Продажа такого ценного имущества, как квартира или дом, не может быть законной только по некой устной договоренности – для ее вступления в силу требуется специальный договор приобретения объекта недвижимости. Впоследствии именно этот документ станет основанием для государственной регистрации изменения собственника квартиры.
Что из себя представляет договор продажи квартиры?
Договор покупки квартиры – это двусторонне согласованная, зафиксированная на бумаге и подписанная сделка двух или нескольких сторон. Ее суть сводится к возмездной передаче имущества от продавца к покупателю, вместе со всеми правами, которыми наделен собственник. Иными словами, квартира или дом за определенную сумму безвозвратно передается от владельца другому лицу.
Сторонами соглашения о покупке могут выступать как физические, так и юридические лица или организации. Приобретение квартиры по ДКП регулируется главой 30 Гражданского Кодекса РФ, посвященной порядку осуществления подобного рода возмездных соглашений.
Обратите внимание! Согласно тому же Гражданскому Кодексу, не все возмездные сделки должны соответствующим образом регистрироваться. Подписания договора требуют только те из них, в которых объект продажи оценивается свыше 10 тысяч рублей. Разумеется, недвижимость относится именно к этой категории товара. Без ДКП такое соглашение не будет действительным.
Требования к сторонам, объекту и оформлению сделки
Не только сам договор при покупке квартиры контролируется государством, но и стороны сделки, а также непосредственно ее объект.
Дееспособность собственника
Самое важное требование к сторонам соглашения – это их дееспособность. По закону она наступает по достижению лицом 18 лет и по ряду причин может быть прекращена в связи с решением медицинской комиссии. Это значит, что покупать и, особенно продавать, недвижимость не может тот гражданин, которые не вполне отдает себе отчет в собственных действиях.
К сожалению, изредка факт постоянной или временной недееспособности всплывает уже после подписания ДКП. В этом случае факт купли-продажи квартиры считается недействительным, и сделку аннулируют. Такой поворот событий может вылиться в значительные проблемы для покупателя. Нормы закона, делающей свидетельство о дееспособности обязательным документом для заключения ДКП, на сегодняшний день нет.
Недееспособными считаются собственники с психическими заболеваниями, страдающими наркоманией, алкоголизмом либо игровой зависимостью. Однако это не значит, что их имущество не может быть продано – от имени таких людей могут действовать их официальные опекуны.
То же самое касается и несовершеннолетних собственников. Дети не могут продавать свою недвижимость или долю в ней без согласия родителей или законных представителей.
Не забывайте! Продавцом недвижимости может выступать только ее собственник. Опекун или в некоторых случаях доверенное лицо действует только как его представитель и от его имени.
Форма владения недвижимостью
Договор приобретения объекта недвижимости для готового жилья подразумевает, что у него есть один или несколько собственников. Важное условие для обретения ДКП законной силы – это право продавца распоряжаться данной недвижимостью или ее частью, фигурирующей в соглашении. Если оно не единоличное, договор не будет законным.
Самый наглядный пример такой незаконной сделки – продажа купленной в браке квартиры одним из супругов без позволения второго. Поскольку такое имущество считается совместным, то право им распоряжаться в равной степени имеют и муж, и жена. Продавать его они могут вместе или одна сторона, предварительно заручившись согласием второй, то есть в любом случае сообща.
Продажа доли в обход других совладельцев, дольщиков, также не допускается. В подобной ситуации к готовому договору купли-продажи квартиры обязательно прилагается их письменный отказ от приобретения объекта сделки – только так соглашение обретет юридическую силу.
Собственник недвижимости ограничен в праве распоряжаться ею, если она имеет обременения. К ним относятся: залоговый статус при ипотеке, арест или фигурирование объекта в судебных спорах. Что касается квартиры под ипотечным обременением, то продать ее можно, но только в согласия банка-кредитора. Таким образом, финансовая организация в сделке будет выступать третьей стороной.
Участие нотариуса
Для надежности заверить у нотариуса можно любой стандартный договор купли-продажи квартиры, но не во всех случаях это является непременным условием. Однако иногда законом предусматривается обязательная нотариальная регистрация таких сделок. Это касается соглашений, когда:
Продается доля. Поскольку такой договор требует проверки, не нарушены ли права третьих лиц, заверять его у нотариуса обязательно. Исключение составляют только те сделки, при которых все доли имущества продаются одновременно одному покупателю, для чего составляется единый документ.
