Ярослав Баджурак
Современные мамы порой искренне удивляются, когда понимают, что в стране была эпоха «до материнского капитала». Ведь эта мера соцподдержки появилась у российских родителей в 2007 году, и сначала — лишь на второго ребёнка. Так государство стимулировало семьи к «пополнению». Но очередная демографическая яма из-за низкой рождаемости в девяностые годы стала причиной расширения льготы и на первенцев в 2020 году.
Сегодня можно с уверенностью говорить: планируя покупать недвижимость, многие семьи держат в уме маткапитал как возможный резерв. Как показывают исследования ВЦИОМ, россияне стали лучше разбираться в льготах по ипотеке и господдержке. 88% наших сограждан знают о материнском капитале, 51% — про семейную ипотеку и разовую помощь на погашение жилищного кредита в размере 450 тыс. рублей при рождении третьего ребёнка. Минувшей весной власти продлили эти две льготы до 31 декабря 2030 года. Как минимум до этой же даты будет пролонгирован и маткапитал, ведь глава государства в ходе февральского Послания обратился с предложением к кабмину. Заметим, пока льгота действует до 31 декабря 2026 года.
По задумке государства, маткап можно потратить на разные цели — от накопительной пенсии мамы или образования детей до получения денег в виде так называемого «путинского» пособия малообеспеченными родителями. Обналичивать капитал запрещено законом, а цели, куда разрешено использовать, — прописаны в ст. 7 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Но как показывают опросы нашего финансового маркетплейса, 75% родителей используют господдержку на покупку недвижимости, в том числе в ипотеку. Судя по опубликованным в прошлом году данным Росстата, 8,6 млн семей (из 11,2 млн, распорядившихся деньгами за время действия госпрограммы) направили средства на улучшение жилищных условий.
В результате, доля ипотечных сделок с материнским капиталом в последние годы стабильно росла, в том числе благодаря популярной льготной ипотеке. Так по данным аналитиков Домклик, в ипотечных результатах Сбербанка на сделки с материнским капиталом в прошлом году приходилось в среднем 17%, а в пиковые по выдачам жилищных займов периоды показатель достигал четверти. За первые пять месяцев 2024-го он держится на уровне 16,7%, причём две из трёх сделок с маткапиталом идут на вторичном рынке недвижимости.
С 1 февраля 2024 года власти проиндексировали маткапитал до 631 тыс. рублей за первенца, при рождении второго ребёнка помощь родителям увеличили до 834 тыс. рублей. 202,6 тыс. рублей получат семьи, которые уже оформили выплату за первого ребёнка и затем родился (или был усыновлён) второй. Для улучшения жилищных условий по правилам госпрограммы деньги маткапитала в 2024 году люди могут направить на покупку квартиры или дома за свои деньги или в ипотеку, строительство частного дома, его реконструкцию, включая таунхаусы. Но гораздо чаще родители-заёмщики используют маткапитал для первого взноса по ипотеке или оплату ипотечного долга, а также для приобретения ипотечной новостройки по договору долевого участия (ДДУ).
Как лучше использовать материнский капитал при ипотеке?
Подавляющее большинство ипотечных банков принимают маткап в качестве первого взноса по любому жилищному кредиту. Не важно льготный он или рыночный. Но требования ЦБ предписывают кредиторам повышать долю кредитов с ПВ выше 30%. Поэтому банки гораздо чаще одобряют ипотечные заявки людей, в которых помимо средств маткапитала есть и собственные сбережения. Чем их больше, тем выше шанс получить ипотеку. Скажем больше, из-за двукратного роста цен на квартиры в последние четыре года людям теперь не хватает маткапитала на ПВ даже по семейной ипотеке на недвижимость в регионах. Как показывают исследования «Выберу.ру», во всех 16-ти российских городах-миллионниках, включая обе столицы, семейным заёмщикам не хватит 834 тыс. рублей (маткап за 2-х детей), чтобы купить двухкомнатную квартиру в новостройке по льготной госпрограмме. Так как ипотечный ПВ в разы выше, людям придётся дополнительно копить, чтобы преодолеть «порог» входа в ипотеку.
В Вологде ситуация менее драматичная. По нашим данным, средняя цена двухкомнатной новостройки, которую можно купить с помощью семейной ипотеки, составляет 4 млн рублей. Следовательно, вологодской семье с двумя детьми хватит маткапитала, чтобы полностью «покрыть» им ПВ в 20% (800 тыс. рублей). Но важно помнить, что по новым условиям госпрограммы, один из детей должен быть младше 6 лет. Отметим, Вологда не попала в список 35 городов-«счатстливчиков», где льготная ипотека доступна семьям с двумя несовершеннолетними детьми. Поэтому вологодской семье, где оба ребёнка старше 6 лет, для решения квартирного вопроса с кредитом под 6% придётся рассматривать малые города численностью до 50 тысяч человек или задуматься о постройке собственного дома.
