Траншевая ипотека: плюсы и минусы продукта

Время от времени на рынке ипотечного кредитования случаются изменения. Одни продукты теряют актуальность и вместо них вводятся другие. Один из таких – траншевая ипотека. Подробнее об этом – в нашем материале.

Что это за продукт

Ипотека – разновидность кредита, взятого для покупки дома, квартиры, других видов недвижимости. Транш – часть этого кредита. Его размер зависит от конкретного договора. Например, банк перечисляет застройщику на эскроу-счет половину суммы в момент заключения сделки, а вторую – после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это и есть ипотека траншами. 

Очевидно, что для банка целью кредитования будет помощь физическому или юридическому лицу в решении проблемы нехватки ресурсов для выполнения текущих задач. При этом банк планирует получить вознаграждение. Поэтому в случае с траншевой ипотекой от Сбербанка или другого банка заемщику нужно разобраться с тем, какой вариант выгоднее лично для него. 

Отличия траншевой ипотеки от других программ

Ипотека траншами состоит из:

• тела кредита;
• процентов за его использование.

Клиенту, оформляющему такую ипотеку, предлагают следующую схему работы:

• заемщик вносит первоначальный взнос (обычно более высокий) на эскроу-счет застройщика;
• банк добавляет туда 100 рублей (цифра условна) первого транша;
• заемщик платит банку проценты на внесенные 100 рублей до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию (произойдет это за 1-1,5 года).

После сдачи дома и подписания актов приема-передачи квартир дольщикам, банк перечислит средства застройщику, а клиент приступит к погашению ипотеки в полном объеме вместе с процентами (часто большими, чем при оплате обычной ипотеки).

У траншевой ипотеки есть предшественник – беспроцентный кредит. Он встречается в нескольких вариантах.

Первый предлагался автосалонами и магазинами бытовой техники и был рассчитан на людей импульсивных. Подразумевалось, что новый телевизор (холодильник, машина) с необычными функциями вызывает острое желание его купить, но денег немного не хватает, а брать кредит не хочется. Менеджер тут же предлагал почти такую же модель, но чуть дороже, зато с оформлением беспроцентного кредита. 

Застройщики взяли эту идею за основу и предложили покупателям кредиты с нулевой ставкой. Им хотелось компенсировать низкий спрос на «продукт» за счет привлечения клиентов из другого сегмента. Таких, которые не подходят под критерии программы, но если заставить их ввязаться в кредит, то задача низких продаж почти решена. Так и возник предшественник ипотеки траншами.

В кредите со ставкой 0% проценты не исчезали бесследно. Застройщики могли прятать их в стоимость квартиры. Т.е. клиент платил, но не знал об этом. Зато получал приятное ощущение от того, что добился лучших условий. То, что итоговая цена недвижимости получалась выше рыночной, его не смущало. Ведь известно, что вещь, купленная в кредит, всегда обходится дороже. 

Также выплату процентов может брать на себя государство. Например, создать программу, по которой многодетные семьи могут взять ипотеку со ставкой 0%. Все льготные программы – разновидности этой темы. Например, сельская ипотека под 3% годовых, семейная под 6% и т.д.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки для покупателя

Главный и, пожалуй, единственный плюс «ипотеки за 1 рубль в месяц» заключается в отсрочке. По сути, вы оформили кредит, но платить по нему придется только после сдачи дома в эксплуатацию. 

В рекламных текстах пытаются повысить привлекательности траншевой ипотеки и увеличивают срок отсрочки. К примеру пишут, что дом будет строится 2-3 года, а за это время человек накопит недостающие средства. Но сроки строительства зданий регулируются не желаниями, а нормативными документами. Часто это один год, а не три. Поэтому цифра «2-3 года» действительна только в том случае, если это указал сам застройщик.

Еще один плюс, который указывают в рекламе, – выгода для людей, снимающих жилье. Они могут въехать в квартиру сегодня, а начнут платить через год. Но ведь дом еще не построен, а если построен, то после перечисления всей суммы застройщику начнется обычное погашение ипотеки. 