Заключается альтернативная сделка. Такие соглашения подразумевают одновременную покупку и продажу разных жилых объектов одним лицом. Поскольку альтернативные договоры довольно сложны в оформлении, они непременно регистрируются у нотариуса, а нередко там же и составляются.
Несовершеннолетний или недееспособный собственник. Если от имени владельца квартиру продает его представитель, такая сделка не считается простой, поэтому также требует участия нотариуса.
Пожизненная рента. Если квартира имеет такой статус, то продать ее возможно только с позволения получателя ренты. Именно для регистрации такого согласия и нужен нотариус, поэтому ДКП после подписания также регистрируется у него.
Имейте ввиду! Нотариус может оказать те же консультационные услуги, что и юрист. Актуальный для 2024 года образец договора купли-продажи недвижимости можно также взять у него. Это поможет избежать возможных ошибок в оформлении соглашения и учесть все мельчайшие его нюансы.
Содержание ДКП жилого помещения
Примерный договор купли-продажи квартиры между физическими лицами 2024 состоит из положений, максимально подробно описывающих суть сделки: ее сторонах, объекте, условиях. При этом законом четко определено, какие пункты ДКП обязательны для внесения в документ, а какие остаются на усмотрение сторон.
В договоре обязательно должна содержаться следующая информация:
- название документа – в данном случае ДКП;
- дата и место его заключения;
- точное описание объекта сделки: квартира, частный дом, доля имущества или отдельно выделенная комната;
- адрес, по которому находится недвижимость;
- площадь продаваемого имущества;
- стоимость недвижимости – сумма, которая будет передана от покупателя продавцу после подписания документа;
- лица, зарегистрированные или имеющие право проживать в данной квартире или пользоваться ею, если такие есть.
Важно! Если квартира имеет какие бы то ни было обременения или собственник неким образом ограничен в праве распоряжаться ею, эта информация обязательно должна быть отображена в числе обязательных пунктов договора.
Другие, более подробные данные, включаются в ДКП по желанию и по согласованию сторон. Они служат для уточнения и избежания возможных недоразумений между продавцом и покупателем и не влияют на законность договора.
Добровольно в произвольной форме в ДКП вносятся:
- сроки передачи ключей от дома или квартиры;
- порядок проведения взаиморасчетов;
- заверение собственника о том, что недвижимость не находится под обременением, а его права не ограничены;
- требования к техническому состоянию объекта сделки;
- причины и порядок расторжения договора;
- способы решения споров и возможные штрафы.
Совет! По возможности, заручившись помощью юриста или нотариуса, лучше все же включить эти или похожие пункты в договор купли-продажи. Как показывает практика, конфликтные ситуации, связанные, например, со сроками освобождения квартиры или другими моментами, не так и редки. Желательно обезопасить себя от них заранее.
Еще одна важная составляющая договора на приобретение квартиры – это надлежащим образом составленный и двусторонне подписанный акт приема-передачи. Его можно оформить как в виде отдельного документа, так и указать в ДКП, что тот, в числе прочего, имеет силу данного акта.
Акт приема-передачи необходим для того, чтобы окончательно подтвердить факт выполнения взаимных обязанностей сторон. Как правило, в него включаются данные о:
- продавце и покупателе;
- объекте сделки;
- адресе, по которому расположена квартира;
- отсутствии претензий со стороны покупателя к площади и качеству жилья;
- другом имуществе, прилагаемом к жилплощади;
- отсутствии задолженности за капитальный ремонт, коммунальные платежи и т.д.;
- переходе ответственности за имущество к покупателю.
Документы для составления ДКП
Договор купли-продажи – не единственный документ, нужный для законного оформлении сделки. К нему обязательно прикрепляется целый пакет других бумаг, дающих ДКП юридическую силу. Прежде всего, они касаются прав сторон заключать такое соглашение, а также подтверждают, что в нем участвует какой-то конкретный объект.
Итак, при покупке квартиры потребуются:
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие бумаги: ДКП или ДДУ, сертификат о приватизации, свидетельство о наследовании, судебное решение, дарственная, то есть документы, по которым продавец получил право владеть этим имуществом;
- паспорта сторон;
- справка о зарегистрированных лицах;
- согласие мужа или жены, если продавец состоит в законном браке;
- согласие органов опеки, если владелец или один из владельцев квартиры несовершеннолетний;
- чек об уплате пошлины.
