Договор купли-продажи с обременением недвижимости: что это

Обременение — это требование, выдвинутое к имуществу со стороны лица, не являющегося собственником. Оно затрагивает право владельца распоряжаться собственностью. Покупателю важно понимать, что значит «продажа дома с обременением», как это отмечено в документах и стоит ли покупать. 

Что такое обременение

Когда речь идет о недвижимости, под обременением принято понимать ограничение права собственности, т.е. владения, пользования и распоряжения имуществом. Оно может возникнуть в результате :

• долга;
• договора, заключенного собственником;
• передачи права собственности.

В первом случае под продажей обремененного имущества подразумевается квартира, взятая в ипотеку. Квартира становится залогом и продать ее без разрешения банка до погашения кредита нельзя, так как у владельца есть долг перед банком. Пример второго случая – продажа квартиры, полученной теперешним владельцем по договору ренты (договор по уходу за пожилым человеком в обмен на его жилплощадь). Примером третьей ситуации будет попытка бабушки продать квартиру, на которую она написала дарственную, но передумала и захотела продать, но не аннулировала дарственную. 

Виды обременений

Общая черта всех обременений – ограничение права собственности. Но от того, как классифицируют обременения, зависит характер будущей сделки, если она состоится, а также права нового владельца. 

Различают 4 вида обременений:

1. 1

   Сервитут. Это разрешение, данное третьей стороне, на использование собственности. Например, землевладелец построил пруд на участке и разрешил соседям купаться в пруду или ловить рыбу, что оформил договором. Новому владельцу придется соблюдать условия этого договора. Другой вопрос, что большинство россиян ограничиваясь устными договоренностями.
2. 2

   Посягательство. Пример – стена соседского сарая, стоящая на вашем участке. Споры с соседями в России тоже не часто переходят в правовую плоскость. Продавцы обычно не сообщают об этом, а покупатель узнает случайно, уже после оформления собственности. Теоретически вы можете предложить соседу выкупить используемую часть участка, а при отказе взыскать с него через суд арендную плату. Но на практике новые владельцы этого не делают.
3. 3

   Договорные ограничения. Возникают, если у покупателя не хватает денег, чтобы внести всю сумму сразу и ее разбивают по частям. Покупателю выгодно вписать в договор пункт, запрещающий продавцу внесение существенных изменений в имущество до полной оплаты: продажу части участка, капитальный ремонт и т.д. Длительный договор аренды, зарегистрированный по всем правилам, тоже является ограничением. Столкнувшись с долгосрочным договором аренды на покупаемую квартиру, можно аннулировать в соответствии с условиями этого документа.
4. 4

   Залоговое удержание. Речь об ипотеке и других ситуациях, где квартира выступает залогом. Такая форма ограничения дает кредитору право конфискации залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Где узнать о наличии обременений

Наличие обременений указывается в выписке из ЕГРН. Во втором разделе документа есть пункт «Ограничение прав и обременение». Если речь идет о квартире, и она в ипотеке, то указывается:

• тип обременения;
• данные о договоре (номер, дата, срок действия);
• лицо, в пользу которого установлено обременение.
• Если покупается земельный участок, то возможны другие запреты:
• возведение промышленных или коммерческих объектов (нецелевое использование);
• единоличное использование (если участок делится между несколькими собственниками долями).

Составление ДКП с обременением

Основные положения договора купли-продажи описаны ст. 549-558 Гражданского кодекса. Документ заключается в письменном виде. При этом его существенными условиями являются:

• предмет сделки;
• цена;
• порядок оплаты или график платежей, если стоимость вносится частями.

Предметом договора выступает передача объекта недвижимости. Его описание составляется таким образом, чтобы данный объект однозначно идентифицировался. Основной идентификатор квартиры – адрес. Площадь, количество комнат не так важны, если объект продается целиком. Но если продается доля в квартире, то предмет сделки расписывают более подробно (доступ в помещения общего пользования, использование проходных комнат).

Цена – следующий важный элемент в сделке с обременением. Встречается общая оплата и с разбивкой (если она вносится частями). Не рекомендуется вписывать в договор цену ниже кадастровой, поскольку такую сделку могут не зарегистрировать.

Обременение является одним из основных пунктов соглашения. Желательно вписать его в раздел «Предмет договора», но также можно поместить в «Условия». В договоре купли продажи недвижимого имущества с обременением появятся следующие пункты:

Продавец:

• передает в собственность Покупателю квартиру, которая находится по адресу ...., а покупатель принимает ее.
• подтверждает, что имущество принадлежит ему на правах собственности на основании (далее указываются реквизиты документа).
• уведомляет Покупателя о наличии обременения (далее перечисляет сведения об обременении. Например, Ипотечный договор №__ от ___.__.___).

Покупатель:

• принимает квартиру, переданную продавцом;
• выражает свое согласие с принятием обременения.
• принимает на себя права Продавца в отношении выполнения обязательств по обременению после перехода права собственности.