Также отмечают, что если человек снимает жилье и выплачивает ипотеку, то это накладно. А так он получает от застройщика квартиру по цене на 10-15% ниже рыночной. Пока идет строительство, платит только аренду, а гасить кредит начинает, когда въедет в собственную квартиру. В этом случае нужно подсчитать итоговые суммы: 

• цена квартиры с оформлением обычной ипотеки;
• цена квартиры с «ипотекой за рубль».

И выбрать более дешевый из вариантов. 

Минусов у «ипотеки за 1 рубль» намного больше:

1. 1

   Несовместимость со льготными программами. Правила семейной ипотеки или ипотеки с господдержкой не подразумевают никаких альтернативных вариантов.
2. 2

   Повышенная процентная ставка. Банк может посчитать, что это более рискованная сделка, чем обычно и предусмотреть для нее больший процент, чем для типовой программы. Риск заключается в переносе начала выплат на более поздний срок (инфляция, рост базовой ставки, риск потери заемщиком платежеспособности).

Даже если рост процентной ставки составляет 2% по сравнению с обычным кредитом, то это все равно много.

Плюсы и минусы для застройщика

В описанной схеме траншевой ипотеки нет плюсов для строительной компании. При любой схеме расчетов клиента и банка, застройщик получает одну и ту же сумму в одно и то же время. 

Эскроу-счета были введены для защиты денег дольщиков. Снять с них средства застройщик мог только после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому дата перечисления денег и количество траншей не имеют значения на этапе строительства. 

Зато минусы имеются:

• риски застройщика;
• введение в заблуждение покупателя.

Поскольку деньги на счет ушли в минимальном объеме, то покупатель, не связанный финансовыми обязательствами, может выйти из сделки по ипотеке. Тогда строительной компании придется искать другого покупателя на построенную недвижимость. Срок возврата вложенных капиталовложений для застройщика растет. Квартира может продаваться несколько лет. Поэтому ему нет смысла участвовать в схеме. 

На этапе предложения нового вида ипотеки менеджер банка мог так красочно описывать плюсы сделки, что в результате «забыл» упомянуть о небольших нюансах. Например, об увеличении процентной ставки после второго транша. Разобравшись в ситуации, покупатель может отказаться от сделки. Это увеличивает недоверие добросовестного застройщика к схеме. 

Какие банки дают траншевую ипотеку

В главном меню на сайте любого банка есть пункт «Ипотека», а в нем пункт «Все ипотечные программы». Из открывшегося списка нужно выбрать наиболее подходящий вариант и перейти на него. 

Такого отдельного пункта, как «ипотека траншами» для физических лиц на сайтах крупных банков в 2023 году мы не нашли, в том числе на сайте Сбербанка. Также, как не найдена «ипотека под 0%». И это неплохо, т.к. с повышением уровня осведомленности потенциальных клиентов исчезают и программы, рассчитанные на «авось». 

Как оформить ипотеку

Схема оформления ипотеки стандартна:

1. 1

   Подача заявки.
2. 2

   Ожидание результата рассмотрения.
3. 3

   Выбор квартиры, соответствующей условиям ипотеки.
4. 4

   Оформление предварительного договора купли-продажи с продавцом.
5. 5

   Предоставление документов на выбранную квартиру в банк для проверки соответствия ее условиям выбранной программы.
6. 6

   Оформление ипотечного договора после получения согласия банка.
7. 7

   Оформление недвижимости в собственность или регистрация договора ДДУ в Росреестре, если жилье находится на этапе строительства.

После того, как право собственности оформлено, клиенту остается вовремя погашать кредит. 

Как правильно рассчитать ипотеку

У каждого банка есть ипотечный калькулятор на сайте. Он может быть общим или доступным из личного кабинета. До начала подсчетов нужно определиться с:

• суммой, которую планируется взять;
• суммой, которую хочется внести в виде первоначального взноса;
• сроком, за который планируется погасить ипотеку;
• типом жилья – новостройка, вторичное жилье, дом, участок под ИЖС.

Затем внести цифры в калькулятор и рассчитать. Расчет ведется по формуле, принятой в конкретном банке. Рекомендуется рассчитать стоимость в разных банках, чтобы определиться с тем, какой выгоднее. Выбрав, прочтите условия кредитования, подготовьте документы, и можно приступать к заполнению заявки.