Договор купли-продажи квартиры в 2023 году

Договор купли-продажи — это документ, закрепляющий условия сделки между продавцом и покупателем, товаром в которой выступает материальный объект. Он вступает в силу после подписания сторонами. Составление ДКП квартиры, дома, участка земли или другой недвижимости регулируется параграфом 7 ГК РФ, статьями 549-550. 

Какие сведения нужны для составления договора

Для составления основного, предусмотренного законом шаблона ДКП квартиры понадобятся:

• ФИО продавца и покупателя, их контактные данные;
• адрес продаваемой недвижимости;
• цена квартиры;
• форма расчета;
• размер и перечень непредвиденных расходов.

В «шапке» договора при перечислении сторон указывают фамилию, имя и отчество, а также паспортные данные покупателя / продавца. Это необходимо для того, чтобы однозначно идентифицировать человека. 

Цена может приводиться в виде общей суммы. Если вносится частями (задаток и основная сумма или разбивается на несколько платежей), то нужен список дат (сроков передачи) и суммы, которые будут передаваться. 

Дата передачи денег теоретически не важна. Но по статистике истец чаще проигрывает суд из-за незначительной мелочи, чем из-за нарушений в принципиальных вопросах. Поэтому покупатель справедливо считает, в бланке договора купли продажи квартиры лучше указать дату, чем не сделать этого. 

Под непредвиденными расходами подразумевают изменение состояния товара. Например, продавец планирует забрать свою встроенную кухонную технику. Состояние кухни или ванной комнаты после демонтажа оборудования – тема для обсуждения. Это повлияет на размер дальнейших расходов покупателя. Поэтому непредвиденные расходы нужно обсуждать и включать в условия договора. Среди них: ремонтные работы, направленные на доведение помещения состояния, требуемого покупателем, страхование недвижимости, если квартира покупается с рассрочкой платежа, и другие. 

Структура договора покупки недвижимости

Структура включает:

• преамбулу (название, дата и место составления, информацию о покупателе и продавце);
• информацию о предмете продажи;
• цену;
• существенные условия;
• подписи сторон.

Существенные условия делятся на:

• существенные по закону (предмет договора, цена, информация о сторонах сделки);
• существенные для стороны сделки.

Например, продавец желает получить всю сумму сразу, а не частями. Или продавец оставляет мебель и ее стоимость входит в сумму сделки. Это существенные условия по требованию участника сделки – покупателя, продавца. 

Существенные для сторон условия обсуждаются и достигнутый консенсус превращается в пункты договора. Чтобы стороны не могли жульничать и изменять свой вариант договора с последующим предъявлением претензий друг другу, договор купли-продажи квартиры подписывается на каждом листе, а не только в конце документа.

Что такое образец бланка купли-продажи квартиры

Образцы договоров составляют риэлторские агентства чтобы ускорить процесс заключения сделки. Ими можно пользоваться, но нужно учитывать, что требуемые законом пункты в этом документе будут, а те, которые существенны для сторон сделки, нужно продумывать самим или сформулировать юристу, чтобы он составил договор.

Рассмотрим пример для договора, в котором общая сумма разбита на несколько частей с графиком их внесения. В условиях записан пункт: 

• «Продавец вправе взимать с покупателя проценты за несвоевременное внесение платежей в соответствии с графиком»;
• «В случае просрочки платежа по графику, продавец обязуется уплатить штраф в размере 0,5% от стоимости квартиры за каждый день просрочки».

Пункты похожи, но в случае разногласий, второй вариант лучше. Он избавляет судью от необходимости изобретать схему начисления процентов, а продавца от необходимости доказывать правильность своего расчета. Поэтому юрист нужен для того, чтобы правильно вписать то, о чем вы договорились. Этого в чужом примере ДКП точно не будет.

Форма договора

ДКП заключается только в письменной форме. В соответствии со ст. 550 ГК, после того, как стороны подпишут документ, он приобретает юридическую силу. Заверять его у нотариуса в 2023 году не нужно. Росреестр его принимает и в таком виде. Но если есть желание одной из сторон, то можно заверить нотариально. 

Преимущество обращения к нотариусу состоит в тем, что он проверяет личности сторон (продавца и покупателя), а также осуществляет общую проверку чистоты сделки (отсутствие обременений и явного криминала, связанного с подложными документами).

Также нотариальное удостоверение договора потребуется если его владелец:

• гражданин с ограниченной дееспособностью;
• несовершеннолетний;
• а также при отчуждении доли собственности по решению суда.

В перечисленных ситуациях нотариальное заверение служит дополнительным подтверждением правомочности сделки и защитой для социально уязвимых категорий собственников. Сделки с продажей доли имущества, а также альтернативные сделки также обязательно заверяют у нотариуса.

Предмет договора

Предмет сделки – квартира. Продавец ее продает, а покупатель, соответственно, приобретает. Главное в описании предмета – это его однозначная идентификация. Например: «Продавец продает Покупателю квартиру, которая находится по адресу: г. Ивановск, ул. Солнечная, 77, кв. 7». Этого достаточно, если город Ивановск в стране один. Если нет, то дописывают название области. Метраж и этаж здесь не важны. Во многоквартирном доме может быть только одна квартира с номером 7. 

Если квартира покупается на этапе строительства, т.е. ее физически не существует, то застройщик в описании предмета договора указывает метраж. От него зависит цена недвижимости. Разница между запланированными и фактическими метрами дает право сторонам требовать корректировки итоговой суммы. Бланк ДКП готовой квартиры от застройщика в доме, который сдали в эксплуатацию, тоже включает метраж, но больше «для красоты», как часть формулы расчета цены. 

Пример шаблонного описания предмета сделки.

