Можно ли и как взять ипотеку без первоначального взноса

Сумма, которую покупатель платит за недвижимость во время приобретения ее в ипотеку, как правило, состоит из двух частей: первоначального взноса и выданных банком кредитных средств. Именно вторая часть формирует размер долга, который заемщик обязан вернуть финансовому учреждению на протяжении установленного кредитным договором срока.  Нередко покупатели интересуются, можно ли без первоначального взноса взять ипотеку, оформив единый заем, равный стоимости квартиры? Ответ на этот вопрос будет скорее отрицательным: для банков такие сделки являются слишком рискованными, а для покупателей – крайне невыгодными. Однако существует ряд возможностей, благодаря которым можно надеяться на одобрение ипотечного кредита, если собственные накопления отсутствуют.

Что такое первоначальный взнос и для чего он нужен?

Перед поиском вариантов, как взять ипотеку без первоначального взноса, следует разобраться, что из себя представляет этот взнос и почему банки категорически настаивают на его внесении. 

Первоначальный взнос – это часть суммы, которая должна быть уплачена продавцу недвижимости, вносимая покупателем из собственных, не кредитных средств. Иными словами, такой взнос – это личные накопления заемщика, которые он вкладывает в покупку параллельно с одолженными у банка деньгами. 

Размер первоначального взноса, по требованиям финансовых учреждений-кредиторов, обычно составляет не менее 10% стоимости квартиры. Наиболее распространены первоначальные платежи в размере 20-30% от всей необходимой суммы. Таким образом, покупатель вкладывает 30% личных средств и дополняет их 70% заемных. Именно эти 70% и формируют тело кредита без учета процентной ставки и других расходов.

Разумеется, чем большим будет первоначальный взнос, тем меньшей окажется переплата по кредиту после его окончательного погашения. Поскольку такая переплата нередко равняется стоимости как минимум еще одной аналогичной жилплощади, именно в интересах покупателя внести как можно больше денег из накоплений.

Почему банки не одобряют ипотеку без первичного взноса?

Несколько лет назад ипотека с нулевым первоначальным взносом в некоторых банках была достаточно распространенной практикой, от которой, тем не менее, вскоре решили отказаться. Дело в том, что, как показали статистические наблюдения, процент роста просрочек по платежам или отказа от выполнения кредитных обязательств со стороны заемщиков прямо пропорционален количеству одобренных кредитов без первого взноса. Это значит, что клиенты, внесшие личные денежные средства, с большей вероятностью выплатят долг по кредиту, а банк получит прибыль в виде процентов.

Однако нежелание банков одобрять заем без первоначального взноса имеет и другие, математически обоснованные причины. Первый взнос, например, в размере упомянутых 30%, является своеобразной страховкой финансовой компании от возможных убытков.

Если финансовое учреждение выдало кредит без первоначального взноса, его расходы составляют 100% стоимости жилья. В случае систематических невыплат со стороны должника квартиры может быть изъята, выставлена на торги, а затем продана. Вся эта процедура неизбежно связана с различными судебными и бюрократическими издержками.

Продажа квартир на торгах всегда вызывает большой ажиотаж. Это связано с тем, что ее цена, связанная с наличием обременения, как правило, ниже рыночной на 10-15%. При этом привлекательный для покупателей аспект оборачивается убытками для изъявшего недвижимость банка. Если добавить различные государственные пошлины и другие затраты, которые придется понести банку, то его расходы в итоге могут составить как раз те самые 30%, которые могли бы быть первоначальным взносом. Таким образом, суть страховки с помощью взноса состоит в том, что заемщик собственными деньгами страхует банк от получения убытков.

Нельзя не упомянуть, что ипотека без первого взноса не так дисциплинирует заемщиков, по сравнению с теми покупателями, которые уже вложили значительную часть собственных денег в жилье. С другой стороны, наличие накоплений с точки зрения банков говорит о стабильных доходах, умении планировать свой бюджет, финансовой ответственности. Поэтому оформить ипотеку совсем без первоначального взноса – это почти невыполнимая задача.

