Самый простой договор купли-продажи – это документ, заверяющий возмездный переход недвижимого имущества от одного собственника к другому при обычной сделке. Существует большое количество образцов ДКП. Их можно получить в нотариальной конторе, у юриста или же найти в интернете. Разумеется, гарантии правильного составления могут дать только соответствующие специалисты, однако их услуги стоят денег. С готовыми шаблонами из интернета следует быть предельно осторожными.
Подробнее о том, какой же должна быть форма договора купли-продажи, чтобы сделка прошла без проблем, и какие сведения следует в ней отразить.
Документ о купле-продаже: что он из себя представляет
Разновидность договора, который называется ДКП, распространяется не только на сделки с недвижимостью. Под ним подразумевается передача права собственности на некое имущество за определенную плату. По закону все соглашения, в который фигурирует товар стоимостью свыше 10 тысяч рублей, должны оформляться в виде ДКП. Хотя на практике это правило не всегда соблюдается, законная продажа недвижимости возможна только так. Кроме этого, все сделки с жилыми и нежилыми объектами в обязательном порядке контролируются государством.
Прямой договор купли-продажи подразумевает наличие двух сторон-участников: продавца и покупателя. Самое важное условие – продавец должен иметь законное право распоряжаться объектом сделки, то есть быть его полноправным собственником. Согласно ДКП, первый обязуется за определенную плату передать все права на недвижимость, а второй в установленное время и в оговоренном порядке полностью рассчитаться. К этому и сводится основная суть любого соглашения покупки квартиры.
Договор купли-продажи недвижимости может составляться как между физическими, так и между юридическими лицами, или же между гражданином и некой компанией. Ограничений на этот счет в законодательстве нет, как нет и слишком строгих требований к самому документу покупки – при его составлении должны быть соблюдены лишь строго обозначенные правила.
Примерная форма договора купли-продажи и ее содержание
Нередко в качестве шаблона фигурирует образец договора купли-продажи, составленный в свободной форме. Закон допускает такую форму документа, однако для того, чтобы он являлся именно договором, нужно следовать самым главным требованиям к содержанию. В противном случае будет отказано в его государственной регистрации. В ДКП непременно следует указать:
- наименование документа, населенный пункт и дату;
- описание предмета сделки;
- стоимость недвижимого имущества;
- сведения о сторонах договора;
- форму расчета;
- сроки и порядок оплаты;
- подробное описание объекта соглашения: вид недвижимости, его площадь, кадастровый номер;
- разрешение супруга на продажу;
- разрешение органов опеки, если собственник или один из них –несовершеннолетний.
Следующие пункты не обязательно, с точки зрения закона, но очень целесообразно внести в письменную форму договора купли-продажи:
- сроки фактической передачи квартиры покупателю;
- состояние недвижимости;
- описание имущества, которое идет в дополнение к квартире и входит в общую стоимость: мебель, техника и т.д.;
- время, за которое прописанные жильцы должны сняться с регистрации;
- заверения продавца, что на недвижимости нет обременений или других ограничений для проведения сделки;
- штрафные санкции.
Особенности заполнения соглашения купли-продажи
Договор купли-продажи такого специфического товара, как недвижимость, требует осторожности и тщательного учета всех возможных нюансов. По закону не все ДКП должны обязательно регистрироваться у нотариуса, а только те из них, которые считаются сложными: с участием более чем двух сторон, альтернативные сделки, договоры, в которых фигурируют доли, есть несовершеннолетние собственники и т.д.
Любой шаблон договора продажи, например, взятый из интернета, почти наверняка будет соответствовать законодательным требованиям к оформлению. То есть, в нем будет содержаться и наименование, и общие положения – сторонам останется только вписать свои данные.
Такой договор будет вполне законным и пройдет регистрацию в Росреестре, но гарантий, что при возникновении спорных ситуация права одной из сторон не будут нарушены, он не дает. В едином шаблоне нельзя учесть абсолютно все тонкости каждой конкретной сделки.
Скажем, при единовременном платеже и рассрочке условия оплаты будут отличаться – их необходимо прописывать в индивидуальном порядке. Нередко путаница возникает, если не учтены, казалось бы, не самые главные моменты сделки. Например, если четко не оговорить сроки снятия жильцов с регистрации, новый собственник имеет все шансы добиваться этого в суде. Расчет на добропорядочность другой стороны – это хорошо, но четкая формулировка пунктов договора – еще лучше.
Для большинства обывателей типовой бланк договора купли-продажи – это полноценный документ, но для юристов или нотариусов – всего лишь заготовка. Идеальный вариант – обратиться к специалисту для составления ДКП или, как минимум, консультации по поводу выбранного шаблона и внесения дополнений к нему. Только человек, хорошо ориентирующийся в данных вопросах, сможет учесть все нюансы конкретной сделки и сгладить все ее острые углы. Конечно, это выльется в дополнительные расходы, но экономить на безопасности вряд ли стоит.