Продавец продает Покупателю квартиру со следующими характеристиками:

• Квартира №___ находится на ___ этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу _____.
• Площадь составляет ____ кв. м.
• Назначение квартиры: жилой фонд.
• Год строительства дома _________.

Бланк может быть распечатан с тем, чтобы вписать в него нужную информацию. Юристы рекомендуют ничего от руки не вписывать, а сразу все впечатывать для того, чтобы исключить искажение текста из-за плохого почерка или дописывания.

Цена и порядок расчетов

Чаще всего цена в ДКП квартиры указывается в конкретной денежной сумме. В ДДУ (договоре долевого участия) с Застройщиком может указываться цена за метр, количество метров, и из них потом выводится итоговая стоимость. 

Например: «Цена продажи квартиры равна цене площади квартиры, умноженной на стоимость квадратного метра, что составляет 35 кв. м. х 207 000 руб. = 7 245 000 руб».

Также стороны могут вписать, что не входит в цену: «Цена не включает налоги и сборы на недвижимость, стоимость которых покрывается Продавцом».

Другие возможные пункты:

Способ оплаты: «Оплата проводится по безналичному расчету на карту №________, открытую в Сбербанке продавцом Ивановым И.И.» Датой платежа считается день фактического перечисления средств. Платеж подтверждается банковской выпиской. 

Срок платежа: «Крайний срок платежа наступает ___.____._____.»

Права и обязанности продающей стороны

Продавец вправе:

• требовать от покупателя внесения оплаты в указанные сроки и в полном объеме;
• в одностороннем порядке расторгнуть договор, если покупатель нарушает условия договора (но в условиях нужно записать порядок и основания для расторжения сделки);
• осуществлять другие права, предусмотренные договором.

Продавец обязан:

• предоставить покупателю достоверную информацию о покупаемом объекте недвижимости;
• передать объект в собственность второй стороне сделки после внесения оплаты в установленные сроки;
• зарегистрировать ДКП;
• возместить убытки, причиненные задержкой регистрации, если она случилась по вине продавца.

Обычно в типовом договоре купли-продажи квартиры перечисляются те пункты, которые стороны считают важными. Поэтому их количество может меняться. 

Права и обязанности покупателя

Этот раздел соотносится с аналогичным для продавца. Покупатель имеет право:

• получить собственность, переданную продавцом;
• владеть и распоряжаться собственностью после оплаты в соответствии с законами РФ;
• требовать от продавца передачи документов на купленную недвижимость.

Покупатель обязан:

• оплатить стоимость квартиры;
• выполнять другие обязательства, согласованные сторонами в рамках договора.

Передача квартиры

Документом, который подтверждает выполнение условий продавцом, т.е. передачу квартиры, будет акт приема-передачи. Составление этого документа – требование ст. 556 ГК РФ. 

В акт приема-передачи включаются такие пункты:

1. 1

   Продавец передает, а Покупатель принимает квартиру, которая находится по адресу ______. Основание: договор купли-продажи №___ от ___.___.____.
2. 2

   Покупатель осмотрел объект и претензий не имеет.
3. 3

   Продавец полностью освободил квартиру и передал ключи Покупателю.
4. 4

   Стороны подтверждают полное выполнение сторонами взятых обязательств и не имеют претензий друг к другу.
5. 5

   Акт составляется в трех экземплярах. Один из них подается в Росреестр, а два других остаются на руках у участников сделки.

Рисунок 4 Пример составления типового акта приема-передачи квартиры

Где регистрируют договор

Договоры купли-продажи недвижимости регистрируются в Росреестре. Для этого предусмотрены целых пять способов. Предпочитающие подавать документы лично, обращаются в МФЦ, где заполняют заявление о регистрации, или в Росреестр. Те, кто спешит и не имеет времени на очереди, оформляет заявку на сайте Росреестра, прикрепляет к ней документы и ждет. Если договор заверяли у нотариуса, то подает его на регистрацию тот же нотариус. 

Кроме самого ДКП, при регистрации потребуются:

• паспорта, удостоверяющие личности сторон;
• подтверждение права владения квартирой (выписка из ЕГРН);
• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

Другие документы Росреестру не нужны. Они могут получить их по единой электронной системе данных. Размер пошлины – 2000 рублей для физических лиц.

Когда договор не действителен

Даже когда человек знает, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, он волнуется о том, что документ может оказаться недействительным. Следует знать, что Росреестр не выносит суждений о правильности или неправильности и не может признать договор недействительным. Но он может не зарегистрировать сделку по причине:

• неправильно указанных данных;
• расхождений в предоставленных документах.

Также это может произойти при подаче неправильно оформленного договора, например такого, который не подписан сторонами или содержит не все требуемые реквизиты. 

В остальных случаях соглашение может быть расторгнуто через суд. В законодательстве выделяют два определения для таких сделок: ничтожная и оспариваемая.

Сделка признается ничтожной (ст. 166 ГК РФ), если:

• нарушены требования закона; например, сделка посягает на права третьих лиц (других собственников квартиры – супругов, детей);
• сделка заключена с человеком, который признан недееспособным.

Оспоримые сделки – это те, которые совершены под угрозой насилия, с ограниченно дееспособным человеком или же с человеком, который не отдавал себе отчета в сущности сделки.

Если договор составляет юрист, то в перечень его задач входит исключение из него признаков, которые сделают ее ничтожной. Т.е. проверяя чистоту квартиры, юристы выясняют, не были ли нарушены права третьих лиц, и нет ли в сделке признаков мошенничества. В остальном нужно не допускать поводов для расторжения договора. Продавцу это не так важно, как покупателю, поскольку он может остаться и без денег, и без квартиры.