Реально ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Приобрести жилье в ипотеку без первоначального взноса, с помощью одного только банковского займа, сегодня возможно только в рамках разных партнерских программ между финансовыми и строительными компаниями. 

Возможностей для такого приобретения не так и много, и они носят скорее разовый, акционный характер. Во-первых, застройщик обязательно должен быть аккредитован в определенном банке, во-вторых, иметь безупречную финансовую репутацию. Но даже при таких условиях ипотека без взноса – не самое выгодное решение.

Банки прекрасно осознают все риски, поэтому процент по такой партнерской ипотеке гарантированно будет выше, нежели при обычном ее оформлении, и почти наверняка к высокой процентной ставке добавятся все возможные виды страховки. Также нужно быть готовым к более строгим требованиям, выдвигаемым к соискателю. Банк может посчитать его доходы слишком низкими, даже если фактически они превышают средний уровень.

Условия ипотеки без первоначального взноса будут более жесткими, без шансов, что финансовая компания пойдет навстречу заемщику в некоторых вопросах. Например, если на момент погашения кредита должник должен пребывать в работоспособном возрасте, то банк не допустит превышения этих возрастных норм. То же самое касается и размера платежей: он должен составлять не более 50% от суммы общего дохода. Иногда допускается увеличить эти цифры до 60-70%, но только не в том случае, когда отсутствует первоначальный взнос.

Кроме этого, нужно учитывать, что банк проведет дополнительную проверку всех фиксированных трат семьи, учитывая расходы супруга, являющегося по сути созаемщиком. В качестве статей расходов учитываются: оплата коммунальных платежей, потребительских кредитов, кредитных карт, алименты и многое другое. Также могут присутствовать повышенные требования к трудовому и страховому стажу и даже уровню доходов. Если после всех расчетов банк посчитает, что платежи по ипотеке создадут слишком сильную нагрузку на семейный бюджет, в выдаче ипотечного кредита будет отказано. 

Имеет ли ипотека с первоначальным взносом аналоги?

Поскольку купить квартиру без первоначального взноса практически невозможно, существуют ли какие-то аналоги ипотеки, которая не требует длительных накоплений? Само понятие ипотеки без залога возникло по той причине, что иногда покупатели не могут или попросту не успевают накопить необходимую на первый взнос сумму. Обстоятельства могут быть совершенно разными, но суть вопроса остается единой для всех: что делать, если банк не хочет одобрять кредит без первоначального взноса?

Существует несколько вариантов, как следует поступить в такой ситуации, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки.

Взять потребительский кредит

Поскольку кредит без первоначального взноса на покупку жилья просто так оформить не получится, один из вариантов, где взять деньги – дополнительно оформить потребительский заем. Такой вид кредита считается нецелевым, поэтому к нему не выдвигаются настолько строгие требования относительно возраста и трудоустройства, хотя доказывать свою платежеспособность придется все равно.

Без залога и поручителей можно рассчитывать на одобрение кредита до 700 тыс. рублей. Этот вариант подойдет, если большая часть суммы на первоначальный взнос уже собрана, и к ней остается добавить совсем немного. При необходимости одолжить у банка сумму, больше упомянутой, придется прибегнуть к помощи поручителя, созаемщика или заложить другое ценное движимое или недвижимое имущество.

Порядок действий при таком варианте получения средств на первоначальный взнос может быть только один: сначала необходимо взять потребительский кредит и только затем оформлять ипотеку. Следует помнить, что процентная ставка по нецелевым займам обычно больше ипотечной. Если к этому добавить сравнительно короткий срок, на который распределяются платежи, ежемесячные расходы могут нанести серьезный урон семейному бюджету. Поэтому к такому варианту покупки жилья стоит прибегать только при полной уверенности в собственных силах, работодателе, стабильности дохода.

Договориться с продавцом

Это не вполне корректный способ получить ипотеку без первоначального взноса, о котором, тем не менее, нужно знать, чтобы понимать все риски такого рода действий. Речь идет о том, чтобы умышленно завысить стоимость квартиры по предварительной договоренности между покупателем и продавцом.

