить вследствие признания сделки купли-продажи недействительной или по иным, предусмотренным договором страхования причинам.
Объектом титульного страхования может стать абсолютно любое недвижимое имущество: частный дом, квартира, комната, земельный участок, коммерческая, промышленная или хозяйственная недвижимость. Не влияет на нее и характер покупки – одинаково застрахованным может быть имущество, приобретенное по ДКП или ДДУ, у физического или у юридического лица.
По сути, страховка утраты риска права собственности напрямую касается тех событий, которые произошли до момента покупки жилья нынешним владельцем и без его участия. Имеются ввиду обстоятельства, которые в будущем могут привести к спорным ситуациям и аннулированию сделки в суде.
Нужно ли титульное страхование при ипотеке?
Прежде чем выяснять, в каких случаях страхуется титул при ипотеке, следует разобраться, зачем этот вид страхования нужен и нужен ли вообще.
Многие покупатели наивно полагают, что банк – это всесильная инстанция, которая способна проверить всю подноготную каждого ипотечного объекта. При сделках купли-продажи рядом с банком всегда присутствует Росреестр, профессиональные риелторы, а часто и нотариусы. Однако даже этих серьезных служб может быть недостаточно, чтобы провести максимально полную проверку истории квартиры, учесть все возможные риски, исключить возможность оспаривания сделки в суде третьими лицами.
На самом деле может быть множество страховых случаев, предусмотреть которые ни банк, ни нотариус не способны физически. Например, к возникновению спорной ситуации может привести появление неучтенных наследников, имена которых не фигурировали ни в одном касающемся недвижимости документе. Существует масса подобных примеров, поэтому банковская проверка, предваряющая подписание договора, совсем не гарантирует полную безопасность прав нового собственника.
Отследить, не были ли ущемлены права третьих лиц, за период заключения договоров покупки и ипотечного кредита почти невозможно. Однако подобные страховые случаи касаются, главным образом, недвижимости на вторичном рынке. Квартиры, сменившие не одного собственника, автоматически попадают в категорию рисковых. Однако и для первичного жилья существуют опасности утраты титула. Под особо тщательное внимание со стороны финансовых организаций подпадают сделки, в которых продавцом выступает юридическое лицо. Во время подобных сделок они будут настаивать на оформлении страхования титула при ипотеке.
Особенности страхования титула
Главное отличие титульного страхования от других видов защиты покупателя – это узкая специфика. В данном случае страхуется только титул на квартиру, а не сама квартира, то есть право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться ею.
Следует помнить, что право собственности может быть утрачено и по причине разрушения жилья, потери им основных эксплуатационных характеристик, реконструкции, приведшей к значительному изменению его конструктивных особенностей или к смене статуса. Однако эти случаи, хотя и являются независимыми от владельца, не относятся к понятию титульного страхования.
Это значит, что если недвижимость подверглась разрушению, то получить компенсацию по страхованию титула не получится – подобные обстоятельства должны быть предусмотрены в совершенно другом страховом полисе. Однако сегодня многие банки при оформлении ипотечного кредита предлагают свои клиентам комплексный страховой пакет, включающий риски потери недвижимости как по физическим, форс-мажорным причинам, так и в случае утраты титула по причинам юридическим.
Обязательно ли титульное страхование при ипотеке? Такая дополнительная услуга является сугубо добровольной, и банки не имеют права навязывать ее своим клиентам или делать обязательным дополнением к договору кредитования. Однако в некоторых случаях они могут весьма настойчиво рекомендовать застраховать титул, мотивируя это повышенным риском его утраты. Иногда, если такие риски действительно вызывают серьезные опасения у финансового учреждения, а соискатель не желает оформлять страховку, банк может отказать ему в одобрении выбранного варианта квартиры.
