Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Ипотека является целевым кредитом на приобретение жилья. Отношения сторон по ипотечной сделке сопровождаются оформлением письменного договора купли-продажи квартиры. Его действие регулируется Федеральным законом №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке». Закон выдвигает к договору ряд обязательных требований.

Суть ипотечного договора

В Российском законодательстве нет такого отдельного документа, как ипотечный договор. Есть несколько документов, оформляющих сделку:

1. 1

   Сначала потенциальный заемщик получает одобрение банка на ипотеку. Для этого готовит пакет документов, подтверждающий его платежеспособность, – у каждого банка перечень таких документов свой. Затем оформляет заявку и прилагает к ней документы. После ее одобрения, отправляется выбирать квартиру. Это может быть, как жилье в новостройке, так и на вторичном рынке. Все зависит от того, на что банк выделил деньги. 
2. 2

   После того, как жилье выбрано, между продавцом и покупателем оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку. Он предназначен для описания намерений сторон. Покупатель и продавец описывают предмет покупки и свои обязательства. Предварительный договор нужен, чтобы за то время, пока банк одобряет выбранную квартиру, она не ушла к другому покупателю. Сторонами сделки выступают продавец и покупатель.
3. 3

   После одобрения квартиры банк заключает с заемщиком кредитный договор. Этот документ считается договором купли-продажи недвижимости с ипотекой или ипотечным. В него войдет описание объекта недвижимости из предварительного договора и существенные условия. Сторонами сделки выступают кредитор и заемщик. По условиям договора заемщик приобретает недвижимость, а кредитор получает право взыскать ее, если покупатель вовремя не проводит платежи за пользование кредитом или не погашает тело кредита. 
4. 4

   После подписания кредитного договора заемщик подписывает с продавцом договор купли-продажи недвижимости. Банк переводит средства в счет оплаты, после чего покупатель регистрирует покупку в Росреестре. 

Предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой: особенности

Предварительное согласие банка на выделение денег для приобретения ипотеки может действовать 90-120 дней. Некоторые банки выдают документ, в котором не указывают сроки. Поэтому человека ничто не ограничивает во времени поиска квартиры и заключения предварительного договора купли-продажи с ипотекой. Этот документ гарантирует, что продавец согласен продать квартиру и согласен подождать, пока банк уладит формальности и перечислит деньги. В документе указывают: 

• реквизиты сторон (продавца и покупателя);
• предмет договора (адрес и состояние квартиры);
• порядок и сроки взаиморасчетов;
• условия, при которых сделка может быть расторгнута;
• права и обязанности сторон. 

Предварительный договор служит только для того, чтобы его предъявить банку. На основании предварительного договора продавец получит деньги на свой счет. Регистрировать договор в Росреестре или нотариально заверять не нужно.

Основной договор 

Основной договор купли-продажи с использованием ипотечных средств заключается между банком и заемщиком. Сторонами сделки выступает:

• финансовая организация, зарегистрированная Центробанком и имеющая лицензию на проведение финансовых операций;
• гражданин, который берет ипотеку;
• владелец квартиры.

Владелец выступает в качестве залогодателя, т.к. предоставляет собственную квартиру покупателю. Залогом договора купли-продажи квартиры с ипотекой является сама квартира или другой объект недвижимости. Банк становится залогополучателем, т.к. не будет владельцем квартиры, а только стороной, которая удерживает залог до тех пор, пока покупатель не погасит его полную стоимость. Право собственности залоговой квартиры будет принадлежать покупателю, но он не сможет:

• продать или подарить жилплощадь;
• провести перепланировку.

Также ипотечную квартиру потребуется застраховать. Не делать этого покупатель не может, поскольку банк интересует сохранность предмета залога. 

Основные положения договора

Гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны достигли согласия и выразили его в письменной форме. В документе обязательно должны быть отражены:

• предмет договора;
• условия, на которых он заключен. 

Регулирует договорные отношения статья 432 ГК РФ. К существенным условиям договора относят цену, порядок и сроки платежей по нему.

Предмет договора 

Предметом договора купли-продажи в ипотеку, как следует из названия, является объект недвижимости. Это может быть:

• квартира;
• частный дом;
• земельный участок под индивидуальное жилое строительство. 

Предмет описывается максимально полно. Указывается тип объекта: жилое или нежилое помещение. Квартиры обычно относятся к жилому фонду, но сейчас некоторые квартиры могут оказаться нежилыми. Например, в многоэтажных небоскребах столицы. Одно и то же здание может выступать либо жилым, либо нежилым по документам. Статус влияет на возможность прописаться в недвижимости и сумму оплаты за коммунальные услуги, поэтому обязательно указывается. 