Часть суммы, которая превышает цену недвижимости, якобы передается от покупателя продавцу наличными, о чем последний выдает расписку. Эта расписка будет служить подтверждением об уплате первоначального взноса. Однако подобная схема срабатывает далеко не всегда, поскольку для банка мало одной только расписки, а процедура одобрения ипотечного кредита подразумевает и ряд других действий.

Первое из них – это независимая экспертная оценка объекта сделки. Никто из оценщиков не станет сознательно завышать цену жилья, если дорожит своей репутацией. В результате банк если и примет расписку в качестве подтверждения первого взноса, перечислит продавцу недостающие средства, опираясь именно на экспертную оценку, а не на договоренности сторон. При таком развитии событий страдают и продавец, и покупатель: первый написал расписку о получении несуществующих денег, второму, чтобы не нарушить договоренности, придется экстренно искать недостающую сумму.

В любом случае подобное завышение цены чревато проблемами, в первую очередь, для продавца. Такая сделка может быть легко признана недействительной, и он будет обязан вернуть деньги и покупателю, и банку. Если заемные средства еще не потрачены, их можно безболезненно перечислить назад, но доказать фиктивность расписки будет очень тяжело.

Заложить другую недвижимость или ценное имущество

Залогом по ипотечному кредиту может служить не только приобретаемая недвижимость, но и та, которая уже находится в собственности заемщика. Именно так ипотека без первоначального взноса возможна. 

Банковский заем под залог недвижимости может быть нецелевым и целевым. Подобно потребительскому кредиту, процентная ставка при нецелевом займе будет выше, но при этом заемщику нет необходимости отчитываться перед банком, куда ушли средства. Целевое использование – это именно покупка жилья, и ставка на него будет, соответственно, ниже. Для получения такой ипотеки покупателю потребуется предоставить в банк документы, удостоверяющие факт приобретения недвижимости.

Важно помнить, что залоговое жилье также подлежит экспертной оценке. При этом банк выдаст кредит с лимитом до 10 млн рублей или в размере 60% стоимости недвижимости. Это опять же делается для того, чтобы возместить финансовой компании возможные издержки, если из-за неуплаты недвижимость будет изъята и выставлена на торги.

Для оформления залога в банк необходимо предоставить технический план квартиры, а также выписку из ЕГРН. Договор залога составляется одновременно с кредитным, после чего в Росреестре на квартиру или дом налагается обременение до полного погашения долга.

Ипотечные кредиты без первоначального взноса могут одобряться и во время предоставления в залог другого ценного, движимого имущества. Оно может быть любым: автомобиль, антиквариат, ценные бумаги и т.д. Сумма займа определяется после оценки залогового имущества, после чего такой кредитный договор становится не ипотекой без взноса, а кредитом, обеспеченным залогом.

Льготные ипотечные программы с государственной поддержкой

Ипотека без первоначального взноса в 2022 году может быть оформлена с использованием различных субсидий и социальных программ, которые предоставляются определенным категориям населения. Стать их участниками могут люди разных возрастов и социального положения, поэтому, прежде чем обращаться к потребительским кредитам или закладывать в банке другое имущество, стоит поинтересоваться такими льготными ипотеками и, возможно, найти подходящий для себя вариант.

Молодая семья

Участники программы «Молодая семья» могут претендовать на возмещение минимум 30% стоимости жилья безвозмездно со стороны государства. Эти деньги можно использовать как в качестве недостающей суммы для единовременной покупки, так и для первоначального взноса или погашения основного ипотечного долга.

Рассчитывать на субсидию могут молодые люди, состоящие в законном браке, с детьми или без, которые не достигли возраста 35 лет. Зависимо от региона страны, условия программы будут немного отличаться, как и сроки, в течение которых желающие могут получить безвозмездную помощь.

Существенный минус этой программы – необходимость ждать в очереди до попадания в списки на выплату. Размер любого регионального бюджета не в состоянии покрыть потребности всех желающих участников, поэтому их списки составляются ежегодно, зависимо от выделенных на программу средств.

