Флиппинг квартир

Флиппинг – это разновидность заработка на недвижимости. Как и любой другой вид бизнеса в этой сфере, он может быть доходным, принося более 60% прибыли, или убыточным. Это зависит от множества причин: начиная от профессионализма флиппера и его способности «держать нос по ветру», так и от общей ситуации на рынке.

Что же такое флиппинг недвижимости? Стоит ли рассматривать его как вариант заработка, и какую прибыль он может принести?

Что такое флиппинг в недвижимости

Флиппинг квартиры – термин, образованный от английского слова «to flip», которое переводится как «переворачивать». Не совсем понятно, какое отношение именно этот глагол имеет к некоторым манипуляциям с недвижимостью, но термин прочно укоренился и сегодня четко обозначает данный род деятельности.

Если объяснять совсем просто, стратегия флиппинга подразумевает покупку старой, «убитой» квартиры, в основном на вторичном рынке, с последующим проведением ремонта и перепродажей с наценкой. Очень важное условие – ремонтные работы должны производиться как можно быстрее, поэтому выражение «перевернуть» в этом конкретном случае означает «быстро изменить».

Как можно судить из названия деятельности, флиппинг появился в США в 80-х годах прошлого века. Однако там флипперы главным образом занимаются частными домами и коттеджами, а у отечественных флипперов больше прижилась стратегия, направленная на квартиры.

Инвестиции в флиппинг – процесс не быстрый и достаточно сложный. Утверждение, что квартира должна быть отремонтирована в кратчайшие сроки, не означает, что за неделю из совсем унылой квартиры получится сделать конфетку. Срок в четыре месяца считается максимальным для того, чтобы путем ремонта аргументированно повысить стоимость жилья. Профессиональные флипперы могут отхватить максимум три квартиры в год.

Основные этапы флиппинга

Пошаговой инструкции по флиппингу, как таковой, нет, однако этот вид деятельности подразумевает несколько основных этапов. Они не так просты, как могут показаться, к тому же в процессе задействованы не привлеченные, а личные деньги флиппера. 

Законом не запрещено покупать квартиры под флиппинг в ипотеку – в конце концов банкам все равно, с какой целью заемщик берет жилье, лишь бы исправно платил взносы. Однако расходы на кредит, в частности проценты, могут значительно снизить конечную прибыль или вообще свести ее к нулю. Поэтому заемные средства во флиппинге используются крайне редко, а профессионалы в этой сфере вообще к ним не прибегают.

Итак, для того, чтобы начать заниматься флиппингом, нужно подготовиться к его основным этапам:

1. 1

   Изучению предложений на рынке недвижимости. Для этого подойдут самые разные сайты, вроде Авито, но все же лучше изучать информацию на специализированных порталах – там она более точная и актуальная.
2. 2

   Просмотру объектов. Выбрать подходящую квартиру с первого раза – это невероятное везение. Обычно перед тем, как остановиться на каком-то варианте, приходится не раз и не два отвергать неподходящую недвижимость. Причин этому много: и неоправданно завышенная цена, и слишком плачевное состояние квартиры, и многие другие нюансы.
3. 3

   Непосредственно покупке. Выбранный объект должен быть таким, чтобы соглашение, а затем и переход права собственности осуществились как можно быстрее. В идеале – это прямая сделка с единственным собственником.
4. 4

   Составлению сметы работ.
5. 5

   Поиску рабочей бригады. Искать рабочих можно как по принципу «сарафанного радио», так и на специализированных сайтах. Первый вариант, вероятно, обойдется дешевле, однако не даст гарантии качества и скорости выполнения работ. На сайтах, где содержится рейтинг подрядчиков, а также отзывы о сотрудничестве с ними, найти профессионалов гораздо проще. К тому же, они, как правило, занимаются и составлением сметы – это будет выгодно начинающему флипперу.
6. 6

   Закупке материалов.
7. 7

   Проведению и контролю выполнения ремонтных работ.
8. 8

   Подаче объявления о продаже квартиры: профессиональной фотосъемке, размещению объявления на разных сайтах.
9. 9

   Поиску покупателя и заключению сделки.

