Сегодня актуальность исследования рынка недвижимости высока, как никогда. Политический кризис, разразившийся в конце зимы 2022 года, потряс все отрасли экономики, и не только в России. Рынок недвижимости, как одна из самых объемных и значимых экономических единиц, также был затронут в значительной степени. Более того, к нему было обращено самое пристальное внимание, ведь многие его составляющие, вроде объема финансирования, размера ключевой ставки и общего процента спроса, на время застыли в ожидании. На данный момент рынок жилой недвижимости в России почти полностью вернулся в исходное состояние, но все же претерпел некоторые изменения.
Как санкции и кризис отразились на рынке недвижимости?
Массированное введение санкций затронуло все без исключения экономические отрасли, в том числе российский рынок недвижимости. Местами это вызвало панику как у обывателей, так и у специалистов, которые по роду деятельности связаны с разными экономическими сферами. Волнения значительно усугубил и тот факт, что рубль стремительно потерял в цене, заставив бурлить фондовую биржу.
Ярким примером того, как упомянутые события отразились на рынке недвижимости, может служить контролируемое и осознанное повышение Центробанком ключевой ставки до 20%. Это было сделано для того, чтобы максимально защитить все основные составляющие этой отрасли рынка, а также избежать стихийного колебания цен.
В апреле, после того как курс национальной валюты начал приходить в норму, анализ рынка купли-продажи жилой недвижимости показал, что к концу месяца ситуация стабилизировалась, поэтому Центробанк снизил ставку до 14%. После этого ее постепенное уменьшение стало закономерным и на сегодняшний день процентная ставка составляет 9,5%. Вслед за Центробанком другие финансовые компании также пересмотрели свои требования относительно величины процента и в результате снизили его до уровня, предшествующего кризису.
В это же время повышение ставки неизбежно повлекло за собой увеличение цен на недвижимость. В первую очередь это было обусловлено подорожанием строительных и отделочных материалов, их транспортировки, а также нарушениями в логистике вплоть до прекращения поставок по некоторым цепочкам. Объемы финансирования также ожидаемо сократились, поскольку большинство девелоперов и сторонних инвесторов решили занять выжидательную позицию. В общих масштабах финансирование уменьшилось в полтора раза, но из-за быстрого восстановления курса рубля и государственных мер поддержки не успело достичь критического уровня.
Как бы там ни было, инфляция внесла свои коррективы в формирование цен на первичном и вторичном рынках в сторону их повышения. Сегодня они остаются примерно на том же уровне, что и в максимальный разгар кризиса. Судя по современному состоянию рынка недвижимости в России, пока не стоит ожидать их значительного или стремительного снижения – уменьшение стоимости происходит очень постепенно.
Спрос на старую и новую недвижимость за последние полгода также был неоднородным. В марте наблюдался всплеск активности среди покупателей – тогда объемы продаж значительно выросли. Однако вслед за этим последовал и резкий спад, во многом обусловленный как повышением цен на жилье, так и разрушительным для экономики влиянием кризиса. Сейчас ситуация немного стабилизировалась, однако эксперты отмечают, что многие объекты, особенно на первичном рынке, так и остались нереализованными.
Рынок первичной недвижимости 2022
Актуальность первичного рынка недвижимости на сегодняшний день не так высока, как раньше. По оценкам специалистов, после того как закончились самые бурные колебания цен, не все категории жилья стали оцениваться дороже. Например, в Москве наиболее популярные квартиры класса «комфорт» выросли в цене в среднем всего на 1%, тогда как стоимость бюджетной недвижимости осталась на прежнем, докризисном уровне, а цена престижной вообще снизилась на тот же 1%.
За пределами старой Москвы, в оживленных и активно застраиваемых районах ценовая политика заметно отличается. Если принимать во внимание Новую Москву, то почти четверть объектов подешевели на 1,2%, но в большинстве случаев цены остались на уровне старой отметки. По другим регионам ситуация с объектами первичного рынка похожая: если цены и снижены, то не для всех доступных предложений, а только тех из них, которые следуют ставке Центробанка.
Первичный рынок считается ценообразующим для отрасли недвижимости, ведь с повышением стоимости новых объектов, растет цена и на старые. Однако и он сам зависит от важнейшего фактора – спроса среди покупателей. Во второй половине весны этот спрос достиг минимальных показателей, резко уменьшившись по сравнению с февралем-мартом. Одна из основных причин, вызвавших такое явление, – увеличение процентной ставки по ипотечным кредитам.
Если наличие проектного финансирования помогало застройщикам некоторое время не ощущать влияния спада активности покупателей, то высокие проценты по ипотечным займам, продлись они дольше, могли нанести ощутимый финансовый ущерб как самим строительным компаниям, так и девелоперам. К счастью, ставка недолго оставалась рекордной, и для многих покупателей, которым доступен только ипотечный способ приобретения недвижимости, сделки с недвижимостью снова стали доступными.