Важно помнить, что возраст участников фиксируется на всех этапах программы. Если после внесения в списки на выплату одному из супругов исполнится больше 35 лет, такая семья будет исключена из них. По этой причине подавать заявку на участие, учитывая длительный срок ожидания, желательно как можно раньше.

Для семей, в которых есть дети, размер субсидии увеличивается прямо пропорционально их количеству. При наличии трех и более детей можно рассчитывать на компенсацию половины стоимости приобретаемого, в том числе в ипотеку, жилья. 

Материнский капитал

Сегодня размер материнского капитала составляет почти 484 тыс. рублей. В большинстве случаев этого недостаточно для полного покрытия первоначального взноса, даже при минимальных требованиях о внесении, например, 15% стоимости жилья. Разумеется, цена квартиры вполне может это позволять, но это редкость: не так легко найти квартиру, которая будет стоить недорого, при этом удовлетворять по условиям не только покупателя, но также банк и Пенсионный фонд.

Недостающую часть суммы в таком случае придется добавлять из собственных накоплений. Нередко банки, зная, что в качестве первоначального взноса будет использован материнский капитал, идут заемщикам навстречу и предлагают минимальный из возможных размер доплаты. 

Для того, чтобы превратить материнский капитал в первоначальный взнос, необходимо взять в Пенсионном фонде справку о том, что капитал не израсходован, и предоставить ее в банк. После этого возможно заключение договора ипотечного кредитования.

Далее с договором ипотеки и банковской выпиской об оставшейся задолженности следует снова обратиться в Пенсионный фонд. К договору нужно приложить нотариально заверенное заявление о том, что после снятия залогового обременения с квартиры все челны семьи получат в ней равные доли. После этого средства материнского капитала будут направлены в банк и там использованы для уменьшения суммы задолженности.

Военная ипотека

Основные условия для возможности воспользоваться этим вариантом льготной ипотеки – служба в рядах вооруженных сил и наличие специального накопительного счета. На этот счет ежемесячно перечисляется государственная субсидия, и для участия в программе необходимо не менее трех лет таких перечислений.

Накопившиеся средства можно применить для совершения первого платежа: как для полного его покрытия, так и для частичного, с добавлением личных накоплений. Порядок оформления ипотеки в этом случае остается таким же, единственное отличие – дополнительно потребуется договор с Росвоенипотекой, оформленный в виде соглашения целевого займа на приобретение жилья.

Социальная ипотека

Государственная программа поддержки молодых специалистов распространяется на работающих по специальности учителей, медиков, молодых ученых. Зависимо от региона, нюансы предоставления такой субсидии могут отличаться, но предпочтение отдается лицам, проживающим в сельских районах.

Суть социальной программы заключается в том, что ее участнику предоставляется субсидия для первоначального взноса по ипотеке, которой сопутствует сниженная, льготная процентная ставка. 

Для того, чтобы стать участником программы, требуется предоставить документы с места работы, включая справку о доходах. Получить компенсацию из государственного бюджета можно только в том случае, если расчетная площадь на каждого члена семьи не превышает 18 кв. метров. В иной ситуации разницу придется доплачивать самостоятельно. 

Среди недостатков этого варианта ипотеки – длительное пребывание в очереди, как и в программе «Молодая семья». Вдобавок к этому, на усмотрение местных властей остается решение, нуждается ли конкретный заявитель в улучшении жилищных условий. Пребывание в реестре очереди может быть довольно длительным, но жестких возрастных ограничений для этой программы нет.

Основные недостатки ипотеки без первоначального взноса

Если не считать того факта, что оформить ипотеку без какого-бы то ни было дополнительного обеспечения нельзя, то главным недостатком такого кредита остаются завышенные проценты и, как следствие, значительная переплата. 

Второй недостаток – это повышенные требования к соискателю. Ипотека без взноса может быть одобрена только людям с идеальной кредитной историей и доходами выше средних.

Третий недостаток – необходимость дополнительно закладывать имущество, что всегда является рискованным предприятием. Поэтому самым лучшим вариантом для первоначального взноса было и остается накопление.