Что такое встречная покупка при продаже квартиры и что нужно о ней знать

Встречные сделки, как вид торговых операций, появились в обществе раньше, чем деньги. Назывались они «натуральный обмен». Считается, что встречная покупка в недвижимости охватывает 80% сделок. Что важно знать о них, если вы планируете купить квартиру?

Что такое встречная покупка квартиры

Допустим, человек планирует улучшить жизненные условия и продать свою двухкомнатную квартиру с покупкой трехкомнатной с доплатой. Или меняет двухкомнатную на две однокомнатные. Продажа одного объекта с одновременной покупкой другого – означает встречную сделку. 

При этом стороны сделки рассчитывают на:

• получение денежной компенсации;
• получение материального объекта (дома, квартиры). 

Но жизненные обстоятельства у людей разные. Наличие у вас двух однокомнатных квартир и желания сделать из них двухкомнатную не означает, что покупателю понравятся обе предложенные квартиры. А вам может не понравиться предложенная двухкомнатная. Поэтому к решению задачи привлекают риелтора. Он добавит в сделку третьего участника, согласного обменять свою однокомнатную квартиру на вашу, которая не понравилась владельцу двухкомнатной. Или найти еще одну двухкомнатную, чтобы предложить покупателю ваших однокомнатных и заменить двухкомнатную квартиру, которая не понравилась вам. Это позволяет понять, что такое встречная покупка и почему нужен риелтор. Цепочку сделок, которая возникнет в процессе обмена риелторы называют цепочкой встречных сделок. 

Виды встречек в недвижимости

Суммой, достаточной для того, чтобы сначала купить новую квартиру, а затем продать старую обладают не более 35% россиян. Поэтому и возникает потребность в создании встречных сделок. Их в недвижимости более 80%.

Разобравшись с тем, что такое встречная покупка, стоит обратить внимание на ее виды:

• операция по обмену связанная с улучшением жилищных условий покупателя;
• операция по продаже квартиры вторичного рынка с одновременной покупкой квартиры в строящемся доме (продавец становится дольщиком для того, чтобы за те же деньги получить больше квадратных метров через 1-1,5 года).

Самые сложные типы сделок встречаются на вторичном рынке. Люди съезжаются и разъезжаются, переезжают в другие города. Основная проблема обменов в несоответствии спроса и предложения по встречным сделкам в недвижимости маленьких городов. Потребность продать наталкивается на отсутствие подходящих покупателей. Кто-то хочет купить, но дешевле. Кто-то готов заплатить требуемую сумму, но его не устраивает район. Такие операции требуют от риелтора обширной базы квартир и умения быстро заменять слабые звенья.

Вкладывать деньги в недвижимость россиян заставляет нестабильная экономическая ситуация. Хранить свободные деньги на банковском депозите не выгодно. Максимум, что получает вкладчик, – это защиту средств от инфляции. Но не доход. Покупка на те же деньги квартиры с последующей сдачей в аренду считается более выгодным приобретением, поэтому количество сложных встречных покупок в недвижимости ежегодно растет.

Как работает встречная покупка

Допустим есть человек, который планирует обменять свою однокомнатную на двухкомнатную и у него есть деньги для доплаты. Это идеальный вариант и самая простая цепочка встречной покупки квартиры. Менее идеальный вариант, если вместо доплаты предлагают продать ту же однушку вместе с имеющейся в ней мебелью. Чтобы цепочка сработала должен появиться как минимум один человек с «живыми деньгами». 

Часто проблема значит, что встречная покупка невозможна, если соединять только этих участников или искать подходящий вариант придется годы. Люди прицениваются, торгуются, сравнивают варианты. В поисках компромиссов риелтор подключает все больше участников. Цепочка встречных сделок растет и может расти до бесконечности. Поэтому риелторским агентствам всегда нужны покупатели, которые принесут деньги. Но их в природе очень мало. 

Плюсы встречной покупки квартиры через риелтора заключаются в том, что клиенту не придется тратить время на подбор вариантов и проверку документов. Там более, что без юриста легко упустить важные нюансы. Минусы связаны с рисками сложной цепочки.

Риски при встречной покупке квартиры

1. Один из участников сделки может отказаться от исполнения условий договора. Риск срыва сделки появится, если продавец-покупатель не найдет подходящее жилье.

2. Долгий срок заключения сделки. Прямая продажа обычно происходит за три-четыре недели, в то время как встречная покупка занимает от трех до пяти месяцев.

3. Риск повышения стоимости всех квартир в цепочке, если продавец увеличит цену квартиры, выставленной на продажу. В цепочке могут участвовать от 3 до 5 объектов недвижимости.

Слабые звенья при встречной покупке: что меняется в порядке действий и почему

Человеческий фактор всегда считают самым слабым звеном в торговой сделке. Кто-то присмотрел лучший вариант, чем предложил риелтор и вышел из цепочки. Кто-то передумал продавать. Чем дольше длится процесс согласования, тем больше шансов на то, что сделка не состоится. Поэтому риелторы стараются создавать комбинации из 2-4 участников, не больше. 

Но самое слабое звено у риелтора – это Росреестр. Допустим, участники собраны и готовы к подписанию договоров встречной покупки квартиры. Подписанные документы передаются на регистрацию в Росреестр. У ведомства есть 10 дней для проверки и регистрации встречки. Но это на бумаге. В реальности случаются технические сбои. Чиновник приостанавливает оформление документов на месяц из-за возникшей технической ошибки или для уточнения противоречивых сведений не по встречной покупке в недвижимости, а из-за одного из документов. В какую бы часть цепочки не приостановил Росреестр, подвиснет ситуация у всех, чья встречная сделка следует после «подвисшего участка».

Что еще следует знать о встречке в недвижимости

Проблема с финансами заставляет людей использовать все имеющиеся ресурсы для того, чтобы купить квартиру. Во встречной сделке по квартире могут участвовать доплаты в форме материнского капитала, финансы, выделенные по региональной субсидии, государственные средства по программам поддержки молодых семей и т.д. Но они требуют привлечения грамотных юристов. Поэтому такие встречные сделки проводят не все риэлтерское компании. Тем, кто планирует встречную сделку с недвижимостью, нужно начать с чтения информации о юристах агентства и отзывах клиентов. 

Учитывают и состояние рынка недвижимости. Чтобы узнать скорость купли / продажи, россиянам рекомендуют взять для анализа наиболее популярный в регионе источник объявлений о продаже жилья. Найти в нем 3-5 объявлений о продаже квартиры, похожей на нужную и посмотреть изменения в разрезе 1-2 месяцев. Отметить насколько быстро они проданы. Начав процесс продажи, такие знания помогут понять, не затягивает ли сроки риелтор и действительно ли нужно снизить стоимость для заключения встречной покупки, если это рекомендуют сделать.

Тем, кто планирует сам найти покупателя / продавца для заключения встречки при покупке квартиры, желательно вначале найти покупателя на свою квартиру и только потом переходить к выбору встречного объекта.

Порядок действий при самостоятельном заключении сделки:

1. 1

   Проанализировать ситуацию на рынке недвижимости по интересующим позициям.
2. 2

   Выставить свою квартиру на продажу и найти покупателя.
3. 3

   Оговорить с потенциальным покупателем условия сделки.
4. 4

   Собрать документы.
5. 5

   Найти тот вариант квартиры, который устроит вас.
6. 6

   Собрать участников у нотариуса и заключить встречную сделку. 

Завершает сделку одновременная подача документов на регистрацию в Росреестр через МФЦ. Когда регистрация завершится, участники передадут друг другу квартиры и причитающиеся доплаты.