Покупатели новостроек столкнулись с рядом новых особенностей в 2025 году, которые напрямую влияют на их права и безопасность вложений. Чтобы разобраться в ситуации, рассмотрим подробнее, какие меры были приняты государством и как они отразятся на участниках долевого строительства.
Основные изменения в регулировании
1. Продление моратория на взыскание неустойки
Одним из ключевых моментов является продление моратория на взыскание неустойки с застройщиков до конца 2025 года. Это означает, что даже в случае задержки сроков сдачи жилья дольщики не смогут требовать компенсацию. Запрет был продлен до 31 декабря 2025 года.
Этот мораторий был введен для поддержки строительной индустрии в условиях экономических трудностей. Хотя данная мера направлена на сохранение стабильности в отрасли, она существенно ослабляет позицию дольщиков и уменьшает их шансы на получение справедливого возмещения убытков.
2. Счета эскроу
Система счетов эскроу, которая обязательна для застройщиков с 2019 года, стала еще более универсальной. Защита дольщиков строится преимущественно вокруг этой системы: деньги покупателей хранятся отдельно от активов застройщика до завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.
С 1 марта 2025 года введен новый механизм для строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда. Он также предполагает использовать счета эскроу. Оплата работ фиксируется внесением средств на специальный счет, откуда деньги поступают подрядчику только после регистрации права собственности заказчика на построенное жилье. Если строительство прекращено досрочно, средства возвращаются сторонам пропорционально выполненным работам.
В случае банкротства застройщика участники долевого строительства могут рассчитывать на возвращение вложенных средств. Однако важно учитывать ограничения, установленные правилами. Максимальная сумма возврата составляет 10 миллионов рублей на случай банкротства банка, где размещался счет эскроу. Для крупных инвестиций этот лимит может оказаться недостаточным.
3. Усиление роли государства в регулировании
Законодательство продолжает обновляться, адаптируясь к современным условиям рынка. Одним из направлений изменений стала дополнительная регламентация деятельности застройщиков и ужесточение контроля над финансовыми потоками.
Теперь для начала строительства жилого комплекса требуется обязательное привлечение банковских кредитов или использование собственных средств застройщика. Кроме того, государство усилило контроль за процедурой оформления договоров долевого участия (ДДУ), обязывая регистрировать их в Росреестре. Это повышает прозрачность процесса и помогает избежать множества правовых конфликтов.
4. Стандарты качества
С 1 марта 2025 года в договоры долевого участия (ДДУ) разрешено включать собственные стандарты качества внутренней отделки, разработанные непосредственно застройщиками. Эти стандарты подлежат обязательной регистрации в Федеральном информационном фонде технической инвентаризации объектов капитального строительства и не могут снижать уровень минимально установленных норм Министерства строительства Российской Федерации.
5. Обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков
По действующим правилам, застройщики обязаны застраховать свою гражданскую ответственность перед участниками долевого строительства. Полис страхования защищает дольщиков от рисков невыполнения или некачественного выполнения обязательств. Например, если застройщик задерживает сроки сдачи объекта либо передает жилье с существенными недостатками, ущерб компенсируется страховой компанией.
Судебная практика
В апреле 2025 года районные суды Москвы и Подмосковья начали массово ограничивать взыскания в рамках споров с застройщиками суммой в 3% от стоимости квартиры по ДДУ. Причина — недавние поправки к законодательству. При этом суды дополнительно потребовали документальное подтверждение платежа по договору, отказываясь рассматривать иски без платежных документов.
Однако Верховный Суд указал, что штрафы за нарушения до введения моратория подлежат взысканию. Было подчеркнуто, что мораторий не распространяется на обязательства, возникшие ранее. Решение было направлено на повторное рассмотрение.
В другом деле рассматривалось снижение неустойки и процентных выплат. Определение Верховного Суда подтвердило правомерность существенного уменьшения неустойки, поскольку размер штрафов должен соответствовать тяжести нарушения и обеспечивать баланс интересов сторон.
Таким образом, судебная практика по применению новых положений находится на этапе формирования. Это значит, что суды постепенно вырабатывают единые подходы к интерпретации и применению обновленных правил.
Проблемы и рекомендации
Несмотря на усилия правительства по улучшению условий для дольщиков, остаются трудности, которые требуют внимания:
- 1Недостаточная информированность покупателей о механизмах защиты их прав.
- 2Определенные сложности с реализацией гарантий в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.
- 3Ограниченность механизмов взыскания ущерба с недобросовестных застройщиков.
Чтобы минимизировать риски, покупателям рекомендуется:
- 1Внимательно изучать репутацию застройщика.
- 2Запрашивать дополнительные подтверждения финансового положения компании.
- 3Привлекать юристов для проверки всех документов.
Таким образом, несмотря на ряд позитивных инициатив, ситуацию на рынке долевого строительства еще нельзя назвать полностью безопасной для покупателей. Покупателям следует проявлять осторожность и внимательность при выборе застройщика и оформлении сделки, чтобы обезопасить себя от финансовых потерь и юридических осложнений.