Понятие «индивидуальный предприниматель» (ИП) появилось в российском законодательстве в 2005 году. Сегодня в категорию входит 6 типов предпринимателей, работающих в разных системах налогообложения. Поэтому не всем понятно, может ли ИП взять ипотеку в 2022 году, и если может, то какую и на каких условиях.
Доход ИП и особенности ипотечного кредитования
От каждого, кто претендует на получение банковского кредита или ипотеки, требуется подтвердить:
- наличие дохода, за счет которого будет погашена задолженность перед банком;
- стабильность дохода;
- российское гражданство заемщика;
- платежеспособный возраст (от 21 до 65 лет); каждый банк устанавливает свой возрастной ценз;
- наличие положительной кредитной истории.
Не имеет значения, кто выступает заемщиком: обычный человек, предприниматель или организация. Доходом для обычного человека является его зарплата или другой доход, с которого он уплатил налоги (доход от акций и банковских вкладов, от авторских прав и т.д.). Индивидуальный предприниматель получает доход от деятельности, которую ведет:
- предоставляет консультационные юридические услуги;
- оказывает услуги маникюра или делает торты на заказ и т. п.
До 2005 года вместо термина «ИП» использовалось понятие «частный предприниматель» или «предприниматель без образования юридического лица». В глазах общественности, это были люди, арендующие места на стихийном рынке или продающие продукцию с собственного сада-огорода. Поэтому на вопрос: «может ли ИП взять ипотеку?», они отвечают отрицательно. Ведь такой доход – случайность, которую невозможно спрогнозировать. Им также кажется, что невозможно доказать факт возникновения дохода, – на рынке нет ни кассового аппарата, ни чеков.
На самом деле ИП в России применяет один из 6 налоговых режимов:
- ОСН – общая система налогообложения;
- УСН – упрощенная система налогообложения;
- патентная система;
- ЕНВД – плательщик единого налога на вмененный доход;
- ЕСНХ – плательщик единого сельхозналога;
- плательщик налога на профессиональный доход.
Для того, чтобы налоговые органы могли проверить правильность уплаты налога, должен вестись учет доходов. Поэтому любой ИП в состоянии подтвердить наличие дохода и его размер, если подает в банк заявку на ипотеку.
Стабильность дохода
Среди условий банков по ипотеке для ИП есть такой пункт, как «стабильность дохода». Для банка он важнее, чем «размер». Если же предприниматель получает доход 1 раз в квартал, то в глазах банка становится неудобным клиентом, даже если доход большой. Вероятность отказа превышает 50% и почти гарантированно откажут тому, кто зарегистрировал ИП меньше года назад. Ипотека – долговременный вид кредитования. Ее берут на 5, 10 лет или больше. Наличие дохода в течение 1 года – еще не показатель того, что у человека будут деньги на погашение ипотеки в течение нескольких лет.
Прочие банковские условия ипотеки для ИП в 2022 году
Прочие условия проистекают из различий между ИП и юридическим лицом. Юрлицо обязательно:
открывает отдельный счет для бизнеса;
ведет бухгалтерский учет;
отвечает по долгам имуществом компании, но не имуществом предпринимателя.
Индивидуальный предприниматель не обязан открывать отдельный счет для ведения предпринимательской деятельности. По долгам он отвечает собственным имуществом. Соответственно, одним из условий ипотеки для ИП становится отсутствие долгов у заемщика. Под этим банк подразумевает любые долги: задолженности по налогам, долги по коммунальным платежам, алиментам или исполнительным листам. Также проверяют отсутствие судебных разбирательств, в результате которых имущество заемщика может пострадать.
Как ИП подтвердить доход для ипотеки
Банки с большим доверием относятся к предпринимателям на общем налоге или на упрощенном. Первые подают декларацию 3-НДФЛ. Если документ принят налоговой, то его достаточно для подтверждения дохода в любом банке и по любому кредиту. Предприниматели на УСН представляют декларацию по УСН. Дополняет ее уведомление из налоговой о том, что декларация успешно принята.
Остальным подготовить документы чуть сложнее:
- предприниматель на патентной системе подает книгу учета доходов, прошнуровывает ее и заверяет подписью.
- самозанятые или те, кто платит налог на профессиональный доход, ведут учет доходов в мобильном приложении «Мой доход». В этом же приложении есть возможность заказать справку о доходах. Запрос формируется в личном аккаунте приложения и отправляется в налоговую. Ответ появляется в приложении. Его можно распечатать и предоставить в банк.
Какие банки выдают ипотеку для ИП
Предложения по ипотеке существуют у всех банков в большом количестве. Однако такие варианты, как «ипотека для водителей» или «ипотека для предпринимателей» сужают аудиторию, на которую рассчитано предложение. Отдельной, особой ипотеки для ИП нет.
Могут встречаться льготные ипотеки для учителей или врачей. Но это будет государственная программа для бюджетников. Если индивидуальный предприниматель подходит под условия такой программы, то может претендовать на участие. С требованиями к участникам нужно знакомиться в описании условий программы.
Следовательно, ответ на вопрос: «дает ли ВТБ ипотеку для ИП?», звучит так: «банк ВТБ предлагает разные виды ипотеки». Среди них:
- льготная с господдержкой семьям с детьми;
- IT-специалистам;
- всем россиянам для покупки жилья в новостройках и на вторичном рынке.
