Что относится к жилой площади квартиры и на что влияют эти сведения

Площадь квартиры делится на несколько категорий. Их размер влияет на оплату коммунальных услуг и налогов, на размер причитающегося имущества в случае развода и т.д. Что относится к жилой площади квартиры, как рассчитывается и как изменяется параметр – рассмотрим далее.

Нормативная база

Основной законодательный акт, который определяет требования к площади жилья – это Жилищный кодекс РФ. В статье 16 речь идет о том, что квартира – это обособленное помещение, т.е. такое, у которого есть собственный вход. Она состоит из одной или нескольких жилых комнат, к которым прилагаются другие помещения, необходимые для комфортного проживания людей. 

Площадь квартиры – это сумма разных видов площадей, в том числе комнат и подсобных помещений, таких как ванная, кухня, коридор. 

Почему нужно знать, что значит «жилая площадь»

Точно знать, что такое жилая площадь, нужно, как минимум, в 6 ситуациях:

1. 1

   Судебное разбирательство. Судебные тяжбы между родственниками, когда умерший не оставил завещания и доли наследования определяются по суду, или судебное разбирательство о разделе совместно нажитого имущества супругов – это самые распространенные ситуации, когда нужно понимать, что входит в понятие «жилая площадь в квартире».
2. 2

   Имущественный налог. Для расчета налоговой базы тоже нужно знать, что относится к жилой площади.
3. 3

   Очередь на получение жилья. Параметр используется для расчета положенной семье жилой площади.
4. 4

   Покупка квартиры. В договоре долевого участия между застройщиком и клиентом указывают общую и жилую площадь квартиры. Площадь может стать предметом разногласий с застройщиком. 
5. 5

   Расчет компенсации для семей военнослужащих за найм жилья. 
6. 6

   Для расчета субсидий, компенсаций и льгот.

Какая площадь считается жилой в квартире 

Что относится к жилой площади в квартире? Краткий ответ: комнаты. Это может быть спальня, гостиная, т.е. помещение, где люди «живут», т.е. находятся большую часть времени. Советская планировка не создает трудностей в понимании того, какие комнаты считаются жилыми в квартире. 

Сложнее ответить на вопрос, что значит жилая площадь квартиры студии. В описании квартиры студии указывается «свободная планировка». Но это не значит, что общая площадь равна жилой. Почти всегда ванная комната представляет собой изолированное помещение. Кухня может быть совмещенной с комнатой или отделяться в отдельное помещение. Поэтому жилой площадью считается площадь комнаты и то, что не отделено от нее стеной.

Жилая площадь в квартире бизнес-класса тоже вызывает вопросы. Планировка квартиры может включать:

• террасу;
• гардеробную комнату;
• лестницу между этажами и т.д. 

Эти части помещения не относятся к жилым. Но они включаются в общую площадь.

Как считается общая площадь жилья

Общая площадь состоит из 3 сумм:

• площадь подсобных помещений, включая кухню, коридор, ванную, гардеробную и т.д.;
• площадь жилых помещений;
• площадь лоджий, балконов и террас, рассчитанных через коэффициент.

Коэффициент для лоджий принимают равным 0,5. Для балконов и террас – 0,3. 

Допустим, площадь однокомнатной квартиры равна 28 кв. м., в т. ч. комната – 12 кв. м. Имеется балкон площадью 2 кв. м. Значит общая площадь равна 28 + (2*0,3) = 28,6 кв. м. Тогда как в понятие жилой площади квартиры будет входить только комната равная 12 кв. м.

Балкон и другие спорные моменты 

Спорных моментов при расчете метража, который входит в жилую площадь квартиры нет. Но они возникают при определении общей площади. Предмет разногласий – балкон. 

В России действует 3 основных нормативных документа – Жилищный кодекс, СНИП и Федеральный закон №384 от 30 декабря 2009 года «Технический регламент о безопасности зданий». Существуют также более «мелкие» законодательные акты, такие как приказы Минземстроя. 

ЖК РФ – основной документ для определения статуса помещений. Он не включает балкон в общую площадь квартиры (ст. 15 ЖК РФ). В некоторых интернет-источниках говорится о том, что балкон могут «случайно включить» в общую площадь из-за того, то в СНИП разрешается включить его в общую площадь. Возможно, так было когда-то, но сейчас утверждение не соответствует действительности. 

