Количество сделок с недвижимостью в России сокращается 3 года подряд. Это базовый симптом коррекции, являющийся логичным следствием бурного роста периода льготной ипотеки и низкой ставки ЦБ, после которого рынок должен остыть и избавиться от избытка предложения.
В большинстве городов России цены сейчас демонстрируют сдержанный рост, технически обусловленный “вымыванием” с рынка наиболее дешевых объектов. Фактически это не рост цен, а рост среднего арифметического значения.
Цены на новостройки все еще демонстрируют рост. Но он связан с увеличением доли объектов более высокого класса, где априори выше цена квадратного метра. Лидерами по этому показателю в 2025 году выступают Казань, Нижний Новгород и Москва. А аутсайдером Челябинск.
Из городов с населением менее миллиона человек можно выделить Брянск, Киров, Курск, Рязань, Смоленск, Ижевск, Йошкар-Ола, Улан-Удэ.
Рассмотрим на графике динамику ценового индекса жилья в различных регионах РФ в период с 2021 года по настоящее время.
При этом индекс цен на недвижимость в валютном выражении продолжает снижение с 2024 года. Поэтому заметный рост в ряде городов на текущем этапе является отставанием от общего тренда и нет оснований рассматривать его как длительную тенденцию.
Важно отметить, что с момента повышения ставки ЦБ в России происходит накопление отложенного спроса. Данные опросов демонстрируют, что всё больше потенциальных покупателей ждут улучшения условий для покупки. А постепенное снижение ставки ЦБ будет стимулировать перетекание средств с депозитов в недвижимость. Но этот процесс станет более активным только после снижения ставки еще на 3-4%, что возможно лишь в 2026 году.
Очевидным является тренд на сокращение разрыва в ценах между новостройками и недвижимостью в недавно построенных домах, так как спрос смещается в сторону завершенного строительства во избежание задержек сдачи строящихся объектов, доля которых неизбежно продолжает расти. Цены на недвижимость, построенную до 1991 года перешли в стагнацию. Драйверов для их роста пока нет.
На фоне спада в бюджетном сегменте ярко выделяется рост цен на элитную недвижимость.
В период с 2020 по 2025 года рост превысил 100% а по средней цене квадратного метра элитной недвижимости Москва в 2024 году опередила Шанхай и Лондон. Частично это связано с укреплением рубля. Но основой является перетекание инвестиционного капитала в элитную недвижимость, как тихую гавань.
При этом, несмотря на значимый рост цен, из 27 проектов элитной недвижимости в центре Москвы, по которым мы ведем системный мониторинг, хороший уровень продаж, подтверждающий ликвидность объектов, демонстрируют только 6. При инвестировании в элитную недвижимость крайне важно помнить, что для нее характерна очень низкая ликвидность и продажа даже востребованных объектов может занимать несколько лет. Это не тот инструмент, куда можно перевести капитал на короткий промежуток времени.
Потенциал котлованного инвестирования в 2025-2026 годах
Если в 2021 году потенциал доходности выше 20% годовых в крупнейших городах России имели более 80% новостроек, то в 2025 году их доля составляет менее 10%. А с учетом корректирующих факторов риска, остается несколько сотен на 20 городов.. Даже текущий рынок новостроек остается актуальным для инвестирования, но он требует значительно более высокой экспертизы, чем 3-4 года назад. Рынок в фазе коррекции не прощает ошибок, в отличии от растущего рынка.
При инвестировании в котлован наиболее важным фактором сейчас выступает ограниченность предложения при адекватных стартовых ценах. В ближайшее время провалы при инвестировании в новостройки часто будут связаны с тем, что инвесторы будут выбирать хорошую локацию, но покупать её по заведомо завышенным ценам.
При анализе важно учитывать ситуацию в похожих уже завершенных проектах, расположенных поблизости и на дисконт между первичным и вторичным предложением в них. Если этот дисконт менее 15%, а предложения очень мало - это хороший симптом. Если дисконт более 30%, то стоит трижды подумать, прежде чем инвестировать.
Дополнительные риски создает и ситуация на строительном рынке. Сейчас трудно прогнозировать, кто из застройщиков находится в наиболее трудной ситуации и чем это может обернуться.
Рынок загородной недвижимости
Этот рынок стоит особенно выделить. В 2025 году на нём наблюдалась очень значительная просадка из-за изменения условий регулирования, а также ряда негативных прецедентов. Но интерес к загородной недвижимости не снижался и отложенный спрос проявит себя к лету 2026 года. На фоне текущих цен на квартиры будет расти количество покупателей загородной недвижимости. Но будет трансформироваться подход покупателей.
Фактически сейчас происходит переход к американской модели поведения. Из-за роста количества ипотечных сделок люди всё реже рассматривают для себя самостоятельное строительство, выбирая в пользу уже завершенной или близкой к завершению недвижимости. Потому что им проще взять ипотеку сразу на всё. Также растет значимость визуальной составляющей. Работает принцип “looks good” и всё меньше анализируются технологии и качество строительства. Покупателей больше интересует внешний вид и энергоэффективность.
