Земельный участок под многоквартирным домом: плюсы и минусы распоряжения придомовой территорией

Вопрос о постановке земельных участков под МКД на кадастровый учет время от времени поднимается в прессе. Подробнее о том, кому принадлежит земля под многоквартирным домом и нужно ли жильцам ее приватизировать – в нашем материале. 

Что такое земля под МКД

Многоквартирным домом считается здание, в котором имеются помещения с отдельными входами (квартиры), предназначенные для проживания людей. Выход из квартиры возможен на лестничную площадку или же выходит на придомовую территорию, если речь идет о таунхаусах и других видах жилья в коттеджных поселках. 

Многоквартирный дом стоит на участке земли. Напротив может располагаться:

• детская площадка или спортивная;
• тротуар;
• подъездная дорога;
• автостоянка.

Вокруг могут расти зеленые насаждения, размещаться нежилые строения. Земля под строениями относится к земельному участку многоквартирного дома или же к другому участку. 

Жилищный кодекс РФ определяет, что жильцы, будучи собственниками имущества МКД, также могут выступать собственниками земельного участка под многоквартирным домом. Постановление №491 от 13 августа 2006 года конкретизирует ситуацию: «в состав МКД включается участок, на котором стоит дом». Его границы определяются кадастровым планом и учитываются в государственном кадастровом учете.

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом

В СССР земля и здания были собственностью государства. После распада страны в законодательстве появились новые, до тех пор не существовавшие понятия. Например, частная собственность. Жильцы приватизировали квартиры в соответствии с законом о приватизации, а земельные участки оставались в собственности города. 

Это привело к появлению двух проблем. Во-первых, городским властям не хочется тратить бюджет на благоустройство территории. Поэтому они финансируют ремонт тротуаров и замену зеленых насаждений по остаточному принципу. Чем дальше от столицы, тем более неблагоустроенными выглядят детские площадки и другая придомовая территория. 

Вторая проблема – потеря собственников. Например, на участке размещался тир, принадлежавший НИИ, который давно закрыли. Теперь там возвышаются развалины, а вокруг в изобилии растут сорняки. Жильцы соседних домов выгуливают собак на участке, а в заброшенным здании кого только не бывает. 

Муниципалитет не способен навести порядок на пустыре, так как территория по документам ему не принадлежит. Чтобы привести города в порядок или хотя бы заставить собственников содержать собственную территорию в чистоте, требуется определить этих владельцев и обозначить границы участков там, где они до сих пор не конкретизированы. 

Поэтому городские власти заинтересованы в том, чтобы земля под каждым многоквартирным домом была оформлена жильцами в собственность. Плюсы такого оформления станут решением двух проблем: финансирования благоустройства и наведения порядка. Жильцов проблемы муниципалитета не интересуют, но закон предполагает ряд полезных бонусов и для них, чтобы стимулировать оформление земельных участков под МКД в собственность. 

Плюсы оформления участка под многоквартирным домом для жильцов

Если земельный участок под МКД оформлен, то он войдет в общедомовую собственность, а это дает ряд преимуществ. Например, при участии дома в программе реновации жилья.

Реновация

Реновация в Москве подразумевает снос жилых домов, признанных ветхими, с последующим выделением жильцам схожей по параметрам недвижимости. В столице программу реновации запускали дважды. Первая действовала с 1999 года, а вторая началась в 2017 году. 

Внесение земельного участка под МКД в общедомовую собственность увеличивает стоимость собственности каждого квартировладельца, так как рыночная цена объекта недвижимости формируется за счет:

• самого жилья;
• доли в общедомовой собственности.

Если вы решаете продать квартиру, то скорее всего не заметите изменения цены. Она формируется продавцом и зависит от спроса и предложения на рынке. Но разница заметна, если компенсацию за жилье начисляет муниципалитет. Для этого достаточно сравнить размер компенсаций за одинаковые квартиры, но с разным объемом общедомовой собственности.

Распоряжение собственностью

Второй существенный плюс возникает из права владельца распоряжаться собственностью. На приватизированном участке собственники имеют право:

• построить детскую площадку, автостоянку или другой объект;
• сдавать земельный участок многоквартирного дома или построенный на нем объект в аренду;
• оградить придомовую территорию и установить шлагбаум на въезде.

