Приобретая новую квартиру, люди нередко задумываются о перепланировке, в частности, об увеличении жилого пространства комнаты или кухни за счет балкона или лоджии. И зачастую допускают серьезные ошибки, не согласовывая изменения с местными органами и игнорируя нормы законодательства.
Об этом рассказывает генеральный директор АН «Культурная столица» Ольга Бочарникова.
Прежде чем задуматься о перепланировке и присоединении к жилому помещению таких площадок как балкон или лоджия, необходимо разобраться в особенностях их конструктива. Балкон – это выносная площадка, которая выступает за пределы фасада дома и лишь одной стороной примыкает к несущей стене. Присоединение его к жилой комнате чревато, во-первых, неконтролируемым расходом теплоэнергии, причем, не только в переустроенной квартире, а во-вторых, нарушением прочности несущей стены и как следствие обрушением.
Эти обстоятельства делают присоединение балкона к жилому помещению практически невозможным и незаконным. Однако в разных регионах различные технические требования к жилым строениям и разные нормы, касающиеся перепланировок. Кроме того, в некоторых современных домах балконы зачастую имеют внутренний вид лоджий (и называются так в технической документации), а также усилены железными балками, что делает их конструкцию более надежной и теоретически может допускать какие-то изменения.
Лоджия является как бы естественным продолжением жилого помещения, что дает некоторые возможности для визуального увеличения его площади. В отличие от балкона, который выдерживает нагрузку от 200 до 250 кг на кв.м., она способна выдержать тот же вес, что и жилая комната – от 400 (в старых домах) до 600 кг. (в новостройках) на кв. м.
Что же можно, а что нельзя?
Прежде всего, нужно внимательно изучить законодательство РФ в этой сфере, а также нормы и требования конкретного региона – в разных городах они могут серьезно различаться. Большинство людей предпочитает доверить этот момент специалисту по согласованию.
Сразу оговоримся, что превратить лоджию в продолжение комнаты без преград в виде окон или дверей и согласовать этот вариант не удастся. Можно снести подоконный блок, но в таком случае его должны заменить, например, окна или двери панорамного остекления с хорошей теплоизоляцией. В домах монолитного типа разрешены увеличение простенка и демонтаж балконного порога, поскольку это не угрожает состоянию несущих стен. Если дом кирпичный или блочный, демонтаж порожка может привести к непоправимым последствиям, если его бетонная плита представляет собой консольно-монолитную конструкцию. В доме из панелей разрешено только уменьшение высоты порожка.
Категорически запрещен перенос на лоджию батареи отопления, - обеспечение комфортной температуры на ней возможно путем обустройства теплого пола, подключения электроприборов.
Любой демонтаж в жилом доме сегодня необходимо проводить безударным методом, поскольку только он не подвергает повреждениям несущие конструкции. Лучше обойтись без самодеятельности
Чтобы не ломать голову над тем, что законно, а что нет при проведении перепланировки, лучше обратиться в Бюро технической инвентаризации или в организацию, занимающуюся согласованием, где помогут составить проект, учитывая не только пожелания заказчика, но также все положения действующего федерального законодательства и региональные нормы. После этого подготовленный документ предоставляется в компанию, управляющую домом.
Только после утверждения проекта можно проводить работы по перепланировке. По их окончании кадастровый инженер составляет акт, который подписывается у проектировщиков, УК и администрации. БТИ должно выдать новый технический план квартиры. После этого необходимо отправить заявку в Росреестр на внесение изменений и получить новую выписку из ЕГРН.
Отказать в проведении перепланировки могут, если предоставлены не все необходимые документы или работы (все или их часть) не соответствуют требованиям Закона.
Список документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку, в разных регионах может отличаться, поэтому его лучше уточнять у специалистов в каждом конкретном регионе.
Несмотря на то, что самовольная перепланировка запрещена Законом, до сих пор нередки случаи, когда владельцы квартир это делают. Последствия бывают разные: от нарушения теплообмена, образования сырости, плесени, в том числе в соседних квартирах, до обрушений (угроза жизни и здоровью). От этого в свою очередь зависит степень привлечения к ответственности. Если проект перепланировки не был согласован, владельца обяжут выплатить штраф (физ. лицо – до 2500 руб., штрафы для юридических лиц могут доходить до 300.000 руб.) и восстановить первоначальный вид помещения. Если последнее требование не будет зафиксировано инспекцией, владелец может лишиться квартиры через суд.
Случается, что покупатели сталкиваются с незаконной перепланировкой при приобретении квартиры на вторичном рынке, узнавая детали уже после завершения сделки. Поэтому крайне важно ознакомиться со всей технической документацией на жилье, внесенными в нее и узаконенными изменениями до подписания договора.