Ввод в эксплуатацию жилого дома

Ввод дома в эксплуатацию подразумевает официальное разрешение на проживание в нем людей. Недостаточно просто построить здание и оборудовать его по новейшим представлениям о комфорте. Нужно еще доказать, что оно соответствует действующим санитарным нормам и правилам строительства – СанПиН и СНиП. Без разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не получится оформить на него право собственности, а также совершить с ним любые законные сделки. 

Что такое введение в эксплуатацию жилого здания

Сдача дома в эксплуатацию происходит после его строительства с нуля или реконструкции. Разрешение оформляется в виде специального документа, который подтверждает, что здание можно эксплуатировать по прямому назначению. Для зданий жилого фонда – это круглогодичное проживание людей. 

Акт ввода в эксплуатацию здания подтверждает, что оно:

• безопасно;
• сооружено с соблюдением всех строительных норм;
• построено на участке с соответствующим статусом;
• возведено по проекту и с разрешения;
• оборудовано всеми необходимыми коммуникациями;
• строилось с учетом действующих законов и ограничений относительно такого рода деятельности.

Ввод в эксплуатацию объектов строительства происходит тогда, когда заканчиваются все работы над ними: от строительных до отделочных. То есть, здание сдается в полной готовности непосредственно перед заселением жильцов.

Подготовительные действия ко вводу здания в эксплуатацию

О том, чтобы ввести объект в эксплуатацию после строительства, нужно позаботиться заранее. Есть несколько обязательных этапов возведения жилого здания. Если хотя бы один из них «выпадет» из общей схемы, законно пользоваться домом не получится. К ним относятся:

1. 1

   Изыскания. Этот вид работ включает подробное исследование земельного участка, отведенного под строительство. В его ходе составляется подробная топографическая карта, оцениваются особенности местности, определяется их пригодность для капитального строительства.
2. 2

   Проектная документация. Для строительства и последующего решения о вводе в эксплуатацию дома она нужна не всегда. Проект необходим при возведении многоквартирных домов, а также частных строений общей площадью свыше 1500 квадратных метров. Ввести в эксплуатацию сравнительно небольшой частный дом, предназначенный для проживания одной семьи, можно и без предварительного создания и согласования проекта.
3. 3

   Разрешение на строительство. С 2018 года получать разрешение на возведение частных домов не нужно. Его заменило уведомление, которое владелец будущего здания должен подать в местные муниципальные органы и получить согласование. Ему нужно предоставить лишь паспорт, правоподтверждающие документы на участок, а также его градостроительный план. Большие дома, свыше трех этажей, а также многоквартирные здания строятся по разрешению.
4. 4

   Получение РНВ. РНВ (разрешение на ввод в эксплуатацию) выдает Госстройнадзор. Процедура выдачи разрешения регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ. После проверки сотрудниками Госстройнадзора здания на соответствие всем нормам принимается решение о его вводе в эксплуатацию. Если же обнаруживаются нарушения, его могут признать объектом незаконного строительства.

После готовности дома для сдачи в эксплуатацию и получения РНВ его ставят на кадастровый учет. Кадастровый номер может получить и объект незавершенного строительства, однако в таком случае речь о его эксплуатации по прямому назначению не идет. 

Ввод в эксплуатацию здания: критерии

Ввод в эксплуатацию – это процедура, которая применяется не ко всем объектам строительства. Для успешной сдачи жилого здания оно должно соответствовать главным критериям – иметь статус капитального и быть построенным по нормам СНиП, в частности его требованиям 31-02-2001.

Капитальность строения

Сдать дом в эксплуатацию можно только тогда, когда он капитальный. Признаки капитальности строений прописаны в Градостроительном кодексе. Главный из них – наличие заглубленного в землю фундамента. Более того, фундамент должен быть построен из прочных и долговечных материалов – бетона, твердого кирпича и т.д.

Капитальное здание нельзя перенести на другое место без того, чтобы не разрушить его. В этом и состоит главное отличие таких домов, ведь временные постройки, вроде киосков или жилых вагончиков, мобильны и передвигаются с места на место без малейшего ущерба.