Поскольку титульное страхование более выгодно именно покупателю, иногда стоит прислушаться к мнению банка-кредитора, особенно, когда покупается:
- Недвижимость старого фонда. Старые квартиры могут быть подвержены повышенному риску разрушения и, как правило, имеют и насыщенную историю. С момента введения дома в эксплуатацию выбранное жилье могло сменить очень большое количество собственников. При этом не представляется возможным узнать, все ли из них были добросовестными по отношению к наследникам или совладельцам, законными ли путями получили эту квартиру в собственность.
- Коммерческая недвижимость. Поскольку юридический статус многих объектов коммерческой недвижимости вызывает проблемы с определением, как и то, в чьей именно собственности находится то или иное помещение, подобную покупку все же лучше застраховать. Иногда, особенно при сделках с участием покупателей-юридических лиц, банки могут не согласиться выдать кредит без страховки, грозят отказом в одобрении выбора квартиры.
- Недвижимость у юридического лица. Сама по себе покупка квартиры у организации не является чем-то из ряда вон выходящим. Большинство инвестиционных компаний специализируются именно на торговле недвижимость. Но в это же время с куплей-продажей у юрлица связано множество мошеннических схем. Самая простая и распространенная из них – продажа без согласия других учредителей. В конечном итоге это может привести к судебному разбирательству, в котором суд встанет на сторону истцов.
Какие риски покрываются титульным страхованием?
Страхование титула означает компенсацию во время предъявления третьими лицами прав на принадлежащий данному собственнику имущественный объект. Как правило, основанием для наступления страхового случая является иск, поданный третьей стороной о нарушении своих прав относительно недвижимости.
Принято выделять два типа подобных исков: виндикационного и иск о признании сделки ничтожной.
Виндикационный иск
Этот тип иска имеет право подать только законный владелец недвижимости, чьи права были грубо нарушены вследствие мошеннических или ошибочных действий. При этом новый владелец жилья, он же покупатель-заемщик по ипотеке, по сути, владеет имуществом незаконно. Главная функция суда в этом случае – разобраться, кто является виновником возникшей спорной ситуации.
Фактически покупатель в этой ситуации является только сторонним наблюдателем. Его основная задача – доказать суду свою неосведомленность о нарушении прав истца, а также факт честной покупки. При наличии ипотечного кредитного договора на конкретную квартиру это не составит труда. Этот же договор послужит подтверждением, что покупка была именно возмездной, причем с добавлением кредитных средств, то есть принесла продавцу финансовую выгоду.
Кроме этого, суд обязан разобраться, имел ли право фактический продавец совершать подобную сделку относительно данного объекта. Например, если он ввел в заблуждение своего совладельца и, выкупив таким образом его долю, впоследствии продал квартиру, то совладелец, чьи права были нарушены, может подать иск. Разумеется, ему также придется доказать факт обмана или других неправомерных действий, но в подавляющем большинстве случаев в таких виндикационных исках суд встает на сторону истца.
Признание сделки ничтожной
Как показывает практика, характер таких исков в основном касается нарушения прав несовершеннолетних или недееспособных собственников, а также неучтенных наследников. В делах с участием несовершеннолетних обязательно будет присутствовать еще одна сторона – органы опеки и попечительства.
Судебные решения, которые выносятся по искам о признании сделки недействительной, бывают самыми разными, хотя в приоритете остаются интересы истца. Понятие ничтожной сделки, особенно, когда ответчик является честным, доказавшим факт неосведомленности, покупателем, имеет множество противоречий.
Например, Верховный Суд прямо говорит, что такой иск к добросовестному покупателю невозможен, и оспаривать нужно только самую первую сделку по этой недвижимости. С другой стороны – он же допускает возможность перехода иска о ничтожной сделки в категорию виндикационного.
Вердикт об аннуляции сделки, на первый взгляд, ничем не грозит честному покупателю, которого ввели в заблуждение относительно юридической чистоты квартиры. В реальности же есть масса примеров, когда вернуть уплаченные за жилье деньги удавалось с очень большим трудом, и то не всегда.