Некоторые особенности первичного рынка являются, по сути, страховочными, и для застройщиков в том числе. Избежать значительного снижения цен и потери прибыли им удалось, благодаря наличию эскроу-счетов. Они дают возможность на протяжении нескольких месяцев успешно противостоять инфляции и не пересматривать стоимость реализуемых объектов.
Вторичный рынок в 2022
Как уже упоминалось, вторичный рынок неразрывно связан в первичным. По мере возрастания стоимости квадратных метров в новостройках, увеличивается цена и приобретаемой вследствие сделок купли-продажи недвижимости. В этом сегменте рынка не такое большое значение имеет актуальная процентная ставка по жилищному кредитованию, поскольку на вторичное жилье припадает меньший процент ипотечных займов. С другой стороны, продавцы не имеют подушки безопасности в виде финансирования и эскроу-счетов, могущих помочь им какое-то время удерживать цены на одном уровне. Иными словами, основной критерий, по которому формируется стоимость вторичной недвижимости – это показатели первичного рынка.
На примере той же Москвы можно отследить, что за минувшие месяцы динамика цен менялась в тандеме с оценкой новостроек. Индивидуальные параметры стоимости квартир сводятся только к расположению домов, экологии и престижности района. В более благоприятных частях столицы цены, поднявшиеся в самый острый момент кризиса, пошли на спад неохотно, тогда как в менее популярных районах они снизились до прежних цифр практически сразу же после уменьшения ключевой ставки.
Еще одна причина, почему жилье с наилучшими параметрами не сдает своих позиций относительно стоимости, – это множество нерешенных пока проблем со строительством. Зависящий от первичного рынка, старый фонд не может называться окончательно стабильным, пока существует риск, что тот пошатнется. Быстро устранить существующие помехи не получится – они включают и некоторое иностранное оборудование, доставлять которое сейчас проблематично, и нестабильную ситуацию на фондовом рынке. От последней зависят уже инвесторы, обеспечивающие финансирование строительства и потерявшие часть дохода из-за неэффективности биржевых инструментов.
Дополнительно установить равновесие во всех сферах рынка недвижимости можно с помощью сокращения числа вводимых в эксплуатацию объектов. Так сегодня и происходит: некоторые проекты временно заморожены, а застройщики не спешат расширять объемы. Как бы плохо это не выглядело на первый взгляд, данный прием очень эффективен в качестве инструмента искусственного сдерживания дестабилизации цен.
Льготная ипотека как мера поддержки рынка недвижимости
Контролируемая государством процентная ставка для льготной ипотеки – еще один способ поддержать актуальность рынка недвижимости в стране и обеспечить ему повышение спроса. Во многих банках вопрос льготной ипотеки, пока действовала максимальная ключевая ставка, временно не рассматривался. Только спустя пару месяцев, когда все колебания улеглись, стало возможно говорить о ее фиксации или даже снижении.
Сегодня большинство финансовых организации предлагают льготные кредиты под 8,4%. Для некоторых видов ипотеки с государственной поддержкой эти цифры могут быть даже ниже – все зависит от выбранной программы. Разумеется, покупатели только выигрывают от такой политики правительства, но строительные компании также имеют свою выгоду.
Как показали наблюдения, по мере снижения ипотечной ставки, выросли акции застройщиков. Впоследствии оказалось, что это явление в определенной степени было искусственным, однако оно позволило на некоторое время сохранить в неприкосновенности и цены, и объемы продаваемого жилья.
Самое любопытное состоит в том, что реальная стоимость недвижимости уменьшилась, но предлагается она, как и прежде, за те же деньги. Скидки, акции и другие льготные условия, предоставляемые покупателями, фактически сводят цены к подлинным рыночным. По этой причине можно утверждать, что снижение процентной ставки, в том числе льготной, положительно сказывается не только на покупателях, но и на рынке строительства.
Прогнозы экспертов
Актуальность темы рынка недвижимости волнует не только специалистов, но и рядовых граждан. Эта отрасль экономики является одной из наиважнейших, поэтому ее обрушение сулит настоящую катастрофу. Дело в том, что в данной сфере задействовано большое число самых разных специалистов, присутствует сложная система налогообложения и в качестве товара фигурирует дорогостоящее недвижимое имущество.
Эксперты рискуют давать прогнозы только на тот случай, если в процесс не вольются некоторые неконтролируемые внешние факторы и не нарушат нынешнюю динамику развития событий. Аналитики предполагают, что постепенное снижение цен на жилье будет намечаться примерно в середине осени для того, чтобы повысить спрос у покупателей.
В этот же период возможно возникновение заметной разницы в стоимости первичной и вторичной недвижимости. Как уже упоминалось, застройщики могут спокойно предлагать скидки и акции, добиваясь той же прибыли, что и была запланирована. Для вторичного рынка эти возможности недоступны, поэтому такое жилье вряд ли сильно подешевеет, а некоторые объекты могут даже возрасти в цене. В это же время есть вероятность увеличения числа альтернативных сделок: продажи старой недвижимости с одновременной покупкой новой.
Понравилась статья?