Договоры и расписки при оформлении задатка за квартиру при покупке

Если у покупателя есть вся сумма, чтобы заплатить за жилье, то для оформления сделки достаточно договора купли-продажи. Но чаще ему предшествует составление соглашения о задатке при покупке квартиры. Поэтому возникает вопрос: как его составить и можно ли скачать образец в интернете?

Задаток, как понятие

Под задатком понимается часть платежа в счет полной оплаты недвижимости. Его вносят, если договор на покупку не могут заключить сразу. Типичный случай: квартира покупается в ипотеку. Чтобы покупатель был уверен, что жилье не продадут, пока банк будет читать документы и выносить вердикт по ним, составляется предварительный ДКП и договор задатка.

Правила заключения договора задатка

Понятие регулируется ст. 380 ГК РФ. Обязательное требование – письменное подтверждение существования задатка. 

Способы письменного оформления задатка:

1. 1

   Оформить отдельный договор с одноименным названием «о задатке».
2. 2

   Вписать правила внесения и возврата в предварительный ДКП отдельным разделом или соответствующими пунктами в разделе «Условия оплаты».
3. 3

   Составить приложение к предварительному ДКП.

Выбор способа оформления – по желанию сторон. Договор задатка при покупке квартиры не регистрируется в Росреестре и не требует заверения нотариусом. Но некоторые покупатели и продавцы чувствуют себя увереннее, если заверили соглашение в нотариальной конторе. Главное здесь – как договорятся  участники сделки. 

Как расторгнуть соглашение

Каждая сторона видит в сделке собственную выгоду. Если сделка перестала казаться выгодной (появился лучший вариант у покупателя или у продавца), то возникает потребность расторгнуть сделку.

Способы расторжения соглашения о задатке при покупке квартиры:

• по согласию сторон;
• через суд.

На первый взгляд кажется, что, если деньги внесли, но отказались от покупки, то продавец их возвращает. Для задатка закон оговаривает более сложную схему, согласно ст. 381 ГК РФ. Статья предусматривает два выхода из ситуации:

• задаток остается у продавца, если отказ от договора произошел из-за покупателя;
• продавец возвращает двойную сумму задатка, если виновен сам.

Что такое образец договора задатка

В повседневной жизни люди редко покупают и продают квартиры. Поэтому предполагают, что найдут образец договора о задатке, впишут нужную информацию, и этого будет достаточно. Предлагаем посмотреть на типовой образец:

Документ оформлен согласно правилам деловодства. В нем указаны:

• Название договора;
• Дата и населенный пункт;
• Стороны отмечены в «шапке договора» (ФИО и паспорта);
• Суть сделки вписана в тексте (продавец берет обязательство продать, а покупатель приобрести; размер задатка и стоимость квартиры; срок, к которому нужно заключить ДКП и «некие» условия возврата задатка – ключевое слово «некие»);
• Подписи сторон.

Чтобы понять, что не так с любым образцом договора задатка, гуляющим в интернете, рассмотрим наиболее популярную ситуацию. Человек покупает квартиру в ипотеку. Для этого ему нужно отнести в банк документы продавца на согласование. Если банк одобрит, подписать основные документы. Допустим, продавец назвал стоимость в 5 млн руб., а эксперты банка дали заключение, что цена квартиры – 4 млн руб. Продавец отказался продавать по заниженной цене. Сделка сорвалась. Вопрос: кто виновен?  

Обе стороны могут не считать себя виновными. Но о роли банка, о том, как должна развиваться ситуация в случае, если появятся возражения с его стороны, в образце не сказано ни слова, а значит без суда ситуацию не решить.  

Вывод: не используйте шаблоны и образцы из интернета. Если не пользуетесь услугами юриста, то скрупулезно описывайте конкретную ситуацию и возможные варианты ее развития.  

Приведенный образец договора удовлетворит требования преподавателя деловодства, но он составлен с нарушением законодательства РФ. Этого достаточно, чтобы в суде любая из сторон признала сделку недействительной. 

Согласно ст. 381 ГК РФ, в случае, если разрыв соглашения идет по вине продавца, то он обязан уплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток. Этого в образце нет, вместо двойного размера есть одинарный и некий «штраф», который непонятно кто и неизвестно как должен начислить (судья?).  Кроме того, если покупатель понес убытки в связи с разрывом сделки, то продавец может их возместить (не обязан). Возмещение зависит от того, как стороны вписали этот момент в договор. В приведенном образце ничего не сказано о возмещении убытков.

Возможные причины срыва сделки

Ситуация с ипотекой – не единственная причина срыва сделки, но наиболее частая. 