На первый взгляд схематическая программа флиппинга выглядит довольно просто. Однако простыми являются только ее технические этапы, когда подрядчики найдены, стройматериалы куплены, и работы движутся по инерции к своему логическому завершению. 

Более сложными, с большими временными затратами, являются начальные, подготовительные этапы. Кроме времени, они требуют от флиппера определенной подготовки, способности ориентироваться в рынке недвижимости, умения анализировать и прогнозировать.

Таким образом для того, чтобы начать зарабатывать на флиппинге квартир, нужно быть немного экономистом, немного юристом, немного риэлтором. Это звучит слегка пугающе, но на самом деле подобные умения приходят с опытом, а крупные финансовые потери во флиппинге, как правило, не случаются.

Доходы и расходы при флиппинге

Флип-сделка с недвижимостью – это процесс, доходность которого во многом зависит от скорости. При чем скорость касается не только непосредственно проведения ремонта, но и заключения сделок – эту процедуру флипперу придется пройти два раза.

Прямое влияние на будущую прибыль оказывают и неизбежные расходы. Они включают:

• покупку квартиры;
• оплату сопутствующих расходов;
• приобретение стройматериалов;
• плату подрядчикам;
• профессиональную съемку отремонтированной квартиры;
• доступ к некоторым платным порталам по торговле недвижимостью.

Возвращаясь к вопросу скорости, нужно уточнить, что быстрота заключения сделок, а также самого ремонта, уменьшает вероятность того, что за прошедшее время на рынке недвижимости произойдут какие-то важные изменения, и выбранная для флип-сделки квартира не упадет в цене.

Несмотря на фигурирующие во многих источниках цифры в 60% прибыли, вполне нормальным считается доход в 30-35%. При должной сноровке примерную прибыль можно подсчитать заранее. Если окажется, что она прогнозируемо будет меньше 30%, то, вероятно, стоит поискать другой объект.

Как платить налоги с флиппинга

Флиппинг-налогообложение осуществляется в общем порядке. Это значит, что, если собственник, в данном случае – флиппер, владеет квартирой менее пяти лет, ему придется заплатить НДФЛ – 13%. Однако подоходный налог рассчитывается, исходя не из стоимости отремонтированной квартиры, фигурирующей в договоре купли-продажи, а из разницы между покупкой и перепродажей. 

Например, флиппер приобрел квартиру за 3 миллиона рублей и после ремонта продал ее за 8 миллионов. Разница составит 5 миллионов – из них и придется заплатить налог, то есть 650 тысяч рублей. 

Эти расходы можно уменьшить, если флиппер оформит статус индивидуального предпринимателя. Несмотря на некоторые сопутствующие сложности, вроде обязательной ежегодной подачи налоговой декларации и т.д., налоговая ставка для ИП значительно ниже – 6%. Таким образом, из тех же 5 миллионов в бюджет нужно будет отдать только 300 тысяч рублей – более чем в два раза меньше.

Договариваться с покупателем и занижать стоимость квартиры, как иногда поступают некоторые недальновидные флипперы, не стоит. Если этот факт всплывет на поверхность, они рискуют быть обвиненными в сокрытии и неуплате части налогов, а то и получить обвинение в мошенничестве.

Если же флиппер или параллельно трудится в ином месте, или является ИП, то есть регулярно платит НДФЛ, он может дополнительно снизить расходы путем получения налогового вычета.

Выбор квартиры под флиппинг

Флиппинг в новостройках, как явление, не встречается – это прерогатива вторичных объектов. Даже если новое жилье сдается без отделки, считается, что покупатель сам делает ремонт по своему вкусу. Таким образом, флиппинг-деятельность касается только квартир на вторичном рынке, находящихся в не самом лучшем «товарном виде», но имеющих потенциал.

