Что такое апартаменты?

Сегодня многие компании застройщики, в числе прочего, предлагают своим покупателям такую разновидность недвижимости как апартаменты для жилья. Точное определение этого термина вызывает некоторые затруднения. Первичное значение слова «апартаменты» – это большая, просторная комната. За рубежом в этот термин часто вкладывается значение, по которому определяется роскошное жилье, иногда с большим количеством комнат.  Что значит апартаменты в нашей стране? В России апартаменты – это вид недвижимости, правовой статус которого еще находится на стадии урегулирования. Под ним принято понимать помещение, которое состоит из одной или нескольких комнат, оснащенное отдельным санузлом и элементарным кухонным уголком. Располагаться оно может как в жилых, так и в коммерческих здания. В правовом поле апартаменты стоят в одном ряду со студиями, люксами и другими условно жилыми помещениями. Также термин «апартаменты» употребляется в разговорном ключе, поскольку юридически такое помещение может определяться по-разному. Например, если апартаменты гостиничного типа расположены в здании отеля, что на практике встречается чаще всего, по документам они будут называться номером. Если же застройщик указывает, что одно из коммерческих помещений может использоваться для проживания и именует его апартаментами, оно все равно останется коммерческим помещением. Из этого следует, что апартаменты – это изначально нежилые помещения, в которых дополнительно созданы условия для проживания.

Чем отличается квартира от апартаментов?

Основное отличие апартаментов от обычной квартиры – это правовой статус. Если квартира предназначена для постоянного проживания, то апартаменты предусматривают временное, по аналогии с обычными гостиничными номерами. Кроме этого, апартаменты отличаются от квартиры по ряду других важных показателей:

• статус апартаментов подразумевает только временную регистрацию, тогда как собственники квартир могут рассчитывать на постоянную прописку;
• жильцы апартаментов не могут принимать участия в решениях относительно общего имущества дома;
• если налог на имущество для собственников квартир составляет 0,1%, то для владельцев апартаментов эта цифра может достигать 2%;
• технические требования к апартаментам не настолько суровы, как к обычным жилым помещениям, поэтому в их случае могут встречаться нарушения;
• капитальный ремонт апартаментов производится только за счет собственников, без участия членских взносов и поддержки различных фондов;
• налоговые вычеты для владельцев апартаментов отсутствуют;
• во время приобретения не действуют государственные программы, как в случае с квартирами;
• в отличие от квартиры, апартаменты могут быть изъяты за долги.

Поскольку такие помещения юридически не считаются вполне жилыми, на них не распространяется закон о тишине. Кроме этого, при постройке здания коммерческой направленности застройщик не связан никакими обязательствами относительно формирования собственной инфраструктуры – создание необходимых инфраструктурных объектов остается на его усмотрение. 

Классификация апартаментов

Жилые апартаменты делятся на несколько основных видов:

• Апарт-отель. Это одна из самых распространенных и бюджетных разновидностей апартаментов. Она представляет собой номер в отеле, как правило, с двумя-тремя комнатами, санузлом, отдельно оборудованным кухонным уголком или небольшой полноценной кухней с необходимой техникой и аксессуарами. Отличительная черта апарт-отеля – это возможность пользоваться всеми услугами гостиницы наравне с остальными постояльцами: заказывать в номер готовую еду, посещать общие зоны отдыха отеля. Обычно такие апартаменты арендуются на сравнительно небольшой срок.
• Кондоминиум. По всем характеристикам этот вид апартаментов квартирного типа совпадает с апарт-отелями, с тем отличием, что снимается на более длительный срок. Кроме этого, постоялец имеет право со временем выкупить у владельца эти апартаменты и дальше пользоваться ими в качестве жильца или сдавать другим постояльцам. Шире всего подобная инвестиционная практика распространена в США.
• Доходный дом. Этот тип апартаментов приближен к многоквартирному дому и представляет собой здание в несколько этажей с квартирами, каждая из которых имеет не только отдельные санузел и кухню, но также вход. Подобные номера сдаются на длительный срок. Большинство собственников в числе предоставляемых удобств предлагают охрану дома, клининговые услуги, приготовление еды.
• Многофункциональный комплекс. Апартаменты в таких зданиях по статусу максимально приближены к жилым квартирам. Они организовываются в отдельных коммерческих помещениях, которые еще на стадии строительства формируются в качестве предназначенных для жилья и оснащаются всеми удобствами. Подобные апартаменты можно покупать, перепродавать или сдавать в аренду как обычную квартиру.

Кроме классификации по типу, апартаменты делятся еще и по классам: А, В, С и «люкс». По мере возрастания класса, увеличиваются площадь жилья, количество комнат. Также начиная с класса С обязательной является отдельная, а не совмещенная, просторная кухня и удобный санузел. Например, апартаменты в новостройках класса «люкс» обычно располагаются на верхних этажах домов и представляют собой комфортабельные пентхаусы с дорогой отделкой. Часто такие помещения можно встретить в прибрежных районах курортных городов или в центре мегаполисов.