Добавим, материнский капитал можно использовать и для приобретения ипотечной «вторички». Но многие банки прописывают в условиях требования к недвижимости, например, часто ограничивают год постройки дома. К тому же цены на готовые квартиры тоже бьют рекорды из-за разгона инфляции. Хотя, разумеется, с продавцом можно поторговаться. Но вот льготной ипотеки на «вторичку» в Вологде нет, как и большинстве регионов РФ. Исключение – ДФО.
Всю «бюрократию» с маткапиталом ипотечные банки с 2021 года взяли на себя. В итоге людям не придётся собирать документы, чтобы направить льготу на ПВ или для погашения долга. Отметим, деньги маткапа банки направляют на погашение ипотечных процентов, начисленных с даты последнего платежа по дату поступления средств, а вся остальная сумма — на погашение основного долга. Частичное досрочное погашение маткапиталом возможно только с уменьшением суммы, но не срока кредита. В итоге ежемесячный платёж снизится, это подстрахует семью в сложные времена. Но можно вносить прежнюю сумму, если позволяют доходы. Тогда долг будет сокращаться быстрее, и значительно уменьшиться переплата.
Маткапиталом нельзя погасить штрафы и неустойки по жилищному кредиту, то есть за нарушение графика платежей заёмщики расплачиваются собственными деньгами.
Особенности материнского капитала в 2024 году
Сейчас право на материнский капитал есть у всех россиян с детьми – гражданами РФ. С 1 января 2024 года требования к гражданству участников госпрограммы ужесточились. Так, на льготу имеют право только родители, которые стали гражданами РФ до рождения ребёнка. Сам ребёнок тоже должен являться гражданином России, причём по рождению. Исключения сделаны для жителей новых регионов: им маткапитал будет выплачиваться независимо от сроков получения российского гражданства и его основания.
Многие считают, что помощь положена только мамам. Но получить выплату могут и отцы детей, если они стали единственными усыновителями первого ребёнка после 1 января 2020 года. Напомним, эта норма действует с 2007 года для второго и последующих детей.
Важно отметить, что власти (Госдума и правительство) сейчас обсуждают пересмотр условий маткапитала, который будет действовать до 2030 года. Так, звучат инициативы отдельных депутатов ограничить возраст матери первенца. Финальных решений пока нет, но не исключено, что льготу сделают более адресной, с учётом решения государственной задачи на повышение рождаемости.
Другая инициатива идёт от чиновников. Минтруд предлагает сформировать межведомственные комиссии, подтверждающие пригодность жилья для направления средств из маткапитала. Как считает глава ведомства, сформированные комиссии будут присваивать домам статус «пригоден/не пригоден», что станет основанием для выплаты маткапа.
Как взять ипотеку с помощью материнского капитала?
Выделим главный нюанс, который важен для родителей-ипотечников, которые использовали маткапитал. По действующим правилам, они обязаны выделить в собственности доли детям. Это должно быть указано в свидетельстве Росреестра. Советуем выделять доли супругу и детям пропорционально вложенному маткапиталу, а не равные. Так в дальнейшем семье будет проще продать квартиру, выделив доли в новом жилье.
Также добавим, право на собственность у детей возникает даже без записи в реестре, согласно решению Верховного суда № 5-КГ23-92-К2. Детям, конечно, от такой позиции Фемины хорошо. А вот покупателям или залогодержателям, которые как-то должны изловчиться и понять, не оплачивалась ли приобретаемая или закладываемая им недвижимость маткапиталом, — не очень. Ситуацию можно сравнить с квартирой в собственности супругов, приобретённую в браке. Неважно, кто записан как владелец. Фактически имущество в долевой собственности.
Вот почему при покупке квартиры стоит запросить у продавца с детьми справку из Соцфонда об использовании им маткапитала. Тем более, на портале Госуслуги она делается за пару минут. Имея справку, в дальнейшем покупатель не столкнётся с требованиями детей продавца, если их право собственности было нарушено.
Выбор банка
Как показывает наша практика, лучше выбирать ипотечную программу в зарплатном банке. Здесь у заёмщика больше вероятность получить и одобрение заявки, и скидки к ставке, льготы по условиям, а также минимизировать бюрократию со сбором справок о доходах. Другой совет: если подходящую новостройку кредитует конкретный банк, то желательно перевести к будущему кредитору свою зарплату или сделать вклад. А следом разместить на нём, например, первый ипотечный взнос. Эти простые шаги позволят в дальнейшем пройти жёсткий отбор при оценке платёжеспособности заёмщика и попутно немного сэкономить за счёт преференций как «своему» клиенту.
Понравилась статья?