Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости, важны не только для людей, чья деятельность связана с этой экономической отраслью, но и для обывателей. Понимание источников влияния на рынок поможет, ни много ни мало, выяснить, как формируется конечная цена жилья, или максимально точно предсказать ее динамику, ведь изменения в одном из основополагающих факторов необратимо влияют на весь рынок в целом.
Экономические
Экономический фактор эксперты называют самым важным из всех. Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости также входит в сферу его влияния, поскольку правдиво отражает общую экономическую ситуацию в стране и уровень обеспеченности граждан. Иными словами, если экономика государства переживает не лучшие времена, население имеет проблемы с трудоустройством и доходами, спрос на недвижимость может только возрастать. Это объясняется тем, что свои сбережения люди предпочитают вкладывать, например, не в ценные бумаги, а в самый надежный с их точки зрения актив – недвижимое имущество.
Среди экономических факторов, влияющих на динамику рынка недвижимости, следует дополнительно выделить и уровень инфляции. Если он высокий, это также выражается в росте спроса на покупку жилья. Другие же внутриэкономические вопросы, вроде рынка сырья или энергоносителей, способны повлиять на цену недвижимости в сторону ее увеличения.
Не стоит забывать, что банки также оказывают косвенное воздействие на ценовую ситуацию рынка недвижимости. По мере роста спроса, ипотечные ставки могут повышаться. Окончательное решение по формированию ключевой ставки принимает Центробанк на основании анализа абсолютно всех основных факторов влияния.
Политические
К основным факторам, действующим на рынке недвижимости, необходимо отнести и политические. Их главные составляющие – это происходящие в данный момент внутренние процессы и актуальные законодательные акты в сфере недвижимости. Нередко такие процессы имеют временный характер, например, в связи с выборами, когда правящая партия обладает рычагами управления в ценообразовании.
Не менее важной является и политика действующего правительства в жилищной сфере. Яркой иллюстрацией этого являются ипотечные программы с государственной поддержкой, субсидии и другие льготы, закрепленные в законодательстве. Это важные факторы, определяющие спрос на недвижимость и, как следствие, приводящие к формированию средних цен на жилье.
К другим причинам, воздействующим на рынок недвижимости, можно отнести и политику двухвалюности в государстве, вернее, уровень ее контроля со стороны правительства. Поскольку двухвалютность означает неизбежное влияние экономики других государств, это только усложняет стабильность и прогнозируемость рынка.
Социальные и демографические
Отдельно выделяются социальные и демографические факторы рынка жилой недвижимости. К первым относятся как социальные процессы, происходящие в данный момент в стране, так и более косвенные характеристики: инфраструктура того или иного населенного пункта, занятость населения, соотношение его доходов и расходов. Здесь же следует упомянуть качество и доступность образования, уровень оказания медицинских услуг. Разумеется, по разным городам эти показатели будут сильно отличаться, поэтому анализировать рынок недвижимости, в частности формирование цен, в этом случае нужно сегментарно, с учетом территориальных особенностей.
Такие же, сугубо территориальные требования, предъявляются и к демографической оценке популярности населенных пунктов. В этом случае принимается во внимание не только уровень рождаемости, но и приток новых постоянных жителей, а также рост популярности города среди иногородних и подданных других государств. Урбанизация – процесс, коснувшийся направлений с наибольшим спросом. Неудивительно, что цены на жилье в таких городах самые высокие. По этой причине можно утверждать, что демографический фактор – один из важнейших в исследовании и анализе спроса на рынке недвижимости.
Технические
Проанализировать рынок недвижимости помогает и ориентирование на характер применяемых технологий. Подход к выполнению строительных работ, виды материалов и способы возведения зданий постоянно меняются и совершенствуются. Когда этот процесс контролируем и направлен на повышение качества, цена недвижимости будет возрастать.
В это же время современные способы быстрого монтажа многоквартирных зданий дают возможность обеспечить население бюджетным жильем. Цены на такую недвижимость не будут опускаться ниже приемлемого уровня в связи с перманентно высоким спросом. Кроме этого, чем меньше рабочей силы, времени, материалов и транспорта будет задействовано в ходе строительства, тем легче формировать конечную цену недвижимости с учетом ее себестоимости и прибыли девелоперов.
Географические
Характер географического расположения, климат и живописная природа принимают непосредственное участие в процессе выбора населенного пункта для проживания. Больше всего ценятся регионы с хорошей погодой, не склонной к переменчивости, природными и историческими достопримечательностями, статусом здравниц и курортов.
Нередко выбор того или иного города продиктован желанием иметь дополнительную резиденцию в популярном туристическом месте. Логично, что стоимость недвижимости в таких местах будет превышать аналогичную в других городах. Также географический фактор сильно влияет на ценообразование рынка аренды, ведь жилье в пользующихся популярностью точках страны и мира нередко приобретается с инвестиционной целью.
Особенности функционирования рынка недвижимости в 2022 году
Главная проблема сегодня – это различные международные факторы, оказывающие влияние на рынок недвижимости, поскольку он пока не может регулироваться исключительно внутренними рычагами влияния, хотя активная деятельность в этом направлении ведется.
Первое неудобство, с которым рынку пришлось разбираться после наступления кризиса, – это логистика и оборудование. Некоторые виды строительной техники, а также отдельные материалы, поставлялись из-за рубежа, и эти поставки одномоментно прервались. Особой задержки в возведении жилых домов и, как следствие подорожанию квартир, логистические нарушения не вызвали, благодаря существующей подушке безопасности.
Вторая проблема, с которой столкнулся рынок в начале весны, – это стремительное падение рубля. В итоге оно привело к значительному увеличению ключевой ставки – до 20%. Сегодня, после того как национальная валюта стабилизировалась, эта ставка снижена до посильных гражданам показателей.
И главный вопрос, волнующий всех без исключения граждан, – не ожидается ли резкое подорожание жилья? В ближайшее время эксперты не прогнозируют стремительное возрастание цен на квадратные метры. Несмотря на то, что фондовый рынок, потерявший управление над многими инструментами, напрямую влияет на рынок недвижимости, внутренние резервы позволят еще несколько лет контролировать и сдерживать хаотичные ценовые колебания. Конечно, это будет возможно только в том случае, если сохранится текущая обстановка, и в игру не вступят другие непредвиденные факторы.