Для круглогодичного проживания подходят только капитальные дома. Кроме этого, их можно строить только на участках, специально отведенных для этой цели – индивидуального жилищного строительства. Например, на землях сельхозназначения нельзя возводить постоянные постройки. Что касается дачных или садовых участков, то в этом случае есть варианты. Основное условие для возможности построить там капитальный дома – постановка участка на кадастровый учет и присвоение ему индивидуального номера в ЕГРН.

Требования к зданию и его расположению

Иногда акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости не выдается по причине нарушения норм СНиП при строительстве. Они подробно описывают не только характеристики самого здания, но и особенности его расположения на участке, а также относительно других жилых построек.

Так, вводимый в эксплуатацию частный дом должен соответствовать нескольким обязательным условиям:

• быть единственным строением на участке, предназначенным для проживания;
• располагаться от границы участка за три метра и более;
• иметь не более трех этажей;
• быть отдаленным от других жилых домов не менее, чем на пять метров;
• иметь минимальный набор внутренних помещений: хотя бы одну жилую комнату, кухню, санузел, кладовую, котельную – при индивидуальной системе отопления.

Что касается инженерных коммуникаций, то их, разумеется, желательно подвести, а затем, при сдаче в эксплуатацию индивидуального жилого дома, предоставить соответствующие договоры. Однако на практике, если здание соответствует критериям капитальности, получить акт ввода в эксплуатацию и без них не составит проблем. 

Если дом выходит за рамки установленных параметров, например, имеет не три, а четыре этажа, сдать его тоже можно. Однако в этом случае потребуется предварительно полученное разрешение на строительство, а также проектная документация.

В некоторых случаях акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства проверяющие специалисты не выдают. Так бывает, когда конструкция здания имеет грубые нарушения, или же он не завершен физически. Так, во вводе дома в эксплуатацию вероятнее всего откажут, если он построен слишком быстро – за месяц и меньше. По нормам считается, что за такое короткое время возвести качественный капитальный объект нельзя. 

Иногда ввод здания откладывается до усовершенствования его конструкции. Так бывает, когда, например, отсутствует перегородка между газифицированной кухней и жилой комнатой. Если на второй этаж можно взобраться только по приставной лестнице, ее необходимо будет переделать в постоянную и безопасную, оснащенную перилами. Отсутствие санузла – также большой минус. Хотя иногда вполне успешно сдаются и дома без ванной с туалетом на улице.

Ввод объекта в эксплуатацию: документы

Перечень документов для ввода в эксплуатацию частного дома включает:

• заявление на получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• бумаги, подтверждающие право пользования участком: арендный договор и свидетельство о праве собственности на него;
• градостроительный план местности, который нужен для того, чтобы исключить строительство в заповедных и охраняемых землях, или проектная документация;
• разрешение на строительство, если оно оформлялось;
• согласие на уведомление о начале строительства от муниципальных органов;
• акт приема готового здания у подрядчика;
• схема здания, план его расположения на участке, схема подведенных коммуникаций.

Основной документ для ввода в эксплуатацию объекта – это заключение Госстройнадзора о готовности дома, его соответствии действующим нормам.

Для получения такого заключения нужно все необходимые документы направить в уполномоченные органы. Сделать это можно как лично, так и в электронном виде. В течение недели приемная комиссия должна проверить документы, а также лично осмотреть возведенный объект. По итогам такой проверки выдается заключение на сдачу дома или обоснуются причины отказа в его выдаче. 

Основные этапы ввода частного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности

Поэтапный ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства регламентируется законом 122-ФЗ. Для частных домов он сводится к следующим шагам:

Приемка здания у строителя-подрядчика

По окончании строительных работ, если они выполнены в полном объеме, заказчик – собственник или арендатор земельного участка и подрядчик – строительная компания, имеющая лицензию, составляют акт приемки. Подписать его должны обе стороны – только так он обретет законную силу.