Более актуальная проблема – это расчеты застройщика. Строительная компания не может «подумать», что построила только комнаты, а балкон – нет. Это не значит, что в жилую площадь квартиры включат балкон, но его посчитают в общую. 

Один застройщик посчитает балкон в полном объеме. Другой – с учетом поправочных коэффициентов, указанных выше. Если коэффициенты не были учтены при расчете суммы к оплате, то покупатель квартиры имеет право обратиться в суд и взыскать с застройщика переплату за балкон.

Другой распространенной ситуацией является включение балкона в общую площадь без оговорок в договоре ДДУ. Если покупатель не заметил этого вовремя, то ему придется обратиться в БТИ во время регистрации права собственности с заявлением о пересчете площади. Иначе придется переплачивать за коммунальные услуги (отопление). В БТИ пересчитывают площадь квартиры на основании ст. 15 ЖК РФ и выдают заявителю «правильные» документы. 

Может ли измениться площадь, которая относится к жилой

Если площадь жилплощади (общую) изменить нельзя, то изменение жилой возможно. Чаще других встречаются такие варианты:

1. 1

   Площадь жилой части квартиры увеличивают за счет коридора. Ненесущую стену могут совсем убрать или передвинуть. 
2. 2

   Расширяют комнату за счет кухни. Такую перепланировку разрешат, если используется электроплита. 
3. 3

   Увеличение жилой части квартиры за счет балкона или лоджии некоторые люди делают, но это запрещено законом. Такую квартиру не получится перерегистрировать при продаже до тех пор, пока стену между комнатой и балконом не вернут на место. 

Прежде чем приступать к внесению изменений их нужно согласовать. А затем получить новые документы с учетом измененных размеров помещений.

В многоквартирных домах советского периода для внесения изменений требовалось согласовать их с архитектурным бюро. Современные дома строят по панельной технологии или монолитной. Во втором случае согласовать изменения легче потому, что дом отливается из бетонной смеси, которая опирается на стальной каркас. Поэтому изменить размеры комнат стало намного проще. 

Перепланировку не требуется согласовывать, если:

• внутриквартирные перегородки не затрагиваются;
• форма окон и дверей не изменяется;
• местоположение дверей не меняется.

Расчет жилой площади

Как определить какая в квартире жилая площадь? Для этого требуется сложить площади комнат, в т. ч. спальни, гостиной, детской и т.д. 

Точный размер помещений и жилая площадь указываются в техническом или кадастровом паспорте. Также указывается в свидетельстве на право собственности, которое выдали покупателю после регистрации недвижимости.

Точный расчет площади может понадобиться дольщику, который купил квартиру в строящейся новостройке. При заключении договора ДДУ указывается проектная стоимость. Итоговая площадь будет отличаться. Возможно потребуется доплатить или выясниться, что вы переплатили за квартиру. 

Если покупатель сомневается в честности застройщика, то может заказать обмерный план квартиры. Делают его специалисты БТИ или проектные организации, у которых есть лицензия на проведение таких работ. В итоговом документе укажут какие помещения жилые в квартире, какие нет и их точный размер. Обмерный план послужит доказательством в судебном или досудебном споре с застройщиком.

Если выявлено отклонение, превышающее 0,1 кв. м. от данных строительной компании, то это основание для подачи претензии. Но решение о том, судиться с застройщиком или нет, зависит только от самого квартировладельца.

Как указывают площадь в объявления о продаже жилья

Продавцы указывают общую площадь квартиры без балкона и лоджии. Они сообщают о количестве комнат, но им метраж не указывают. Человек, заинтересовавшийся объявлением может узнать эту информацию в личном разговоре. Поэтому продавцу квартиры лучше заранее записать для себя, какая площадь жилых помещений и нежилых в его квартире, а также подготовиться к ответам на вопросы о помещениях 

Процедура определения площади помещения, в т. ч. разных типов площади (жилая, нежилая) преследует разные цели. Результат может понадобиться госструктурам при назначении субсидий, так и самому владельцу при продаже или разделе имущества. Грамотные расчеты помогут избежать недоразумений и сэкономят бюджет.