Затем указывают кадастровый номер квартиры. Если речь о квартире в новостройке и строительство только идет, то вместо кадастрового номера указывается адрес объекта недвижимости, его местоположение в доме (подъезд, этаж) и площадь. Если эти сведения уже были указаны в предварительном договоре, то их просто переносят в ипотечный договор-купли продажи недвижимости. При отсутствии данных об объекте жилой собственности он считается несогласованным и, соответственно, не заключенным.

Стоит обратить внимание и на описание квартиры: с отделкой или без. Чтобы увеличить размер налогового вычета и включить средства на отделку помещения, в документе должно быть сказано, что квартира приобреталась без отделки.

Цена недвижимости 

Цена недвижимости устанавливается в соответствии со ст. 555 ГК РФ. Если речь идет о квартире в новостройке, то берется кадастровая стоимость объекта. Если же это недвижимость на вторичном рынке, то используется отчет независимого оценщика. Он определяет фактическую стоимость предложенного жилья. Услугу заказывает банк. Оплата за независимую оценку возлагается на покупателя, если иное не предусмотрено в его договоре с банком.

 Порядок, сроки и размеры платежей 

В соответствии со ст. 489 ГК РФ определяются порядок, сроки и размеры платежей для договора купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой. Банк указывает:

• сумму договора;
• срок договора;
• процентную ставку. 

Сумму указывают в валюте, в которой будут проводиться платежи. Срок будет отсчитываться с момента подписания сторонами соглашения. Процентная ставка может быть указана одна на весь период платежа или с разбивкой по этапам (на каждый год). Покупатель обязан внести оплату на тех условиях, которые будут описаны в договоре.

Покупатель соглашается проводить ежемесячные платежи банку. Когда условия выполнены, с недвижимости снимается обременение и покупатель получает право продавать ее или распоряжаться другим образом.

Если вносится аванс, то его тоже указывают. Обратите внимание, что существует ряд схожих понятий, обозначающих предварительный платеж. Он применяется во всех договорах купли квартиры по ипотеке (ст. 457 ГК РФ), где вносится не 100% суммы сразу, а происходит разбивка по частям. Если вы перечисляете сумму, которую потом планируете потребовать обратно в случае расторжения договора, то это аванс. Его вписывают отдельным пунктом договора. Если вы вносите задаток, то в отличие от аванса, он не возвращается (по закону). Стороны прописывают условия и то, при какой ситуации задаток возвращается, а когда нет. Но суд принимает их только в том случае, когда условия не противоречат действующим законам.

Если квартира приобретается с созаемщиком, т.е. лицом, несущим солидарную ответственность по условиям договора, то понадобится указать, как распределяются между ними платежи и доли собственности. Созаемщиком обычно выступает супруг, супруга покупателя или родители, если покупается квартира для студентов.

Важные нюансы

Кроме основных условий ДКП при покупке квартиры в ипотеку, стороны могут прописать в документе и другие детали. Такие как оплату услуг нотариуса или оплату государственных пошлин. Если речь идет о договоре с застройщиком, то там эти условия типовые. Если же квартиру покупают на вторичном рынке, то покупатель и продавец могут нести солидарную ответственность или возложить расходы на покупателя с тем, что продавец предусматривает скидку в цене и т.д. 

Юристы рекомендуют проверять юридическую чистоту квартиры, а также читать образец договора купли-продажи в ипотеку вместе с юристом по недвижимости. Это поможет избежать проблем в случае появления разногласий между продавцом и покупателем.

Права и обязанности сторон 

Залогодатель, т.е. владелец квартиры должен в течение определенного количества дней (до недели) передать документы на перерегистрацию права собственности. Во время оформления документов также обязуется:

• не предоставлять предмет залога в пользование другим лицам;
• не отчуждать его;
• не выполнять иных действий, которые могут изменить объект недвижимости. 

Помимо этого в договор купли-продажи квартиры в ипотеке могут вписываться порядок действий, которому будут следовать, если к недвижимости возникнут претензии со стороны третьих лиц. Например, продавец решил продать квартиру, но его дети против и подают в суд об отмене сделки. 

Покупатель имеет право владеть имуществом, переданным в залог, сдавать его в аренду, если иное не предусмотрено договором. Он обязуется вносить оплату ежемесячно в соответствии с условиями договора. 

Банк, как залогодержатель имеет право проверять состояние недвижимости, требовать от покупателя полного выполнения обязательств по договору. При нецелевом использовании средств или при ненадлежащем выполнении заемщиком своих обязательств, имеет право требовать исполнения или досрочного погашения ипотеки. В случае разногласий и невыполнения заемщиком обязательств, банк имеет право взыскать предмет залога через суд.