Срок титульного страхования при ипотеке
Время, в течение которого покупатель будет должен выплачивать страховые взносы, напрямую зависит от срока исковой давности, который устанавливается государством для разных случаев. Для виндикационных и исков по признанию сделки ничтожной он составляет три года, этот же срок устанавливается в качестве минимального при страховании титула.
Однако встречаются случаи, когда срок, в течение которого права нового собственника могут быть оспорены, продлевается до 10 лет. Так бывает при восстановлении или временном приостановлении срока давности, или же тогда, когда истец не знал, что имеет права на имущество и может доказать факт такого незнания. Также срок может быть продлен, если истец физически не имел возможности обратиться в суд, например, по причине длительной болезни.
Исходя из этого, минимальный срок, на который следует оформить титульную страховку – это три года, но желательно, чтобы он захватывал более продолжительный период. Это еще и выгодно тем, что можно застраховать квартиру на ее полную стоимость, равномерно платить взносы и в случае непредвиденных обстоятельств получить полную компенсацию.
Во сколько обойдется страхование титула?
Титульная страховка – это еще одна статья расходов, останавливающая покупателей от ее оформления. Однако очень часто она весьма оправдана, к тому же способна обойтись не так и дорого. Конечная стоимость страховки формируется из многих показателей:
- условий кредитного договора;
- оценочной рыночной стоимости жилья;
- назначения недвижимости: коммерческой, жилой, хозяйственной и т.д.;
- статуса заемщика: физического или юридического лица;
- длительности действия титульной страховки;
- уровня риска, зависящего от многих показателей.
Уровень риска повышается, если речь идет о старой квартире или об операциях между юридическими лицами с участием коммерческой недвижимости. Крайне неохотно банки, а с ними соглашаются и риелторы, имеют дело с теми объектами, которые находятся в собственности продавца менее трех лет. Поскольку это время соответствует не истекшему сроку исковой давности, уровень риска считается повышенным.
В разных финансовых организациях ставка для титульного страхования колеблется от 0,3 до 1,5%. При этом важно помнить, что сумма платежа рассчитывается, исходя не из стоимости квартиры, а из размера кредита.
Какие документы нужны для оформления титульной страховки?
Для оформления страхования титула потребуется совсем небольшой пакет документов, многие из которых предоставляются и для получения ипотечного кредита. В него входят:
- паспорта покупателя и продавца, для юридических лиц – уставные документы;
- бумаги, удостоверяющие право собственности: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения, завещания, приватизации и т.д.;
- технический паспорт, содержащий все характеристики квартиры;
- экспертное заключение независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимого объекта;
- договор ипотечного кредитования, дополнением к которому станет титульная страховка.
Подводные камни титульного страхования
Основные риски и подводные камни титульного страхования касаются отдельных случаев, которые не подпадают под определение страховых или же не могут полностью компенсировать потери покупателя. Последние относятся к страховкам, оформленным не на всю сумму, которую заемщик должен банку, или же наступают вследствие систематической неуплаты взносов.
Отдельные ситуации требуют ближайшего рассмотрения. Страховой случай не может считаться таковым, когда:
- Недвижимость становится обремененной. Так может случиться, когда третье лицо заявляет свои права на пользование недвижимостью, а затем подтверждает заявленное в суде. Поскольку покупатель не теряет свой титул, то не может и рассчитывать на компенсацию, как не может и отказать истцу в пользовании жильем.
- Титул утрачивается по форс-мажорным обстоятельствам. Разрушение жилья вследствие, например, военных действий – это случай для совершенно другого вида страховки. Точно так же дело обстоит и тогда, когда недвижимость по какой-то причине изымается у собственника государством.
- Квартира используется не по назначению. Если характер использования жилья привел к потере его эксплуатационных качеств или утрате собственником титула, такие случаи также не считаются страховыми.
- Недвижимое имущество, находящееся в залоге у банка, было подарено, продано или обменено собственником, в результате чего он потерял право собственности на него.
Понравилась статья?