Порядок оформления ДКП
Оформление ДКП – это не только заполнение самого договора, но целая процедура, состоящая из нескольких обязательных этапов. К ним относятся:
- 1Согласование условий. Этот этап проходит в форме переговоров сторон и может включать посредника: риэлтора, юриста или нотариуса. На них обсуждается стоимость продаваемой недвижимости, порядок расчетов, прочие условия, важные для участников сделки.
- 2Предварительный договор. Он может заключаться, а может и нет – в законодательстве нет обязательного требования к его наличию. Зачастую предварительное соглашение подписывают для того, чтобы зафиксировать факт передачи задатка и закрепить намерения сторон заключить основной договор.
- 3Сбор необходимых бумаг. Обе стороны должны собрать и своевременно предоставить все необходимые для сделки документы. Больше всего их требуется от продавца, но и покупателю иногда необходимо время, например, при получении ипотечного кредита.
- 4Подписание ДКП. После того, как подписи сторон появились на договоре, права на недвижимость переходят к покупателю. Стороны могут зарегистрировать соглашение у нотариуса по желанию или в обязательном порядке, если этого требует характер сделки.
- 5Регистрация в Росреестре.
- 6Получение новой выписки из ЕГРН новым собственником.
Регистрация типовых договоров
Смена собственника недвижимости, согласно Статье 551 ГК РФ, должна быть обязательно зафиксирована государством. Для этого осуществляется регистрация в Росреестре ДКП как основного документа, удостоверяющего такую смену.
Способов подачи заполненного и подписанного договора купли-продажи на регистрацию несколько: через нотариуса, МФЦ или отделение Росреестра.
Проще и быстрее всего все происходит через нотариальную контору. Поскольку нотариус сам по себе является гарантом законности сделки, регистрация занимает около суток. Иногда это способ оформления договора намного выгоднее и безопаснее. несмотря на дополнительные расходы. Кроме этого, сторонам необязательно самим обращаться в Росреестр – документы туда подает нотариус.
До семи и девяти рабочих дней длится регистрация при подаче документов в отделение Росреестра и МФЦ соответственно.
Срок действия ДКП
Готовый документ купли-продажи, как правило, не содержит такого пункта, как срок действия, поэтому фактически считается бессрочным. Установить какое-либо время его пребывания в законной силе нельзя, ведь это будет означать, что покупатель получил право собственности на недвижимость лишь временно, а это полностью противоречит предмету договора. Иными словами, определенного срока действия у ДКП нет, как нет и ограничений у нового собственника свободно распоряжаться своим имуществом.
Срок действия обычно присутствует только относительно предварительного договора, и то, он может прямо не указываться. Если упоминания точного временного промежутка в документе нет, им автоматически становится срок в один год. За это время стороны должны заключить основное соглашение.
Также вызывает дискуссии вопрос, сколько нужно хранить ДКП. Иногда можно встретить рекомендации сберегать его на протяжении трех лет – именно столько составляет срок исковой давности – или немного дольше. На самом деле не нужно забывать, что ДКП – это правоустанавливающий документ, и он обязательно потребуется, если нынешний владелец жилья соберется продать его или распорядиться иным способом.
Порядок расторжения соглашения
Любой документ ДКП может быть аннулирован или из-за признания недействительным, или по причине его расторжения. Правовые основания для этих двух случаев разные. В первом речь идет о заведомо незаконном течении сделки, с грубыми нарушениями или ущемлением прав заинтересованных лиц. Во втором – о ситуациях, когда стороны или решили прекратить договоренности, или к этому привели некие обстоятельства.
Существует два способа расторжения ДКП: по обоюдному согласию и в судебном порядке. Первый из них возможен до тех пор, пока не завершилась процедура регистрации документа в Росреестре. Даже если договор уже исполнен, то есть стороны выполнили свои обязательства, но регистрация еще идет, ее, с помощью специального заявления, можно приостановить. Если же государство уже зафиксировало факт перехода собственности, ничего сделать нельзя. Единственный вариант – заключить новое соглашение, только уже наоборот.
В суд участники соглашения чаще всего обращаются тогда, когда необходимо аннулировать его в одностороннем порядке – то есть, одна из сторон имеет претензии по поводу нарушения второй своих обязательств, или же, например, в недвижимом объекте были выявлены существенные дефекты, которые продавец скрыл.
Обязательное условие при одностороннем расторжении – досудебная попытка урегулирования споров. Если никакие шаги в этом направлении предприняты не были, суд может отказать в принятии искового заявления. Только тогда, когда подтверждено нежелание ответчика решить все полюбовно, будут назначена дата заседания.
Доводы для аннулирования ДКП в суде должны быть действительно очень вескими. Кроме этого, разбирательство может затянуться на полгода, а если ответчик подаст апелляцию, то и еще дольше. Это лишнее подтверждение, что при заполнении соглашения нужно быть внимательным, учитывать даже самые мелкие нюансы, тонкости и вероятности развития событий.