Плюсы и минусы апартаментов

Поскольку отличие квартир от апартаментов довольно большое, вторые имеют ряд свойственных только им преимуществ и недостатков.

Преимущества апартаментов

К наиболее значимым преимуществам апартаментов перед классическими квартирами относятся:

• Красивый фасад. Как правило, апартаменты располагаются в бизнес-центрах или зданиях гостиниц, которые проектируются профессиональными архитектурными бюро и нередко представляют собой шедевры архитектуры. Обычно такие здания имеют оригинальную конструкцию и являются цельной стилистической композицией.

• Невысокая цена. Поскольку к коммерческой недвижимости не выдвигаются настолько строгие технические требования, как к жилой, они обходятся строительным компаниям заметно дешевле. В результате апартаменты в одном и том же районе с одинаковой инфраструктурой можно приобрести на 10-20% дешевле, чем квартиру аналогичной площади. 
• Расположение. Так как коммерческие здания возводятся в оживленных районах населенных пунктов, для жильцов апартаментов всегда доступны абсолютно все необходимые инфраструктурные единицы. Если речь идет об апартаментах в курортных регионах, всегда можно рассчитывать на живописный вид из окон и хорошую экологию.
• Повышенный спрос. Этот нюанс важен для людей, которые желают инвестировать в недвижимость такого рода. Апартаменты пользуются большим спросом в качестве объекта временного проживания, вместе с этим из-за выгодной географической локации в центре городов цена за их аренду на 10-20% выше. Однако и в этом случае всегда находятся желающие платить за удобное местоположение.
• Планировка. В подавляющем большинстве случаев коммерческие помещения, отведенные под апартаменты, имеют свободную планировку. Во время приобретения такой недвижимости можно самостоятельно зонировать пространство, сделать кухню отдельной или совмещенной, установить все перегородки на свое усмотрение.
• Гостиничные услуги. Если апартаменты расположены в гостинице, для жильцов доступны все виды услуг, которые предоставляются в этом отеле. В их число обычно входят уборка в номере, стирка, доставка еды и прочее. Кроме этого, поскольку все помещения отеля находятся под охраной, в таких апартаментах повышенный уровень безопасности.

Недостатки апартаментов

Как любой другой вид недвижимости, апартаменты имеют ряд недостатков:

• Проблемы с пропиской. В отличие от жилой квартиры, зарегистрироваться в апартаментах можно только временно. Но и это касается только гостиничных номеров, потому что в офисных зданиях и домах, являющихся частью других коммерческих объектов или промышленных зон, возможность прописки не предусмотрена вовсе.
• Высокий налог. Поскольку юридически апартаменты – это коммерческая недвижимость, они облагаются повышенным налогом на владение, размер которого может варьироваться от 0,5 до 2%.
• Дорогая коммуналка. По тем же причинам, что и в случае с налогами на владение, стоимость оплаты жилищно-коммунальных услуг в апартаментах выше. Кроме этого, для подобной недвижимости не предусмотрены льготы, субсидии и другие государственные программы. В помещениях с большой площадью расходы на коммуналку будут весьма ощутимыми.
• Отсутствие льгот при покупке. Апартаменты нельзя приобрести ни с помощью материнского капитала, ни любой другой программы, которые предлагаются государством на покупку жилья. Это обусловлено тем, что такие помещения по закону не считаются жилыми.
• Отсутствие защиты дольщиков. Если приобретать жилье на этапе строительства, дольщики, купившие квартиры, застрахованы от банкротства компании-застройщика или заморозки строительства. Для покупателей апартаментов такие гарантии защиты средств недоступны.
• Сложности с перепланировкой. Как и в случае с обычной квартирой, перепланировку в апартаментном помещении следует согласовывать с соответствующими органами. Однако для внесения изменений во внутреннюю конструкцию коммерческого помещения существуют несколько иные нормы, чем для жилого, и выдвигаются специфические требования. В результате эти требования могут не совпадать, а то и противоречить запланированным собственником.

Что лучше: квартира или апартаменты?

Отличие апартаментов от квартиры, по сути, формирует две разные целевые аудитории, каждой из которой по той или иной причине подойдет конкретный вариант для проживания.

Для людей, не намеренных прочно обосновываться на одном географическом месте или вынужденных часто переезжать по работе, апартаменты могут стать идеальным выбором для проживания. Также этот вариант хорош для одиноких людей или бездетных пар, которые большую часть рабочего и свободного времени проводят вне дома.

В качестве выбора для инвестиций приобретение апартаментов – один из лучших. Сдавая подобные помещения в аренду, собственник сможет довольно быстро вернуть потраченные на покупку средства, приумножить их, а затем при желании выгодно продать это жилье.

Квартира же – это вариант для постоянного семейного проживания, особенно если расположение дома, уровень развития инфраструктуры района, близость к работе и учебным заведениям полностью соответствуют всем требованиям и ожиданиям жильцов.