Многоэтажные дома

Индустриализация, которая началась еще в незапамятные времена, начала диктовать свои требования относительно формата и размера жилища. Острая необходимость разместить как можно больше семей на ограниченной земельной площади населенного пункта постепенно привела к возникновению таких понятий, как многоквартирные здания.

Первые многоквартирные строения – инсулы – появились еще во времена античности, в Европе к этой практике вернулись в середине XVII столетия. И только с наступлением XIX века возведение многоквартирных зданий, которые назывались доходными домами, получило более широкое развитие. Жилплощадь в них, как правило, сдавалась внаем, а позже перешла в разряд постоянного места проживания.

Что такое многоквартирные и жилые дома?

Согласно правилам Жилищного кодекса, здание может считаться многоквартирным, когда насчитывает две и больше квартиры, которые имеют отдельные выходы в зону общего пользования. Второй основной признак многоквартирного дома – наличие помещений и зон, которые относятся к категории общей собственности.

В нормативных документах принято разделять понятия жилого и многоквартирного дома, поскольку они не являются идентичными.

Жилой дом – это индивидуальное, обособленное здание, которое состоит из определенного числа соединенных между собой комнат, вспомогательных и хозяйственных помещений, а также земельного участка, закрепленного в собственности.

Многоквартирный дом – это две и более квартиры, которые имеют обособленные выходы или выходы в зоны, предназначенные для общего пользования, или на прилегающий участок земли.

Кроме того, если здание имеет общие чердак, крышу, подвал, коммуникации и участок земли, но при этом квартиры не имеют отдельных выходов, оно все равно признается многоквартирным.

Из чего состоит многоквартирный дом?

Если подробно рассматривать признаки многоквартирного дома, можно выделить его основные составляющие:

1. 1

   Жилые помещения. К ним относятся: квартиры, комнаты, когда речь идет об общежитии, собственниками которых являются физические или юридические лица, частные или государственные организации.                                             
2. 2

   Нежилые помещения. Обычно такие помещения располагаются на первых этажах (магазины, офисы, салоны различных услуг). Как правило, эти части дома находятся в собственности частных юридических лиц или государственных организаций.
3. 3

   Служебные помещения. К ним относятся нежилые части дома, которые выполняют вспомогательную функцию и обслуживают одновременно несколько квартир или все жилые части здания. Эта категория охватывает ограждающие конструкции, лестничные площадки, чердаки и подвалы с инженерным оборудованием, лифты, земельный участок, на котором расположен дом, и многие другие части здания, которые являются общей собственностью всех владельцев жилплощади данного дома.
4. 4

   Коммуникации. Инженерные системы дома, которые отличаются в зависимости от типа здания, также считаются общей собственностью и являются составляющей любого многоквартирного строения.

Все нежилые части дома находятся в долевой собственности владельцев квартир на установленном законом основании.

Спорные вопросы

Часто возникают вопросы: можно ли считать многоквартирным домом здание с двумя квартирами или общежитие?

В первом случае к дому выдвигаются такие же требования, как и ко всем остальным: отдельные выходы из квартир, места общего пользования. Во втором – здание может считаться многоквартирным только после того, как будет проведена приватизация комнат общежития. При этом законодательно требуется провести реконструкцию и инвентаризацию. После их узаконивания полностью меняется пакет документов на здание, в том числе, адреса квартир.

Разновидности многоквартирных домов

Определение многоквартирного жилого дома – понятие, которое можно применить ко многим жилым строениям. Однако не во всех зданиях предусмотрена идентичная планировка общих помещений. Жилые дома разделяются по типам, от которых зависит расположение входов непосредственно в квартиры. К основным их разновидностям относятся:

1. 1

   Коридорные дома. Входы в квартиры расположены вдоль длинного внутреннего коридора, который находится в глубине здания. Обычно в таких строениях предусмотрено небольшое число лестничных клеток, которые выходят в единственный общий коридор.