Это особенно привлекательная идея для больших участков придомовой территории, где хватает места не только на детскую площадку. Но это не значит, что можно построить личный гараж и сдавать в аренду или установить киоск и начать торговать выпечкой / газетами / сигаретами и т.д. 

Любые изменения на придомовой территории происходят только после того, как они рассмотрены и приняты на общем собрании жильцов-собственников. «За» изменение должны проголосовать не менее 50% от общего количества совладельцев. Голоса отсутствующих считаются поданными «против». 

Следующий важный нюанс – распоряжение прибылью, полученной в результате хозяйственной деятельности собственников. Она может расходоваться исключительно на благоустройство придомовой территории и общедомового имущества. Проводить ремонты в квартирах или делить доход между собственниками запрещено.

Но даже в том случае, когда вы не строите киоски и не сдаете территорию в аренду, плюсы остаются. Люди часто жалуются на чужие машины во дворе и отсутствие места для детских игр. Собственники приватизированной территории могут ограничить стоянку чужих машин путем установки шлагбаума. Вы можете сделать пространство для детских игр более благоустроенным и позаботиться о том, чтобы качели и другое имущество детских площадок дольше оставалось целым и безопасным для малышей.

Дополнительные гарантии

Менее очевидный плюс — это возможность запретить другим людям делать что-либо на территории, которую вы приватизировали. Например, без согласия жильцов дома никто не сможет сократить площадь детских площадок, чтобы создать автостоянку или организовать другое коммерческое предприятие. Но так случается, если земля находится в собственности муниципалитета.

Без согласия собственников нельзя снести строение на их территории, чтобы освободить землю и использовать в других целях. Неприватизированный участок оставляет возможности не только муниципалитету, но и любым коммерческим структурам, которым понадобилась территория.

Минусы оформления участка в собственность

У собственников появляются обязанности. Например, они должны содержать территорию в порядке (газоны, площадки, парковые зоны, места парковки). Также они отвечают за ремонт подъездной дороги к дому, уборку придомовой территории и другие элементы благоустройства. 

Этот фактор останавливает собственников домов от приватизации. Общественная нагрузка, которую кто-то берет на себя – задача неблагодарная. Заниматься сбором средств на ремонты, а также заключением договоров с подрядчиками мало кто стремится.

Еще один минус – цена. Потребность содержать придомовую территорию увеличивает объем средств, которые взимаются с каждого квартировладельца. Если вы являетесь собственником квартиры в ветхом доме, которую сдаете в аренду, то возможно, вам невыгодно повышать квартплату.

Как оформить землю под многоквартирным домом

Собственникам нужно начинать с уточнения вопроса о том, чья земля под многоквартирным домом. Она может числиться за муниципалитетом, за застройщиком, за жильцами и т.д. Если вы покупаете квартиру в доме, то уточняйте через онлайн запрос на сайте Росреестра. Там представлен раздел «Кадастровая карта» городов и поселков. На ней будет видно, что это за участок, который относится к конкретному многоквартирному дому, а также границы соседних.

Если он не оформлен, то оформлением участка под многоквартирным домом занимается уполномоченный орган. В Москве таким является Департамент городского имущества. Он отвечает за утверждение границ земельных участков на карте города. 

Неоформленный участок может быть не разделен (не размежеван) с соседними. Поэтому для размежевания требуется, чтобы кадастровый инженер выполнил эту работу. 

Таким образом, в план действий войдут два, но объемных пункта:

• Проверить участок и собственника по публичной кадастровой карте.

Для несформированного участка понадобится:

• Провести общее собрание жильцов.
• Выбрать ответственных представителей.
• Представитель пригласит кадастрового инженера и заключит договор на выполнение работ от лица жильцов.
• Представитель оплатит работы, подпишет акт приема работ и заберет готовый кадастровый паспорт. Затем напишет заявление в Росреестр и сдаст туда пакет документов.
• Если же участок уже зарегистрирован, то понадобится подать заявку в МФЦ, оплатить пошлину и через время забрать в Росреестре выписку о праве общедолевой собственности на участок (ее ввели вместо свидетельства о праве собственности).

Самый большой объем работ в оформлении участка под многоквартирным домом связан с составлением кадастрового плана. Инженеру придется не только измерить границы, но также согласовать их с собственниками соседних участков. Поэтому стоимость работ может оказаться от 40 тыс. руб. и выше.