Разговоры о принятии закона о запрете строительства апартаментов ведутся примерно с того времени, когда эта разновидность недвижимости приобрела популярность. Главный камень преткновения в вопросах относительно апартаментов – это их правовой статус. Фактически это нежилое помещение, которое используется для постоянного проживания и нередко изначально строилось именно с такой целью. Утверждение законопроекта 2021 года, призванного наконец урегулировать проблему юридического статуса подобных квартир, с начала года неоднократно переносилось. Запрет на апартаменты как таковой в нем не рассматривается – речь идет о способах присвоения им статуса жилого помещения. При этом планируется ограничить число строящихся апартаментных комплексов, выдвинув к ним те же условия, что и для жилых многоквартирных домов.
Почему выгодно строить апартаменты?
Вероятный запрет на строительство апартаментов в России вовсе не подразумевает полного упразднения недвижимости такого рода. Согласно законопроекту, если он будет утвержден, на рынке недвижимости появится принципиально новый вид домов – многофункциональные здания. Это значит, что одно строение будет содержать как помещения жилого фонда, так и коммерческие.
Разумеется, все технические и социально-инфраструктурные требования к многофункциональным зданиям будут соответствовать тем, по которым строятся жилые. В первую очередь это негативно скажется на застройщиках, поскольку их расходы значительно вырастут. Как следствие, эксперты прогнозируют: во-первых, рост цен на апартаменты, во-вторых, уменьшение их количества.
Для девелоперских компаний строительство апартаментов выгодно со многих сторон, что отчасти объясняет существующее на сегодняшний день большое количество предложений. Участки, предназначенные под возведение жилых домов, стоят заметно дороже, при этом их количество ограничено. К земле, пригодной для строительства коммерческих зданий выдвигаются не настолько строгие требования.
По этой причине застройщики, желающие проектировать именно жилые помещения, одновременно экономя бюджет, делают выбор в сторону апартаментов. Теоретически почти любой земельный участок можно перевести в статус жилого, но на практике это очень трудоемкий и весьма дорогостоящий процесс.
Вторая причина, по которой строительным компаниям очень выгодно создавать апартаментные комплексы, также касается норм и требований, но на этот раз технических. Нормы устанавливаются как для размещения здания, так и для всех этапов его сооружения. Жилой дом не может находиться вблизи крупных магистралей и промышленных предприятий; в нем должен быть спроектирован достаточный уровень звукоизоляции, а все инженерные коммуникации соответствовать санитарным требованиям.
Для коммерческого здания эти ограничения мягче: оно может находиться даже в промышленной зоне и не иметь дополнительных удобств, которыми оснащаются жилые дома. Все эти нюансы снова приводят к тому, что строить коммерческие здания с апартаментами дешевле.
Третья причина, которая также экономит бюджет застройщика, – отсутствие необходимости участвовать в развитии инфраструктуры микрорайона. Это является одним из факторов, почему запретили строить апартаменты в некоторых регионах, согласно распоряжению муниципальных властей.
Дело в том, что растущее количество жилья автоматически увеличивает нагрузку на инфраструктуру города. Если бы застройщик возводил жилые комплексы, он был бы обязан параллельно создавать и необходимые инфраструктурные единицы, в первую очередь, социальные. В случае с апартаментами, предпочтение отдается торгово-развлекательным объектам, а социальные, если и создаются, то уже на коммерческой основе. Они не могут полноценно компенсировать инфраструктурный дефицит, поскольку, например, далеко не каждая семья может позволить себе коммерческий детский сад или школу.
Зачем нужно менять статус апартаментов?
Суть всех дискуссий относительно подобной недвижимости сводится не к тому, чтобы запретить строительство апартаментов вовсе, а к урегулированию их правового статуса. На сегодняшний день апартаменты являются своеобразным промежуточным звеном между обычными квартирами и помещениями, предназначенными для временного пребывания. Гостиничный статус некоторых из них еще больше усложняет ситуацию, внося путаницу и неопределенность.
Однако существуют вполне оправданные и объективные причины, почему апартаменты нуждаются в переводе в жилой фонд. Эти причины обусловлены основными недостатками таких помещений, среди которых чаще всего фигурируют:
- Прописка. Для жильцов, даже собственников, апартаментов доступна только временная регистрация. К тому же это касается только помещений гостиничного типа или тех, которые обслуживаются управляющей компанией. В апартаментах коммерческих или промышленных зданий, как бы хорошо они ни были оборудованы для постоянного проживания, прописаться не получится вовсе.
- Дефицит инфраструктуры. Большая часть коммерческих и офисных зданий, в которых, в числе прочих помещений, есть и апартаменты, находятся в развитых районах населенных пунктов. Несмотря на это, дефицит самых необходимых объектов инфраструктуры в них будет ощущаться довольно остро. В непосредственной близости могут находиться крупные торгово-развлекательные центры и заведения общепита, однако есть вероятность, что до школы или поликлиники придется добираться транспортом. Шансы на то, что застройщик компенсирует этот недостаток, в случае с апартаментами крайне малы.
