В 2025 году ипотечное кредитование в России сталкивается с масштабными преобразованиями под влиянием высокой ключевой ставки и новых макропруденциальных мер, что сдерживает активность на рынке. С апреля Центральный банк расширил полномочия по ограничению рисковых кредитов, вводя лимиты на долю займов с низким первоначальным взносом и высоким уровнем долговой нагрузки, что заметно замедлило темпы выдачи. Вместе с тем аналитики Домклик прогнозируют объём выдачи ипотечных кредитов на уровне 3,8 трлн рублей к концу года, причём ключевую роль в этом сыграют государственные программы. Без поддержки льготных программ прогнозируемый объём может сократиться до 2,8 трлн рублей, а доля субсидируемых займов превысит 30 % от общего числа. В конце апреля было отменено ограничение по IT-ипотеке, что убрало барьеры для кредитования IT-специалистов в полном объёме. Параллельно активизируются цифровые инициативы: внедрение квалифицированной электронной подписи позволяет оформлять договоры дистанционно и ускоряет процесс одобрения.
Основные изменения в выдаче кредитов на ипотеку
С апреля 2025 года ЦБ получил право ограничивать выдачу ипотечных займов клиентам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом, что стало ответом на рост дефолтных рисков. На практике это привело к повышению банками минимального первоначального взноса до 20 % и ужесточению методик подтверждения платёжеспособности. Прогнозируется сокращение объёма выдачи на вторичном рынке до 20 % из-за давления высоких ставок. Тем не менее общий объём ипотечного кредитования может вырасти до 3,8 трлн рублей благодаря господдержке. В первом квартале Сбербанк сообщил о выдаче 24 млрд рублей по программам «Дальневосточная» и «Арктическая ипотека», что на 9 % больше, чем годом ранее, что отражает высокую востребованность субсидий в регионах. Параллельно банки внедряют платформы для полного дистанционного оформления ипотеки с применением квалифицированной электронной подписи, что призвано сократить операционные издержки кредиторов и ускорить обслуживание заёмщиков.
Текущее состояние льготного ипотечного кредитования
Государственные программы субсидирования жилищных займов остаются ключевым драйвером рынка, охватывая семейную, IT-, Дальневосточную, Арктическую и сельскую ипотеку. В апреле Минцифры сняло все лимиты для банков по IT-ипотеке, устранив прежние задержки и позволив кредитовать специалистов без дополнительных согласований. По итогам первого квартала по программам «Дальневосточная» и «Арктическая ипотека» было выдано 24 млрд рублей, что выше результата за тот же период 2024 года. Сбербанк также снизил ставки по «Семейной ипотеке» с увеличенной суммой кредита, установив средневзвешенные ставки в диапазоне 10,3–17,2 %. Для сельского жилья по-прежнему действует ставка 3 % годовых при сумме до 6 млн рублей и первоначальном взносе от 20 %. Несмотря на повышение ставок в некоторых регионах с 5 до 6 % для IT-ипотеки, спрос остаётся стабильным благодаря льготным условиям и низкому порогу входа. Правительство анонсировало расширение региональных субсидий для критически важных профессий, что должно увеличить охват программ и разнообразить пакет мер поддержки. По прогнозам аналитиков, к середине года доля льготных ипотек в общем объёме выдачи может превысить 40 %.
Преимущества аренды по сравнению с ипотекой
На фоне средних ипотечных ставок около 28–29 % многие россияне предпочитают аренду собственного жилья, поскольку ежемесячные платежи по кредиту зачастую значительно превышают стоимость съёма. При аналогичных характеристиках квартиры ипотечный платёж может быть втрое выше арендного. Арендаторы при этом могут инвестировать освободившуюся разницу в депозиты или другие инструменты с доходностью свыше 20 % годовых, сохраняя ликвидность и приумножая капитал. Владельцы ипотек дополнительно оплачивают ремонт, страхование и налоги, что увеличивает общие расходы на содержание жилья. В регионах, где арендные ставки снизились на 10–12 % в первом квартале 2025-го, преимущество аренды становится ещё более выраженным. Экономисты считают, что ипотека станет выгоднее аренды только при снижении ставок до 3–7 % годовых, что на данный момент выглядит маловероятным. Для мобильных специалистов отсутствие долгосрочных обязательств и возможность быстро сменить локацию делают аренду предпочтительнее на текущем этапе.
Динамика выдачи ипотечных кредитов для вторичного рынка
Ипотека на вторичное жильё в России в начале 2025 года претерпела заметные изменения под влиянием как рыночных, так и регуляторных факторов. Средневзвешенная ставка на «вторичке» снизилась до 27,2 % к началу апреля, уменьшившись за несколько недель более чем на 1 п. п. Это самое существенное снижение за последние годы, связанное с корректировкой условий ведущими банками. По данным отраслевых порталов, к 1 апреля средняя ставка на «вторичку» составляла около 26,3 %, что отражает усилия кредиторов в борьбе за клиентов. Вместе с тем ужесточение требований к подтверждению дохода и оценке недвижимости привело к снижению доли одобренных заявок. Эксперты прогнозируют, что количество выданных ипотек может упасть до 0,8–1,0 млн сделок, что на 30–40 % ниже уровня 2024 года. В денежном выражении это эквивалентно 3,3–3,7 трлн рублей против более 4 трлн годом ранее. Однако снижение ставок и расширение цифровых сервисов в середине года способно стабилизировать спрос на качественные объекты вторичного рынка.