Это документ составляется по определенной схеме. Он обязательно должен содержать:

• дату составления;
• наименование сторон: заказчика и строительной компании;
• название объекта капитального строительства;
• адрес здания или кадастровый номер земельного участка;
• информацию о жилом здании;
• сроки начала и окончания строительных работ;
• информацию о разрешении на строительство, если оно получалось;
• сведения об организации, утвердившей начало строительных работ;
• данные о проектном бюро, если дом строился по проектной документации;
• стоимость капитального объекта.

Профессиональная экспертиза только что построенного дома не считается обязательной. К ней следует обратиться только тогда, когда есть сомнения в качестве выполненных работ. Ответственные строительные организации, следящие за своей репутацией, сами проводят проверку дома на соответствие нормам. При наличии сомнений акт не стоит подписывать до момента, пока экспертиза не покажет, что все в порядке.

Ввод жилья в эксплуатацию

Акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства выдает тот же контролирующий орган, с которым было согласовано начало работ. Как правило, этими вопросами занимается местная администрация.

После рассмотрения документов назначенная комиссия выезжает на место для осмотра дома. Главные критерии, по которым производится оценка сооруженного дома – это соответствие его нормам и предоставленному ранее плану, а также сам факт завершения работ. На основании этих двух этапов – проверки документов и осмотра объекта – комиссия решает, выдать документ о вводе в эксплуатацию дома или отказать.

Иногда случается так, что во время строительства происходит отклонение от первоначального плана-проекта. Например, в ходе работ заказчик решил, что на участке хватит места, чтобы пристроить к дому незапланированную ранее террасу. При осмотре комиссии неизбежно выявится несоответствие конструкции и площади здания. 

Однако это не значит, что жилье вовсе не будет введено в эксплуатацию. Комиссия обратится к специализированную организацию, которая, в свою очередь, проверит правильность постройки и проведет оценку ее элементов. Если не будет обнаружено нарушений, она выдаст отчет о соответствии нормам, а комиссия – заключение о возможности ввести дом в эксплуатацию. 

Составление техпаспорта 

Техпаспорт нужен не для ввода здания в эксплуатацию после реконструкции или постройки, а для будущей регистрации права собственности на него. Он составляется специалистами БТИ в строго определенном порядке. Самостоятельное или произвольное составление этого документа не допускается. 

Техпаспорт представляет собой подробную техническую характеристику объекта капитального строительства. В нем указываются:

• местоположение дома;
• его технические особенности;
• схема построек;
• план здания;
• чертеж его контуров;
• адрес дома;
• данные о собственнике земельного участка;
• комментарии инженера БТИ.

Готовый техпаспорт передается собственнику дома в бумажном виде. Он остается действительным неограниченное время, если конфигурация здания не меняется, и на участке не появляются другие сооружения. В случае переустройства жилого дома, паспорт необходимо будут переделывать, заново проходя всю процедуру.

Регистрация собственности в Росреестре

Когда дом считается введенным в эксплуатацию, технический паспорт на него готов, владельцу остается только зарегистрировать его в Росреестре. После этого он будет считаться полноправным собственником здания, сможет продать, подарить его, отдать под залог или распорядиться любым другим законным способом.

Для регистрации потребуются:

• заявление;
• паспорт владельца дома;
• правоподтверждающие бумаги на земельный участок;
• технический план недвижимости;
• согласование строительных работ;
• заключение о возможности ввода дома в эксплуатацию.

После обращения в Росреестр здание поставят на кадастровый учет, а за владельцем зарегистрируют право собственности.

Заявление можно подать через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Также такая возможность доступна и на портале Госуслуг.

Упрощенная схема и ввод в эксплуатацию самостроя

С 2015 года можно сдать дом в эксплуатацию по упрощенной схеме. Однако это касается только зданий, построенных до 2021 года – до вступления в законную силу Земельного кодекса РФ. Для сдачи таких домов не требуется никакая разрешительная документация. Владельцам нужно предоставить только:

• паспорт;
• бумаги, подтверждающие право распоряжаться участком земли, на котором стоит здание;
• технический паспорт объекта, отражающий его нынешнее состояние и конфигурацию.