Содержание пунктов договора купли продажи обремененной квартиры можно расписать более подробно, а можно лишь упомянуть в общих чертах, так как документ, по которому оно возникло, становится приложением к этому договору. 

Особенности взаимодействия с разными видами обременений 

Тот факт, что теоретически купля-продажа квартиры с обременением возможна, не означает, что подобные сделки действительно проводятся. В интернет-источниках обычно перечисляются такие варианты, как ипотека, аренда, рента, безвозмездное пользование. Поэтому стоит остановиться на них более подробно.

Продажа квартиры с обременением в ипотеку

При оформлении ипотеки банк анализирует способность заемщика вернуть кредит с процентами за его использование. Жизненные обстоятельства иногда меняются, и человек может утратить возможность выполнить свои обязательства. 

В этом случае он имеет право:

• взять кредитные каникулы, согласовав их с банком;
• обратиться с заявлением о реструктуризации ипотеки.

Заемщик может найти покупателя на квартиру, но у этого человека будет другой доход. Если он сможет сразу же погасить долг владельца перед банком, то останется снять ограничение (т.к. кредит погашен) и передать квартиру в рамках обычной купли-продажи. А если не сможет, то банк определит для него другие условия кредитования, в соответствии с его платежеспособностью, а это может оказаться невыгодным либо банку, либо покупателю.

Поэтому скорее всего банк потребует немедленного погашения кредита, если заемщика не устраивает реструктуризация и каникулы. И остается открытым вопрос: зачем все это покупателю, если он может оформить куплю-продажи квартиры, на которой нет обременения по договору с другим продавцом.

Аренда и арендаторы

Следующий распространенный пример – аренда квартиры. Если договор аренды зарегистрирован официально, то он становится обременением. Нередко можно услышать истории, как у нового собственника возникают проблемы с выселением арендаторов, которые «уже внесли деньги» и отказываются покидать помещение, пока их не вернут. 

Но подобное – частный случай, а не норма. Не сложно предупредить людей, что в течение месяца договор будет расторгнут, и им нужно подыскать себе новое жилье. Если договор аренды нельзя расторгнуть, то можно подождать его окончания. 

Договор ренты

Договор ренты подразумевает, что одна сторона передает имущество второй в обмен на рентные платежи. Для этого заключается договор с пожизненным содержанием, например, пожилого человека в обмен на его квартиру после смерти. 

Самый неудачный для ухаживающих договор ренты был заключен во Франции. Жанна Кальман родилась в очень далеком 1875 году. В 1963 году она похоронила последних близких. В 1969 году 94-х летняя старушка заключает договор пожизненного содержания с местным нотариусом. В обмен на уход Жанна Кальман завещает ему квартиру. 

Казалось бы, что может пойти не так. Нотариус умер в 1995 году. К этому моменту он уже потратил на старушку 200 000 долларов, что превышало стоимость квартиры в несколько раз. Долгожительница умерла в 1991 году в возрасте 116 лет. 

Согласно статистике, количество долгожителей в мире растет. Поэтому может так случится, что люди заключили договор по уходу за пожилым человеком, но обстоятельства изменились, и они ищут способ передать обязательства кому-то другому. 

У них есть два пути:

• заключить договор продажи квартиры с обременением, которым выступает договор ренты;
• расторгнуть предыдущий договор ренты (он зарегистрирован у нотариуса) и заключить новый между пожилым владельцем и новым покупателем.

Второй путь логичнее первого. Предыдущий участник договора ренты просто взял на себя обязательства по содержанию, но скорее всего даже не жил в квартире, а приходил, приносил продукты, осуществлял уход. Заключив договор купли-продажи, он уйдет с деньгами за квартиру, а покупатель останется без денег, с обязанностями по уходу, но с перспективой когда-то получить эту квартиру. 

Безвозмездное пользование

Следующий пример не является обременением в привычном понимании. Информацию о нем нельзя увидеть в выписке ЕГРН, но сложности есть. По закону человек, который в момент приватизации в 1990-х годах был прописан в квартире, но отказался от прав в пользу другого родственника, сохраняет право пожизненного проживания в ней. Его нельзя снять с регистрации без его согласия. Но таких ситуаций мало, и договор, который подписывается с продавцом, будет добычным ДКП. Только в описании объекта недвижимости укажут, что в квартире есть зарегистрированный гражданин с особыми правами. 

Такими же особыми правами обладают несовершеннолетние дети. Их нельзя снять с регистрации, если нет равноценного жилья, в котором они будут жить. Информацию о людях, сохраняющих право законного проживания в квартире, можно найти в домовой книге. Теперь ее в электронном виде ведут в отделении МВД. Подготавливая документы к продаже, продавец может получить справку о зарегистрированных в квартире лицах или отсутствии таких и предоставить ее покупателю. Если люди будут сниматься с регистрации после того, как будут оформлены все документы, то сроки их снятия следует указать в обязательствах сторон в ДКП.