1. 1

   Галерейные дома. Проектировка этой разновидности домов немного схожа с коридорной. Отличие состоит лишь в том, что коридор расположен не внутри здания, а снаружи, как правило, по одной стороне дома. Обычно для подобных зданий предусмотрена одна лестничная клетка, иногда две – в торцах дома. Поскольку входные двери квартир в таких домах выходят непосредственно на улицу, они больше подходят для возведения в регионах с теплым климатом.
2. 2

   Секционные дома. Эта разновидность является наиболее привычной и широко распространена в большинстве жилых многоэтажных домов. Такие здания проектируются с несколькими подъездами, квартиры на этажах делятся на секции. Для каждой секции предусмотрена своя лестничная клетка и лифт, если этого требует этажность здания. Вход в квартиры осуществляется непосредственно с лестничной клетки. Для холодного климата этот вариант является наиболее предпочтительным, поскольку отличается компактностью и препятствует потере тепла.

Некоторые разновидности домов, например, таун-хаус, как правило, одно- или двухэтажные, которые имеют общие стены, но при этом разные подвалы, крыши, чердаки и придомовые участки, не относятся к категории многоквартирных. 

Что называется квартирой?

Квартира – это самая важная и обособленная часть многоэтажного многоквартирного дома. Под квартирой подразумевают помещение, которое состоит из одной или нескольких смежных жилых комнат, помещений санитарного и бытового назначения, находящееся в собственности или аренде жильца. Квартира имеет один, реже – два, внутренних или наружных выхода в помещения общего владения. 

Общая классификация квартир происходит, зависимо от их планировки или площади:

• Коммунальная. Эта разновидность многокомнатной квартиры предназначена для одновременного проживания нескольких семей, имеющих индивидуальное право собственности на комнату и общее – на другие бытовые помещения. На сегодняшний день коммунальные квартиры практически не встречаются.
• Студия. Характерная особенность этих малогабаритных квартир – наличие одной жилой комнаты, полностью или частично совмещенной с кухней, и отдельного санузла. Студии относятся к жилью эконом-класса и предназначены, главным образом, для небольших семей.
• Полноценные квартиры. Планировка таких квартир подразумевает наличие одной или более жилых комнат, отдельной кухни, коридора и раздельного или совмещенного санузла. Как правило, подобное жилье характерно для домов секционного типа.
• Загородные квартиры. Хотя дома разновидности таун-хаус и не относятся к многоквартирным, жилье в них классифицируется именно как квартира. Такой юридический парадокс становится более понятным при определении обязанностей управляющей компании. Так, в число ее функций входит обслуживание прилегающей территории и контроль за исправностью общей конструкции дома. При этом она не обязана проводить ремонтные работы крыши, фасада, подвалов и чердаков в таких квартирах. 

Придомовая территория

Многоквартирный жилой дом – это не только само здание, но и прилегающая к нему территория, включающая участок земли, использованный под застройку, и небольшой участок, расположенный вокруг дома и закрепленный за ним на законных основаниях.

Площадь придомовой территории зависит от плотности застройки в данном микрорайоне, количества этажей в отдельном доме, дорожной развязки. Все параметры отображаются в кадастровых документах. Если придомовая территория не закреплена в документах, ее обслуживание и содержание становится обязанностью муниципалитета.

Много юридических споров вызывает вопрос распоряжения этим участком. Следует помнить, что придомовая территория является общей собственностью всех владельцев квартир в доме, во время покупки прилагается бесплатно, однако облагается налогом. Этот налог равномерно распределяется между всеми собственниками, а его размер напрямую зависит от количества квартир в доме. Из этого следует, что придомовая территория не является свободным, «ничейным» участком, пригодным под застройку или сооружение временных объектов. 

К законным объектам придомовой территории относятся:

• Автостоянки, которые расположены в границах, закрепленных за домом.
• Детские площадки.
• Аварийные проезды.
• Бельевые сушки.
• Подъезды.
• Клумбы, газоны
• Спортивные площадки.
• Технические постройки (трансформаторные будки и др.)

Если придомовая территория закреплена за определенным зданием, расходы по ее обслуживанию и эксплуатации несут собственники жилья, согласно рассчитанному налогу.

Управление жилым многоквартирным зданием

Поскольку все общие помещения многоквартирного дома являются коллективной собственностью, любые действия по отношению к этим помещениям и придомовой территории должны в обязательном порядке согласовываться со всеми жильцами. Аналогично дела обстоят и с домоуправлением. 