- Несоответствие санитарным нормам. В апартаментах, даже просторных по площади, нечасто можно встретить балкон или лоджию. Поскольку требования к коммерческим домам не такие строгие, не редкостью является неприятная близость соседних зданий, до которых буквально можно дотянуться рукой. Кроме этого, а апартаментах хуже изоляция, и не всегда соблюдается необходимый температурный режим.
- Налоги и коммунальные счета. Для владельцев апартаментов недоступны субсидии и другие льготные программы, которые предоставляются государством для оплаты коммунальных услуг. Кроме этого, тарифы для нежилых помещений заметно выше. Также дополнительным тратам собственников способствует размер налога на владение, который может составлять до 2% кадастровой стоимости помещения. Для сравнения, эта цифра для обычных квартир колеблется в пределах от 0,1 до 0,5%.
Главный же минус подобного жилья – это то, что понятие «апартаменты» юридически не закреплено ни в одном нормативном документе и представляет собой только разговорное определение изначально нежилого помещения, которое приспособили под проживание.
Стоит ли инвестировать в апартаменты?
Невзирая на ряд недостатков, апартаменты пользуются немалым спросом среди инвесторов. Во многом это обусловлено невысокой стоимостью таких помещений, которые по сравнению с квартирами идентичной площади стоят дешевле. Иногда эта разница может достигать 20-30% и, несмотря на высокий налог и стоимость коммунальных услуг, представляет собой выгодное капиталовложение.
С целью инвестировать деньги апартаменты часто покупаются для будущей сдачи в аренду. Среди арендаторов такое жилье пользуется популярностью, поскольку, как уже упоминалось, располагается в основном не в тихих спальных районах, а в развитых, часто центральных, частях города. Необычная планировка, также нередко встречающаяся в апартаментах, также повышает на них спрос.
Тем не менее, в связи с законопроектом о запрете апартаментов в коммерческих и жилых домах, сегодня наблюдается некоторый спад в активности покупателей. Он связан с неопределенностью и рисками, грозящими собственникам в случае принятия того или иного решения.
Чего ждать от закона о запрете апартаментов?
Запрет строительства апартаментов может привести к последствиям, которые трудно поддаются прогнозу. Строго говоря, как такового запрета ожидать не следует, но вероятные ограничения способны сильно изменить положение апартаментов на рынке недвижимости. Одна из основных целей законопроекта – их перевод в статус жилых помещений.
Реализовать это на практике довольно тяжело – процесс будет длительным и трудоемким. Одну из наибольших проблем составляют те объекты, строительство которых уже согласовано или началось. В первом случае для того, чтобы продолжить работы, строительным компаниям придется своими силами менять статус земельного участка. Это трудновыполнимо и довольно дорого, поэтому существует риск остановки или заморозки многих проектов. Даже если строительство все же продолжится, это неизбежно приведет к значительному подорожанию апартаментов, которые могут даже превысить квартиры в цене.
К уже строящимся домам будет применен несколько иной подход. В зависимости от порядка и требований перехода статуса помещений, которые будут утверждены, такие здания станут или жилыми, или многофункциональными домами. Это будет определяться тем, насколько апартаменты соответствуют нормам и требованиям к жилым помещениям.
Еще больше противоречий вызывают готовые апартаменты, которые после принятия закона также не смогут оставаться в неопределенном статусе. Трудности этого вопроса как раз и являются одной из причин, почему окончательное рассмотрение законопроекта все время откладывается, а сам документ дорабатывается.
Вероятнее всего основная часть расходов по переводу апартаментов в жилой фонд ляжет на плечи собственников. Им придется принимать участие в оплате замены инженерных коммуникаций, больше соответствующих жилым домам, делать взносы за неизбежный капитальный ремонт. По сравнению со сменой статуса жилья, который мог произойти по личной инициативе владельца и также требует вложений, принудительный перевод может оказаться дороже.
Разумеется, в жилой фонд будут переводиться далеко не все апартаменты. Их количество будет определяться, в том числе, объемами и нуждами региональной программы градостроительства. Некоторые коммерческие объекты сделать жилыми невозможно в принципе, поэтому они так и останутся коммерческими. Кроме этого, законопроект не касается строительства гостиниц, офисных центров и апарт-комплексов, основная направленность которых – инвестиции.
Много опасений вызывает судьба зданий, часто старинных, предназначенных под реконструкцию. Характер их планировки таков, что не дает возможности сделать перепланировку, соответствующую нормам для жилых квартир. Переоборудование таких домов только под офисные или другие сугубо коммерческие здания экономически невыгодно, поэтому в случае запрета жилых апартаментов большой процент таких строений будет просто снесен.
По оценкам экспертов, согласование законопроекта способно привести к одному из сценариев: позитивному или негативному. В первом случае, если все же будут разработаны грамотные методы урегулирования этого вопроса, собственники апартаментов обретут статус владельцев квартир, со всеми причитающимися привилегиями. При этом строительные компании также получат вполне ясные и четко сформулированные требования относительно своих объектов. Если же после принятия закона нормативные документы не будут урегулированы должным образом, это может привести к еще большей путанице, противоречиям и проблемам при регистрации недвижимости.