Выбрать квартиру для флиппинга несложно, нужно только знать, на какие критерии ориентироваться. Большое значение имеют:

1. 1

   Локация. Чем более оживленным, популярным и обеспеченным инфраструктурой будет район, тем быстрее впоследствии получится продать отремонтированную квартиру. Однако у этой медали есть и другая сторона: нужно регулярно и очень тщательно отслеживать объявления, ведь желающих приобрести сравнительно недорогую, хоть и запущенную, квартиру в центре, всегда очень много. В более отдаленных районах риск не успеть меньше, но и продаваться такой объект будет неизвестно сколько.
2. 2

   Транспортная доступность. Эта характеристика тесно связана с инфраструктурой. Большинство покупателей, а конечная цель флиппинга – именно их поиск, хотят жить у метро или, как минимум, в месте с хорошей транспортной развязкой. Квартиры рядом с метрополитеном – хороший выбор для флиппинга, ведь продаются быстро. Но здесь, опять же, придется проявить сноровку, чтобы успеть впереди конкурентов или обычных покупателей.
3. 3

   Площадь. Флиппинг-бизнес больше ориентирован на квартиры небольшой площади: однокомнатные и студии. Разумеется, можно взять и отремонтировать просторное четырехкомнатное жилье, но доходность в этом случае почти наверняка будет ниже. Во-первых, придется дольше искать покупателей. Во-вторых, смета на ремонт и оплата работы подрядчиков будет выше.
4. 4

   Состояние дома. Некоторым покупателям все равно, как выглядит подъезд – лишь бы в квартире было аккуратно. Но есть и такие, для которых важен вид здания в целом. Если квартира под флиппинг находится в неухоженном здании, некий процент потенциальных покупателей нужно сразу же вычесть – они не пойдут на сделку ради сверкающей квартиры, но в обшарпанном подъезде.
5. 5

   Вид из окон. Парк, тихий зеленый дворик, примечательные архитектурные объекты, видимые из окон квартиры – большой плюс. Голое дорожное полотно, свалка, забор промзоны – качества, которые значительно снижают востребованность квартиры. Идеальное для флиппинга жилье – с панорамными, живописными или, как минимум не раздражающими видами.

При выборе квартиры для ремонта и перепродажи нужно учитывать, насколько популярны те или иные этажи. Первые и последние раскупаются неохотно, зато со второго по пятый включительно – самые востребованные.

Также особое внимание нужно уделить некоторым юридическим аспектам. Недвижимость не должна находиться под обременением, в идеале иметь только одного собственника, быть полученной им законным путем без малейшего нарушения прав третьих лиц. Если хотя бы теоретически права на квартиру могут быть кем-то оспорены, от нее, как от флип-объекта, нужно отказываться без сожаления. Иначе ни о какой прибыли речь идти не будет, а вот проблемы наверняка появятся. 

Трудности и риски флипперов

Флиппинг домов и квартир – занятие, с одной стороны, элементарное, с другой – рискованное. Самые распространенные трудности и опасности, поджидающие флиппера:

1. 1

   Соотношение вложений и прибыли. При составлении сметы ремонта, выбирая совсем уж запущенную квартиру, можно не рассчитать и ввергнуть себя в гораздо большие расходы. С другой стороны, покупать объекты в более-менее нормальном состоянии тоже не слишком выгодно – разница между ценой покупки и продажей, да еще с учетом расходов, будет несущественной.
2. 2

   Непредсказуемый ремонт. Старые квартиры, как правило, находятся в старых домах. Что там с инженерными системами, трубами и проводкой – может сказать только специалист после тщательного изучения. Иногда бывает так, что флиппер запланировал один перечень работ, а в ходе ремонта обнаружились другие проблемы: потекли трубы, начала повсеместно отваливаться штукатурка, был обнаружен трудновыводимый грибок и т.д.
3. 3

   Правовые нюансы. При флиппинге квартира за короткий срок меняет нескольких собственников. Может случиться так, что человек, приобретший ее у флиппера, неожиданно получит повестку в суд. Так может произойти, если объявится некий законный претендент на это жилье, например, неучтенный наследник.

Поэтому документы на квартиру нужно проверять и перепроверять. Иногда ее низкая цена может быть обусловлена не только плохим техническим состоянием, но и некоторыми юридическими моментами.