Есть несколько вариантов управления многоквартирным домом:

• ТСЖ (товарищество собственников жилья). Такой формат наиболее подходит для зданий, в которых насчитывается не более 30 квартир. В этом случае право управления может находиться исключительно в руках собственников.
• Кооператив. Здания с большим количеством квартир как с юридической, так и с рациональной точки зрения требуют создания кооператива. Этот некоммерческий орган управления, который могут представлять физические и юридические лица, имеет право заниматься не только обслуживанием дома и придомовой территории, но и его реконструкцией.
• Управляющая компания. При желании жильцы дома могут заключить договор с управляющей компанией. Она представляет собой юридическое лицо, целью которого является техническое и санитарное поддержание, эксплуатация, ремонт и реконструкция жилых многоквартирных домов и прилегающей территории, при этом она часто занимается не только отдельно взятым зданием, но и всем микрорайоном. Договор между собственниками и управляющей компанией заключается на возмездной основе.

Права и обязанности собственников многоквартирных домов

Согласно Статье 30 ЖК РФ от 29.12.2004 №188-Ф3 (редакция от 28.06.2021) «Права и обязанности собственника жилого помещения»:

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Таким образом, основное право собственника жилья в многоквартирном доме – это возможность свободно распоряжаться своим имуществом в рамках, предусмотренных законом. Главными же его обязанностями являются поддержание жилья в должном состоянии, своевременная оплата коммунальных и других услуг, связанных с эксплуатацией и дома, уважительное отношение к правам других жильцов.

Понятие многоквартирного дома в жилищном кодексе

Определение многоквартирного дома по жилищному кодексу происходит на основании соответствующих нормативных актов:

• Постановления Правительства Российской Федерации №47 от 28 января 2006 года «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
• Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем российской Федерации.

Что такое МКД в строительстве?

В современном понимании квартирные многоэтажные жилые дома – это здания, которые имеют два и более этажей, рассчитанные на постоянное проживание определенного количества семей.

В эпоху дефицита земельных участков, пригодных под застройку, предпочтение при возведении многоквартирных зданий отдается строениям с большой этажностью. Таким образом, достигается две цели: обеспечивается жилплощадью максимально возможное количество населения и экономятся ценные земельные ресурсы.

К наиболее популярным разновидностям домов относятся:

• Кирпичные, которые сегодня возводятся не так часто по причине дороговизны и длительных сроков строительства. Кроме этого, многоквартирный кирпичный дом не отличается большой этажностью, а, стало быть, и количеством отдельных квартир.
• Панельные – одна из самых распространенных технологий возведения жилых домов, которая позволяет в кратчайшие сроки завершить строительство даже высотного здания.
• Монолитные – наиболее современные и совершенные в технологическом плане здания. Этажность таких построек может быть очень большой, при этом они отличаются долговечностью и износостойкостью, а срок строительства многоэтажных домов из монолита не занимает много времени.

Кроме этого, многоквартирные дома отличаются по сериям, которые зависят от многих характеристик: внутренней планировки квартир, расположения оконных проемов, балконов и лоджий, общей конфигурации фасада, проектировки внутренних дворов, высоты потолков в квартирах и всего здания в целом.

Преимущества жилья в многоквартирном доме

Выбор подходящего жилища начинается с общего определения: квартира или частный дом? Каждый из этих видов недвижимости обладает своими плюсами и минусами. Основные преимущества квартиры перед отдельным домом – это:

• Цена. Стоимость одинакового по площади жилья в доме и квартире может быть примерно равной, но основная разница в тратах приходится именно на его содержание. Любой текущий или капитальный ремонт в частном доме обходится гораздо дороже.
• Фасад. Поддержание и ремонт фасада здания не входит в прямые обязанности собственника квартиры, а обеспечивается управляющей компанией или кооперативом.
• Транспортная развязка. Как правило, частные сектора с индивидуальными домами находятся или на окраинах городов, или в районах, где нет качественного дорожного и транспортного сообщения.
• Инфраструктура. Современные обжитые жилищные комплексы обычно имеют развитую инфраструктуру, учреждения социального и бытового назначения, которые находятся в шаговой доступности.
• Коммуникации. Нормальным функционированием централизованного отопления, канализации и водопровода занимается управляющая компания или органы ЖКХ.
• Индивидуальное отопление. В современных квартирах возможность индивидуального регулирования температуры воздуха в доме значительно отличается от отопления в частном секторе. Квартиры с такой функцией, наоборот, являются более экономными в плане коммунальных платежей.

Юридически многоквартирный дом – это здание, в котором помимо личной собственности есть и коллективная. Именно эта особенность является решающей при установлении разницы между многоквартирными и просто жилыми домами.