Люди, уезжающие на месяц в отпуск, поручают соседям поливать цветы и кормить кота, но что делать, если вы уезжаете на год и больше? Кто-то оставляет помещение закрытым, а кто-то разрешает пожить в нем родственникам. Если хозяев волнует сохранность квартиры, они могут предложить родственникам заполнить договор безвозмездного пользования жилым помещением. Подробнее об этом – в нашем материале.
Что такое безвозмездный договор
Безвозмездным называют такой договор между сторонами, при котором пользу получает только одна сторона, а вторая не имеет никакой выгоды. Если арендодатель договорился о взаимных услугах, такая договоренность превращается во взаимное оказание услуг и не считается бесплатной. При возникновении споров к ситуации будет применяться то же законодательство, что и к другим услугам.
Договоры с нулевым вознаграждением заключаются во многих отраслях, включая страхование и банковское дело. Поэтому естественно, что в недвижимости также возможен договор безвозмездного пользования квартирой.
Безвозмездное пользование: базовые понятия
Безвозмездное пользование характеризуется предоставлением получателю временного права пользоваться чем-либо без ограничений: квартирой, бытовой техникой. По истечении срока действия соглашения получатель обязан вернуть переданное ему для бесплатного пользования имущество.
Из этого появляются главные отличия безвозмездного соглашения от других. Например, дарение. Бабушка может подарить внуку квартиру или завещать, не получив ничего взамен. Ее дарение безвозмездно. Но никто не ожидает, что внук вернет квартиру через время. Таким образом, не каждое разрешение пользоваться квартирой считается договором безвозмездного пользования.
В истории права предпринимались попытки приравнять безвозмездное пользование квартирой к праву дарения в части презумпции невозвращения имущества. Однако в этом случае российский закон требует наличия зарегистрированного договора дарения, а иначе не считает право пользования таким, которое наделяет человека правом распоряжаться имуществом (владеть, дарить, сдавать в аренду и т.д.)
Особенности договора
Существенными условиями договора безвозмездного пользования жилым помещением будут:
- предмет;
- условия, определенные сторонами, как существенные.
Т.е. владелец квартиры должен не просто описать, что его визави может жить в квартире на протяжении года совершенно бесплатно, но также перечислить условия проживания. Описать, чем можно пользоваться, а чем нельзя, как именно можно пользоваться (например, согласно инструкции к прибору). Если квартире есть вещи, которыми нельзя пользоваться, они должны быть закрытыми в отдельной комнате или вывезены из жилища.
Желательно описать и задокументировать состояние объектов, пользование которыми разрешено, чтобы потом не возникало споров. Например, сфотографировать их или провести видеосъёмку и сделать записи приложением к соглашению сторон.
Субъекты договорных отношений
Договор могут заключать владелец квартиры и «арендатор на безвозмездной основе». Если недвижимость принадлежит владельцу на условиях долевого соглашения, необходимо приложить к сделке письменное согласие остальных совладельцев на то, что кто-то будет пользоваться совместным жильем в их отсутствие. Подписи членов семьи стороны получателя не нужны, но этих людей можно вписать в текст соглашения.
Оформление шапки договора
Реквизиты деловых документов остаются одинаковыми для всех договоров. В преамбуле указываются:
- название документа – договор безвозмездного пользования квартирой;
- дата и место заключения соглашения;
- идентификаторы сторон – ФИО, паспортные данные, адреса проживания.
В тексте соглашения стороны могут ошибочно называться арендатор и арендодатель. Но такая трактовка прямо подводить нас к договору аренды, а он считается возмездным соглашением. Более того, подлежащим регистрации, если аренда продлится год и больше. Поэтому в шаблонах предлагается использовать термины «ссудодатель» и «ссудополучатель». Эти же наименования сторон предусмотрены в ст. 689 ГК РФ.
Предмет договора
Предметом договора безвозмездного пользования выступает квартира и имущество, в ней расположенное: мебель, бытовая техника и т.д. Расписывать предмет того, что предоставлено в пользование нужно подробно, а не просто указывать адрес квартиры и площадь. Можно вынести перечень имущества в отдельный список и сделать его приложением к договору.
Например: «Предметом, переданным в безвозмездное пользование гражданину _________, является 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу __________, с кадастровым номером _________, а также имущество, которое в ней находится. Полный перечень имущества приведен в Приложении №1, являющимся неотъемлемой частью договора о безвозмездном пользовании».
Обязательства сторон
Обязательный характер обещания предоставить безвозмездно другой стороне временное право пользования, а также передать объект, не являются само собой разумеющимся. Поэтому оформляются в виде конкретного перечня, какие обязательства берут на себя участники.
Обязательные требования к элементам договора безвозмездного пользования квартирой не предусмотрены, поэтому составляйте их так, как считаете нужным.
Например:
- 1Собственность разрешено использовать исключительно для целей проживания и сопутствующих ей. Запрещено сдавать квартиру в аренду, субаренду или извлекать выгоду из ее использования иным способом.
- 2Ссудополучатель может пользоваться квартирой и имуществом в ней в течение 12 месяцев, начиная с 1.01.2024 по 31.12.2024 включительно.
- 3Ссудополучатель обязуется поддерживать имущество в хорошем и безопасном состоянии, а также ремонтировать его за свой счет в случае поломки.
- 4Улучшение или удаление имущества из квартиры не допускается без согласия ссудодателя.
В целом обязательства ссудодателя сводятся к тому, что он передает имущество по акту приема-передачи и предоставляет ключи, а ссудополучатель берет обязательство пользоваться в соответствии с обозначенными правилами. После окончания срока пользования помещением он возвращает его в полностью исправном состоянии.
Сроки договора
Датой заключения договора безвозмездной ссуды становится момент, когда стороны подписали его. Дата передачи имущества или срок действия соглашения указываются в тексте и будут произвольными. Обязательных юридических требований к срокам, указанным в договоре безвозмездного пользования, нет. Уточните также момент возврата собственности законному владельцу.
Обратите внимание, что пока стороны не договорились о сроке возврата объекта договора, он считается в бессрочном пользовании, но до момента, пока владелец квартиры не затребует ее обратно. Т.е. говорить о договоре пожизненного безвозмездного пользования квартирой нет смысла, хотя такая ситуация возможна.
Алгоритм подписания договора безвозмездного пользования
В процессе подписания соглашения нет ничего сложного. Чтобы воспользоваться договором, если возникнет спорная ситуация, в него должны быть внесены точные данные, опирающиеся на:
- паспорта сторон (ФИО, номер паспорта, дата выдачи и т.д.);
- данные из кадастрового паспорта квартиры и выписки ЕГРН.
После того, как документы собраны, разрешения от совладельцев квартиры получены, а текст договора составлен, его останется только подписать ссудодателю и ссудополучателю.
Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования квартирой
Нет, не нужно. Росреестр регистрирует только «вещные права» проистекающие из права собственности:
- право владения;
- право пользования, т.е. возможность извлекать из объекта выгоду;
- право распоряжения.
Может показаться, что если вы проживаете, то пользуетесь жилплощадью. Однако при этом не извлекаете из нее выгоду, например не можете сдать в аренду и получить доход. Поэтому договор безвозмездной сделки с недвижимостью регистрации не подлежит.
Как расторгнуть договор
Условия расторжения опять же зависят от того, что именно вписали в условия. Например: «Ссудодатель имеет право расторгнуть соглашение, уведомив об этом ссудополучателя за 3 дня до расторжения договора». Или «Договор расторгается Ссудодателем 01.01.2025 без предварительного уведомления Ссудополучателя».