Покупка залоговой квартиры у банка: риски для покупателя

Спрос россиян на покупку квартир в ипотеку за последнее время снизился, а доля заключенных кредитных договоров на первичном рынке остается невысокой. При этом, на фоне растущего числа отказов от уже взятых в ипотеку квартир, растет объем продаж залоговой недвижимости. Какие риски возникают у нового собственника при покупке квартиры у банка и стоит ли покупать жилье под обременением, рассмотрим более детально.

Нормативная база

В феврале 2020 года в Государственной Думе зарегистрировали законопроект №907072-7. Он касается изменений в Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке». Авторы предложили защитить интересы заемщиков в ситуации, когда человек:

• не может погасить кредит;
• вынужден отказаться от выполнения обязательств. 

 По состоянию на начало 2022 года документ находится на этапе принятия во втором чтении. Если документ примут, то россиянам разрешат продавать залоговую недвижимость самостоятельно, чтобы выполнить долговые обязательства перед банком. Это новое право увеличит риски для покупателя при покупке квартиры, которая находится в залоге у банка.

Что делать, если нет возможности платить ипотеку

В 2022 году, согласно с действующими правилами, чтобы продать квартиру, которая выступает залогом, владелец может:

1. 1

   Досрочно погасить кредит. В этом случае с квартиры снимается обременение. Тогда продажа не будет отличаться от продаж вторичного рынка. Соответственно, риски покупки залоговой квартиры приравниваются к обычным рискам, возникающим при купле-продаже жилья. 
2. 2

   Продать на условиях залоговой продажи. Такой способ покупки залогового жилья у банка разрешен Гражданским кодексом РФ с 2015 года. Заключается договор купли продажи, по которому покупатель вносит залог. Продавец погашает этими деньгами долг перед банком, после чего происходит перерегистрация жилья на нового владельца. Чтобы исключить мошенничество, продавец должен получить разрешение банка на продажу. От покупателя деньги будут переведены напрямую на счета банка, а не продавцу. Риски покупки такой залоговой недвижимости у банка минимальны. 
3. 3

   Рефинансировать ипотеку или продать квартиру с долгом. Заемщик договаривается с банком о том, что находит покупателя, который согласен переоформить ипотеку на себя. Например, молодая семья предлагает переоформить покупку на родителей, у которых более стабильный доход. В случае рефинансирования, банк может пересмотреть условия кредита, в зависимости от уровня платежеспособности нового заемщика. 

Как банк продает недвижимость и есть ли риски при покупке

Залоговая квартира, которую не смог оплатить заемщик, будет выставлена банком на торги. Оплата организации торгов возлагается на заемщика. Она составляет около 3% стоимости жилья.

Правила проведения торгов определены Федеральным законом №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке».  Для продажи организуют аукцион. Проходит он в том же городе, где находится залоговая квартира.

Правила проведения:

1. 1

   За 10 дней до торгов банк публикует анонс в местной прессе и на сайте аукционного дома. 
2. 2

   К участию в торгах допускаются физические и юридические лица. Будущие участники должны зарегистрироваться на сайте аукционера. К заявлению прилагается документ, удостоверяющий личность заявителя. Если квартиру планирует купить семейная пара, то нужно приложить письменное согласие второго супруга на участие в аукционе. 
3. 3

   Затем участник торгов вносит задаток. 
4. 4

   К объявленной цене лота участники выдвигают свои ценовые предложения. Победитель – тот, кто предложил больше. 

После проведения аукциона банк оформляет с победителем договор купли-продажи квартиры. Сумма внесенного задатка будет засчитана ему в счет оплаты за покупку. Остальным участникам задатки возвращаются в течение 5 дней после торгов.

Цена квартиры 

Закон не устанавливает правил определения цены при продаже залоговых квартир.

Иногда банки снижают цену на 10-15% от первоначальной, но это не обязательно. Часть квартир покупают на этапе строительства. Застройщик тоже снижает цену при продаже на 15-20% для привлечения денег дольшиков. Как только строительство заканчивается, квартиры вырастают в цене. Если банк не снизит стоимость, то она совпадает с ценой квартир, оказавшихся в продаже после сдачи дома в эксплуатацию, и теряет конкурентное преимущество. 