Стоимость квадратного метра в новых проектах будет значительно выше, чем в домах, которые строились 15-20 лет назад. Но, при этом, ликвидность новых построек будет выше. Тенденцией ближайших лет будет одноэтажное строительство. И шринкфляция: стоимость новых предложений будет сопоставима с предыдущими годами, но площадь будет сокращаться, обеспечивая рост цены квадратного метра.
Также сохраняется потенциал рост цен на землю. Landbanking остается очень эффективной стратегией. Оптимальной инвестиционной стратегией является покупка нескольких участков в новых поселках на этапе начала продаж с фиксацией прибыли через 2-3 года, когда в комплексе уже идет активное строительство и развивается инфраструктура. Такая стратегия будет уместна для пригородов всех крупных городов страны.
Значительный рост цен на землю наблюдается и в курортных регионах с ограниченным предложением. Переориентация туристического спроса на внутренний рынок продолжается и превышение спроса над предложением создает серьезные точки роста.
Коммерческая недвижимость
На фоне снижения активности в секторе жилой недвижимости коммерческая недвижимость сохраняет свою актуальность. На рынке street retail сейчас есть появляются новые проекты с окупаемостью в 5,5-6,5 лет, что обеспечивает доходность до 18% годовых. Сейчас это уже выше банковских депозитов. Для покупки наиболее перспективных объектов требуется терпение и географическая гибкость. В Московской области наиболее доходные ГАБ создаются в районе ЦКАД. Чем ближе к Москве, тем дольше окупаемость. В пределах МКАД окупаемость ГАБов составляет от 10 лет.
В Санкт-Петербурге наиболее выгодные объекты также расположены ближе к КАДу, а наиболее перспективные на трассах Ленинградской области. В городах-миллионниках иногда удается найти объекты с окупаемостью до 8 лет и в самих городах, но это всегда длинный и тщательный поиск, сопряженный с глубоким анализом.
Доходность коммерческой недвижимости традиционно выше жилой. Поэтому именно коммерческая недвижимость сохраняет очень высокую актуальность для пассивного дохода.
Отдельным и важным трендом коммерческой недвижимости является внедрение в договора % от РТО (розничного товарооборота). То есть арендная ставка состоит из динамической и фиксированной части. Фиксированная часть неизменна и может только индексироваться с предусмотренной договором регулярностью, а динамическая ставка составляет % от выручки арендатора. Обычно это от 2% до 5%.
При благоприятной ситуации на рынке такой подход одновременно объединяет интересы арендатора и арендодателя, а с другой создает потенциал окупаемости недвижимости за более короткий период. На сегодняшний день уже порядка 50% договоров аренды в сфере торговли предусматривают % от РТО. И по мере истечения ранее заключенных договоров доля договоренностей нового типа будет увеличиваться.
Индустриальная недвижимость
Отдельный сегмент, демонстрировавший значительный рост на протяжении последних трёх лет. Наиболее активно под давлением развития электронной коммерции и маркетплейсов развивался рынок складов. В 2024 году был зафиксирован рекордный уровень загруженности складов. В аренду не были сданы только самые проблемные, аварийный и неликвидные помещения.
Самый высокий дефицит складов наблюдается в классе А. Даже с учетом вводимых сейчас площадей из-за сложности складского девелопмента и высокой ставки ЦБ уровень вакантности площадей в 2025 году вряд ли поднимется выше 1,5%. Из-за недостатка предложения растет доля проектов BTS (Built-to-Suit), когда строительство склада осуществляется под потребности заказчика. Из-за невозможности арендовать необходимые складские площади компании вынуждены строить их, осуществляя капитальные вложения.
Из-за того, что крупные арендаторы выдавливают мелких повышением арендной ставки, на рынке еще несколько лет будет сохраняться повышенный спрос на небольшие складские помещения. Но спрос будет смещаться в сторону регионов, где будет ощущаться нехватка распределительных логистических складов. И именно на этот сегмент стоит обращать внимание потенциальным инвесторам в складскую недвижимость. При эффективном определении необходимой локации и правильной бизнес-модели окупаемость объектов при текущем рынке можно составить 8-10 лет, что сопоставимо с рынком коммерческой недвижимости.
Резюме
В городах Российской Федерации сохраняется потенциал инвестиционной доходности в отдельных сегментах рынка недвижимости. Но уровень доходности большинства сегментов сокращается, а подход к инвестированию требует всё более высокого уровня экспертизы.
Если для рынка жилой недвижимости повышение ставки ЦБ стало необходимым защитным механизмом, то рынок индустриальной недвижимости остро нуждается в более выгодной ставке кредитования для дальнейшего развития.