Обращение взыскания на недвижимость 

Чтобы отобрать у недобросовестного плательщика квартиру, купленную по договору купли-продажи через ипотеку, понадобится решение суда. Суд учитывает сведения, указанные в иске банке и, если признает их правомерными, то может удовлетворить иск. Но в России запрещено отбирать квартиру, если она является единственными жильем или если в ней зарегистрированы несовершеннолетние. Поэтому банки крайне неохотно выбирают такой путь взыскания. 

Если по каким-то причинам, клиент утратил платежеспособность, то он может договориться с банком о реструктуризации кредита или о кредитных каникулах. Разрешить использовать их одновременно или нет – прерогатива банка. При реструктуризации остаток суммы разбивают на равные платежи, которые нужно погасить. Эту возможность можно сразу описать в ДКП квартиры, находящейся в ипотеке, но обычно возможность реструктуризации используют редко, поэтому специально в договор не вписывают.

Кредитные каникулы регулируются Федеральным законом №76 от 1.05.2019 «О праве на ипотечные каникулы». Воспользоваться ими в отношении одного объекта недвижимости можно только 1 раз. При этом период каникул выбирает заемщик. Он может их завершить досрочно, но не сможет продлить. Поэтому к сроку нужно подходить вдумчиво. После того, как заявление будет подано в банк, финансистам дается 10 дней на рассмотрение заявки и ответ. Если письменного ответа через 10 дней нет, то каникулы считаются предоставленными, но до этого платежи рекомендуется вносить точно по графику.

 Заключительные положения договора

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку считается заключенным с момента его подписания сторонами. Срок действия – до полного выполнения сторонами взятых обязательств. 

Составляют договор в 3-х экземплярах: по одному для каждой из сторон и еще одна копия документа понадобится при регистрации его в Росреестре. При возникновении разногласий стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. Каждая из сторон имеет право обращаться в суд, если не удалось достигнуть соглашения.

Подписание договоров 

Для подписания договора покупателю необходим паспорт, а юридическим-лицам участникам сделки (застройщику или банку) нужны их реквизиты и человек, имеющий право подписывать такие документы. 

Продавцу также понадобится подготовить документы, которые подтверждают его право собственности на квартиру. При приобретении жилья на вторичном рынке понадобятся документы, подтверждающие чистоту сделки. Среди них справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммуналке, кадастровый паспорт на квартиру, справка о количестве зарегистрированных в ней жителей. Если квартиру продают супруги в браке, то потребуется письменное согласие второго из супругов с фактом продажи квартиры. Полный перечень требуемых документов для подписания договора купли-продажи квартиры по ипотеке можно найти на сайте банка. 

Страхование квартиры 

В соответствии с требованиями закона «Об ипотеке», покупатель обязан застраховать жилье. Поэтому кредитор требует оформить страховку. Расходы по ней ложатся на покупателя. Договор страхования подписывается непосредственно перед заключением договора купли-продажи квартиры в ипотеку.

Передача денег

Чтобы исключить мошенничество заемщика с деньгами, банк переводит средства за квартиру непосредственно на счет продавца. Он может сделать это за один платеж или за несколько, если это предусмотрено договором. 

Если квартира покупается у застройщика с использованием эскроу-счетов, то деньги переводятся туда. Эскроу-счет – это специальный счет сродни депозитному, на который переводятся финансы. Распорядиться ими застройщик не может до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Заемщик тоже не может распорядиться этими деньгами или снять их. В случае, если строительство замрет, и стройка превратится в долгострой, то можно расторгнуть договор с застройщиком – средства отправятся обратно в банк. 

Налоги

Продажа недвижимости является доходом. Поэтому продавец должен оплатить налог на доход в размере 13% от дохода. Если квартира была в собственности менее 3 лет или она куплена до 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога. Если же вы купили квартиру и через 1-3 года продали, то налог – это 13% от разницы между ценой покупки и продажи. Его легко рассчитать, если поднять документы купли-продажи.

Образцы договоров купли-продажи 

Образцы договоров купли-продажи с использованием ипотеки, которые публикуют в интернете, хороши для ознакомления с вопросом. Но у каждого банка есть свой штат юристов и собственные формы. Скачать образец или ознакомиться с ним можно на сайте выбранного банка. Таким образом человек получит представление о конкретном документе, отметит пункты, которые ему не до конца понятны, и сможет уточнить их у менеджера банка. 

Если человек не доверяет банку, то можно проконсультироваться у юристов по недвижимости, а лучше найти банк, договор которого вам понятен и не вызывает разночтений. Помните, что после того, как стороны поставят свои подписи, документ будет считаться заключенным. При этом неважно, понимает ли заемщик все термины в нем или только думает, что понимает. Чтобы не столкнуться с проблемами, рекомендуется уточнять все заранее.