Следовательно, при определении стоимости, банк учет за сколько реально продать конкретное жилье. В цену также включат штрафы, возникшие тогда, когда заемщик не погасил долг вовремя, и затраты на организацию торгов. 

Если квартира попадает на аукцион по решению суда, то установить цену может суд, определив начальную стоимость лота. Для этого суд получает заключение специальной экспертной комиссии. 

Риски покупки квартиры в залоге

Риски покупателя при покупке квартиры у банка через аукцион разные источники оценивают по-разному. В теории они минимальны. 

Для того, чтобы выставить недвижимость на торги банк получает письменное согласие заемщика. Результат продажи можно оспорить в течение 3 лет после проведения торгов. Но так как у банка есть письменное согласие, то опасаться того, что по суду покупка залоговой квартиры будет признана не действительной и отойдет первому владельцу не стоит. Чтобы выиграть спор, бывшему владельцу придется доказать, что его согласие было получено под давлением. Поэтому выбранный способ продажи залоговой недвижимости не несет дополнительных рисков при покупке.

В зону риска, по мнению юристов, попадает не аукцион, а другая ситуация. По документам владельцем залоговой квартиры является тот, кто взял ипотеку в банке для ее покупки. После того, как новый покупатель оплатит вместо заемщика всю сумму, банк снимает обременение. В этом момент квартира окажется в собственности старого владельца-заемщика полностью освобожденная от обременения. Теперь владельцу ничто не мешает передумать перепродавать юридически чистую недвижимость.

Оплатившему квартиру покупателю придется долго и через суды выселять недобросовестного продавца. За это время он может прописать в квартиру несовершеннолетнего ребенка или инвалида, что усложнит процесс его выселения. Это риск, которого действительно стоит опасаться при покупке квартиры, которая находится в залоге. 

Поэтому покупать квартиру вне процедуры торгов нежелательно. Или же это нужно делать, заручившись поддержкой юриста с опытом работы в сфере недвижимости, чтобы избежать подобной неприятной ситуации. Безопасный путь – это переоформление залогодержателя. Сначала проводится перезаключение договора ипотеки на нового покупателя, а затем он выплачивает банку стоимость квартиры.

Покупка ипотечной квартиры у частного лица

Покупателю следует самостоятельно уточнить нет ли обременения на понравившейся недвижимости. 

Федеральный закон №218 от 13.07.2015 говорит, что единственным документом, который свидетельствует о праве собственности, является выписка из Единого реестра (ЕГРН). Получить ее может любой человек. Для этого не обязательно быть собственником или доказывать, что у вас есть право запросить выписку. 

В выписке будет отмечено, есть ли обременение в виде ипотеки или решения суда. Это указывается в третьем пункте. 

Стоит обратить внимание, что, хотя срок действия выписки не ограничен, покупателю важна ее «свежесть». Сегодня у квартиры нет обременения и продавец получил выписку. А завтра оно возникло, но это не будет отражено во вчерашней выписке. Поэтому важно самостоятельно запросить документ в Росреестре.

Кроме обременения, также учитывают, что:

1. 1

   В квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети или инвалиды. Такой информации в выписке ЕГРН нет и ее нужно уточнять по другим каналам.
2. 2

   Продавец может владеть квартирой в долевой собственности вместе с женой и детьми. Тогда требуется письменное согласие остальных владельцев на продажу. В противном случае, заинтересованные лица смогут оспорить продажу в суде. Поэтому письменное согласие на продажу следует обязательно требовать у продавца недвижимости, купленной в браке. 

Риски возникают при приобретении любой недвижимости, а не только залоговой. Проверка юридической чистоты сделки минимизирует те проблемы,что возникнут у покупателя в случае недобросовестности продавца. Также покупателям, планирующим покупку залоговой квартиры, нужно контролировать, чтобы все договоренности были оформлены в письменном виде. А сделка, при необходимости, зарегистрирована у нотариуса.