Этапы оформления договора на приобретение жилья
Шаблон договора купли-продажи квартиры можно найти в интернете, однако лучше доверить его составление опытному юристу. Дело в том, что каждая отдельная операция с недвижимостью имеет свои нюансы, как и пожелания сторон к порядку ее заключения.
Оформление ДКП подразумевает несколько основных этапов:
Получение выписки из ЕГРН
Без этого шага заключить договор купли-продажи нельзя. Выписка, во-первых, будет служить подтверждением права продавца совершать такие операции с недвижимостью. Во-вторых, поможет покупателю убедиться, что объект сделки юридически чист, и любые претензии со стороны третьих лиц исключены.
Проверка документов
Перед составлением проекта соглашения нужно проверить всю информацию о недвижимости. Прежде всего это касается правоустанавливающих документов продавца. Крайне важно, чтобы недвижимое имущество попало к нему законным путем, и чтобы на него не претендовали другие люди.
Особое внимание нужно проявить, когда продается квартира, которая считается совместным имуществом, полностью или частично принадлежащая несовершеннолетним. Так как подобные операции происходят только при участии нотариуса, именно его задачей становится проверка всех предоставленных бумаг.
Составление предварительного ДКП
Предварительный договор купли-продажи служит промежуточным этапом перед оформлением окончательного варианта соглашения. Как правило, к нему прибегают, чтобы забронировать подходящий вариант недвижимости путем передачи задатка либо если необходима отсрочка для сбора полной суммы.
Подписание договора
В конкретном случае фигурирует классический договор купли-продажи недвижимости, который можно оформить по общепринятому, дополненному собственными пунктами, шаблону. Когда же предстоит альтернативная разновидность сделки, созданием такого документа занимается нотариус, и в его же присутствии он подписывается.
Крайне важно, чтобы все пункты, которые считаются обязательными, присутствовали в договоре. Если одного из них не окажется, сторонам будет отказано в государственной регистрации, а сделку признают недействительной. Также необходимо следить, чтобы в документе не было исправлений или других помарок.
Обратите внимание! Расходы по составлению и оформлению ДКП, а также его нотариальному заверению, оговариваются заранее. Стороны могут прийти к соглашению поделить эти траты поровну или нет. Если такой параграф в договоре отсутствует, то обычно плательщиком выступает покупатель жилплощади.
Регистрация права собственности
Регистрация перехода права собственности на жилье осуществляется в Росреестре. Подать документы для ее проведения можно не только в одном из его отделений, но и в МФЦ. Когда характер договора подразумевает участие нотариуса, то передачей его на регистрацию занимается лично он.
Сроки регистрации разнятся, зависимо от выбранного способа подачи документов. Например, если заявление было написано в МФЦ, то процедура занимает около десяти дней. При обращении в отделение Росреестра нужно ждать немного больше – до двадцати семи дней.
Государственная пошлина за получение свидетельства обойдется в 2 тысячи рублей.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?
Как любой другой вид соглашения, ДКП также может быть расторгнут по ряду причин. Это возможно как по обоюдному согласию сторон, так и по желанию одной из них.
В первом случае прекращение действия ДКП наступает тогда, когда присутствует обоюдное желание продавца и покупателя прекратить сделку. Если ДКП уже подписан, им следует составить другой документ об аннулировании первого, где основной причиной указать обоюдное согласие. В случае, когда деньги уже переданы, потребуется еще одна бумага, регулирующая порядок их возврата.
Все немного сложнее, если ДКП уже предан в Росреестр на регистрацию. В таком случае участникам сделки необходимо написать заявление о приостановлении такой регистрации. Оно должно быть подано перед составлением документа о расторжении ДКП.
Запомните! Если процедура регистрации права собственности уже завершена, аннулировать договор купли-продажи нельзя.
Второе основание для аннулирования ДКП – инициатива одной из сторон. На практике чаще всего к расторжению ДКП прибегают продавцы, не получившие оплаты по необъективным причинам. Со стороны покупателей подобная инициатива возникает чаще всего тогда, когда купленная квартира явно не соответствует описанию, в ней были обнаружены значительные дефекты или третьи лица, имеющие право пользоваться жилплощадью или находиться в ней.
При одностороннем порядке расторжения ДКП прекратить его действие можно только через суд.