Базовые условия для новостроек и вторичного жилья в мае 2022 года одинаковы:
- срок кредитования – до 30 лет;
- процентная ставка – 13,9%;
- размер ипотеки – до 60 млн руб.;
- первоначальный взнос – от 20%.
Таким же будет ответ для большинства российских банков. Условия могут отличаться от условий ипотеки для ИП в ВТБ, но не слишком сильно. Когда заемщик пишет заявление, то формирует свои пожелания. В качестве подтверждения платежеспособности предлагает документ о доходах. Результатом анализа станет индивидуальное ипотечное предложение от банка.
Как получить ипотеку ИП
Чтобы взять ипотеку на квартиру, ИП готовит стандартный пакет документов. Они понадобятся при заполнении заявки. В перечень входят:
- паспорт предпринимателя;
- СНИЛС;
- документ, подтверждающий доход: 3-НДФЛ для ОСН, декларация по УСН, справка о доходах из приложения «Мой доход» для самозанятых и т.д.
Заявку можно подать в банке лично или оформить через сайт. Для этого в электронную форму вносят данные из документов. К форме прикрепляют сканы или отправляют их в банк другим способом. Это станет более понятно, когда заемщик начнет оформлять заявку в конкретном банке. Требования к оформлению заявки будут отличаться также, как требования к тому, что нужно ИП для ипотеки.
После того, как заявка подана, она проходит этап проверки. Обычно это делает программа. Она сравнивает представленные сведения с эталонным диапазоном. Если данные совпали с эталоном, то в личный кабинет, который заемщик создал на сайте банка при заполнении документов или на почту придет уведомление о согласии. В нем укажут срок, в течение которого предприниматель должен найти подходящую квартиру, договориться с продавцом, заключить предварительный договор и предоставить в банк документы по квартире для проверки. Обычно на это отводится 3-6 месяцев.
Требования к недвижимости
Недвижимость должна соответствовать требованиям, которые были в описании ипотеки:
- первичное жилье или вторичное;
- жилое или коммерческое.
Первичное подает компания-застройщик, вторичное – частное лицо. Если заявку составляли на жилую недвижимость, то выбрать вместо квартиры дачный участок или здание магазина не получится. Это будет нарушением условий ипотеки как для ИП, так и для любого другого заемщика.
Также в том, как взять ипотеку индивидуальному предпринимателю немаловажна цена вопроса. Если ипотека берется на квартиру за 2 млн руб., то нельзя выбрать жилье за 5 млн руб. – банк его не одобрит. Чтобы не ошибиться в расчетах, рекомендуется заранее выяснить сколько стоит жилье, которое вы планируете купить.
Для этого берется городское печатное издание, где публикуются объявления о купле продаже жилья или интернет-издание. Выбирается 2-3 подходящих квартиры (размер, количество комнат, этажность, район). В течение 1-2 месяцев до подачи заявки в банк отслеживается ситуация:
- насколько быстро продана квартира;
- изменилась ли цена.
Так заявитель получит представление о том, сколько денег придется потратить. Стоит сравнить эту сумму с деньгами, которые отложены для первоначального взноса, чтобы понять, какого размера ипотеку просить у банка. Учитывайте, что процентные ставки меняются. Чем больше вы готовы заплатить в качестве первоначального взноса, тем ниже предложенная банком процентная ставка и тем выгоднее кредит для ИП на покупку недвижимости.
Требования к документам на квартиру
От продавца потребуется:
- копия паспорта;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира действительно ему принадлежит;
- кадастровые документы.
Точный перечень документов публикуется на сайте банка. Кредитное учреждение вправе затребовать дополнительные справки, необходимые для проверки юридической чистоты квартиры.
По новостройке, которая находится в процессе строительства, документы предоставляет компания-застройщик. Покупателю остается взять их и принести в банк. Чтобы за время проверки продавец не продал квартиру другому покупателю, между сторонами заключается предварительный договор. Также понадобится получить отчет независимой организации о рыночной стоимости квартиры. Контактные данные компаний-оценщиков публикуются на сайте банка.
После того, как банк одобрит квартиру, заключается трехсторонний ипотечный договор. По его условиям продавец продает объект договора покупателю. Банк перечисляет продавцу деньги, а покупатель берет на себя обязательство погасить возникшую задолженность перед финансовым учреждением. Квартира переходит в собственность покупателя, но при этом становится залогом по ипотечному договору. Распоряжаться ею до полного погашения обязательств новый владелец может только с согласия банка.
Как выбирать ипотеку
Зная, как оформить ипотеку для ИП, обратите внимание на нюансы выбора. Для того, чтобы клиентам было проще сравнивать банковские предложения между собой, создаются ипотечные калькуляторы. Это мини-программа, в которую банк заложил свои расчетные формулы. Можно задать срок кредитования, процентную ставку, сумму ипотеки и т.д., чтобы узнать каким будет ежемесячный платеж. Или задать сумму ежемесячного платежа, ставку и срок, чтобы узнать общую сумму. Это поможет понять, какое из предложений более выгодно.
Понравилась статья?