Получать акт комиссии о возможности сдачи дома или привлекать стороннюю экспертную организацию также не нужно.

Иногда частные дома строятся не только без разрешения и проектных документов, но даже без уведомления администрации о начале таких работ. Подобные объекты в обиходе называются самостроями. Их также можно официально ввести в эксплуатацию, но процедура будет немного усложнена.

Для введения дома-самостроя в эксплуатацию нужно предварительно обратиться в специальную лицензированную организацию для подробного обследования здания. Независимая организация проведет все измерения, сопоставить параметры и характеристики объекта с принятыми нормами. После экспертизы она выдаст документ, удостоверяющий, что дом пригоден для проживания. Оплачивать ее услуги должен владелец недвижимости.

Далее ему необходимо обратиться в Госстройнадзор и, в числе других документов, предоставить экспертное заключение. На его основании, а также после собственного осмотра постройки, комиссия решит, вводить дом в эксплуатацию или нет.

Обратите внимание! Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, чтобы затем продать участок вместе с ним можно. Однако ввести в эксплуатацию недострой нельзя, поскольку он пока не соответствует основному требования – пригодности к проживанию.

Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома: особенности и отличия от сдачи частного дома

Ввод в эксплуатацию МКД (многоквартирного дома) намного сложнее, чем сдача частного строения на собственном участке. Задача по вводу в эксплуатацию жилых многоэтажек ложится на застройщиков, и не всегда проходит гладко.

До момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию, он относится к первичному сегменту рынка и собственников квартир, как таковых, не имеет. Только после официального ввода дольщики могут оформить право собственности на жилье, которое, по сути, давно уже куплено.

История строительства многоквартирных домов знает немало случаев, когда сдача уже готовых к заселению зданий откладывалась на неопределенное время, часто – на долгие годы. Например, оказывалось, что под домом не совсем стабильный грунт, и приходилось ждать окончательной усадки конструкции. Или же на этапе сдачи обнаруживались нарушения в документах: проектных и разрешительных. О самостроях, которые так и не были заселены, а со временем подверглись сносу, также слышали многие.

Ввести многоквартирное здание в эксплуатацию тяжелее еще и по той причине, что в нем будет проживать больше людей, а сама его конструкция сложнее. Из-за большей ответственности вырастают и требования к приемке дома комиссией. 

Сдача МКД в эксплуатацию – процедура, строго регулируемая законодательством на каждом этапе. В отличие от строительства частного дома, для возведения многоквартирного требуется и разрешение, и проектная документация, и ее экспертиза. Более того, после завершения строительных работ проводится повторная экспертиза – уже на соответствие готового дома заявленному ранее проекту.

Основные этапы сдачи МКД сводятся к следующим:

Подача уведомления о завершении строительства. Такое заявление от застройщика подается в отделение Минстроя – то же самое, которое в свое время выдало разрешение на строительство.

1. 1

   Испытания. Они представляют собой экспертизу, в ходе которой проверяется как качество здания, так и его соответствие проектной документации.
2. 2

   Формирование технического плана многоквартирного дома.
3. 3

   Подписание акта сдачи дома. В нем участвуют специалисты Госстройнадзора, а также представители строительной и подрядной компаний.
4. 4

   Получение заключения о возможности ввода МКД в эксплуатацию. Его выдает региональное отделение Минстроя на основании предоставленных документов.
5. 5

   Постановка МКД на кадастровый учет.

Нередко сдача многоквартирного дома затягивается из-за наличия несоответствий. Самая большая проблема, когда такие несоответствия существенны, но в проекте никак не отображены. Случается, что уже на этапе строительства возникает необходимость внести какие-то изменения. Их необходимо своевременно согласовывать, включать в проектную документацию и заново утверждать. Если застройщик этого не сделал, со вводом дома в эксплуатацию могут возникнуть большие проблемы. Независимая экспертиза, как в случае с частными домами, мало чем сможет помочь.