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

Среди других причин:

• одна из сторон передумала;
• одна из сторон не явилась в срок для заключения основного договора;
• обнаружились ранее неизвестные факты, влияющие на решение о покупке (напр. выяснилось, что продавец не единственный собственник квартиры.

В любой ситуации стороны могут решать конфликт путем переговоров или через обращение в суд. Тогда судья будет оценивать ситуацию с задатком в зависимости от условий, описанных в договоре, и доказанных фактов.

Расписка о задатке за квартиру

Передача денег оформляется распиской.  Цель составления – подтвердить факт передачи денег от одной стороны другой. В этом документе нет условий (это прерогатива договоров). Поэтому образцом расписки о задатке на квартиру, взятым в сети, можно пользоваться.

В расписке указывают:

1. 1

   название (зд. «расписка»);
2. 2

   дата в формате 00.00.0000 и место составления;
3. 3

   точные реквизиты сторон (в образце перечислены серия и номер паспорта, а также кем и когда выдан, место регистрации и место фактического проживания. На самом деле так много сведений закон не требует. Главное, чтобы, по указанным сведениям, можно было отличить одного Иванова И.И. от другого человека с такими же инициалами);
4. 4

   суть документа (т.е. три фразы:

• «я ____ (Иванов И.И.) получил сумму в размере _____ от ________ (Петрова П.П.) в качестве задатка по договору о задатке №___ от 00.00.000 в соответствии с п.___ указанного договора»;
• «денежные средства пересчитаны в присутствии свидетелей _____ (если они были).
• претензий к _____ (Петрову П.П.) не имею.

Расписку на задаток при покупке квартиры заверяют подписи сторон с расшифровкой инициалов. Если договор не заключен, то таким же образом составляется расписка о возврате средств. 

По закону, чтобы заверить факт передачи денег, достаточно продавца и покупателя. Ни нотариус, но свидетели для этого не нужны. Но доверять в денежных вопросах постороннему человеку довольно сложно, поэтому люди перестраховываются. 

Лучший вид страховки – оформлять передачу денег в присутствии нотариуса. Это особенно важно в случае с пожилыми продавцами. Их родственники могут оспаривать сделку, доказывая, что бабушка «ничего не помнит», «бабушку обманули» и т.д.  Поэтому мол и расписка на задаток при покупке квартиры – фикция. Дополнительный бонус нотариального заверения – все документы составит нотариус и они будут соответствовать всем законодательным нормам. 

Размер задатка

Закон не устанавливает конкретных границ для задатка. Сумма определяется текущей ситуацией на рынке. Если сегодня она равна 15%, то вы можете заключить соглашение о задатке на 15%, а можете на 5%, если договоритесь. Максимальна сумма не превышает размер первоначального взноса по ипотеке. Отсюда берутся 5-10%, которые фигурируют в различных интернет-источниках.

Как правильно назвать соглашение

Кроме договора задатка в интернете встречаются и документы с другими названиями. Например, договор залога при покупке недвижимости. Залог классифицируется законодательством, как способ обеспечения обязательств. 

В ипотечном договоре залогом выступает квартира. Банк дает покупателю средства взаймы. Квартира становится залогом. Если заемщик не сможет вернуть деньги банку, то тот имеет право забрать квартиру и распорядиться ею на свое усмотрение.

Если в названии договора между продавцом и покупателем написано «договор залога», то это значит, что переданная сумма – не часть стоимости квартиры. Возврат залога происходит после внесения покупателем всей стоимости. В договоре должны быть описаны правила взаимодействия с залогом. Например, что делать, если договор не заключен. 

По умолчанию продавец может:

• вернуть залог покупателю;
• оставить себе.

Во втором случае покупатель может подать в суд, где продавца обяжут вернуть деньги (скорее всего) в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, т.е. отказ от возврата классифицируют, как попытку безосновательного обогащения за чужой счет. 

Можно ли рассчитывать на возврат задатка в двойном размере, если составлялся договор залога?  Нет, нельзя. У судьи нет опции «переназывать документ так, чтобы было выгодно конкретной стороне». Поэтому используйте правильные определения.

Как правильно назвать расписку

В обиходе также встречается слово «аванс». ГК РФ рассматривает его, как предоплату, которую вносят, как часть основного платежа. Если стороны отказались от сделки, то аванс (предоплату) продавец отдает обратно. Т.е. получатель не может оставить деньги себе (если сделку расторг покупатель), а плательщик не может рассчитывать на возврат двойной суммы задатка, если от покупки отказался продавец. 

Иногда людям кажется, что составление расписки о получении аванса снимает проблему невозврата задатка при отказе банка по ипотеке. Но это не совсем верно. Заключение договора о задатке обязательно. Признавать ли «расписку о получении аванса» задатком или считать, что покупатель не выполнил обязательств по договору, может только суд.