Ипотеку одобрили, квартиру нашли: что дальше

Предварительное одобрение ипотеки не является гарантией того, что кредит выдадут или что человек обязан ее взять. Какие дальнейшие действия ждут покупателя и что делать после того, как ипотеку одобрили, рассмотрим детально.

Особенности одобрения ипотеки

Вопрос о том, что делать, когда ипотека одобрена, включает несколько этапов. Но начинаются они с предварительного одобрения. Это значит, что банк проанализировал заявку и не против предоставить кредит заявителю. 

В документе, который называют предварительным одобрением, также укажут сумму, которую банк готов вам выделить. Поэтому потенциальный заемщик может:

• подать заявку в несколько банков;
• получить несколько одобрений;
• выбрать из них то, сумма которого устраивает его больше. 

Одобрение – это значит, что вы можете отправляться выбирать недвижимость, но не означает, что обязаны воспользоваться полученным документом. 

На процедуру выбора жилья и подготовки документов отводится от 90 дней до 120. Есть одобрения, в которых не указано количество дней, но все равно лучше выбирать быстрее. Продлить одобрение нельзя. Если оно просрочено, то придется подавать новую заявку и получать новое одобрение. 

Чтобы быть выгодным клиентом, с точки зрения банка, заемщик должен:

• продемонстрировать наличие стабильного дохода;
• иметь безупречную кредитную историю;
• быть совершеннолетним;
• накопить сумму, достаточную для первоначального взноса (его размер зависит от продавца квартиры). Он может быть равен 10-20%. 

К сделке по кредитованию могут привлекаться созаемщики. Это люди, которые имеют равные с заявителем права на квартиру и вместе с ним обслуживают кредит. В качестве созаемщиков могут выступать родители или супруг / супруга основного заемщика. Перечень того, что нужно делать созаемщику, когда одобрили ипотеку, тот же, что и у основного заявителя. 

Возможные причины отказа

Большое количество предложений по ипотеке делает банки более лояльными по отношению к потенциальным заемщикам. Даже если у гражданина плохая кредитная история, то банк не отказывает, а просто предлагает ипотеку под более высокий процент. Если недостаточный доход – одобряют сумму не слишком большого размера. Таким образом, одобрение, полученное от разных банков будет различаться процентами и суммой, которую они готовы предложить, но категорических отказов по озвученным причинам будет мало. Единственная важная причина отказа – отсутствие подтвержденных сведений о размере зарплаты или отсутствие стабильного дохода.

Поиск недвижимости

Все, кто получил предварительное одобрение, могут отправляться выбирать квартиру, которая будет отвечать тому, на что банк выдал согласие. Некоторые виды ипотеки рассчитаны только на первичную недвижимость. Ее покупают у застройщика. Другие выдаются для покупки любой недвижимости у частного лица или у застройщика. Но допустим, что квартира найдена, а ипотека одобрена: что дальше? Банку требуется провести оценку недвижимости. 

Оценка недвижимости

Для квартиры в новостройке – это кадастровая стоимость объекта. Если это квартира, бывшая в употреблении, т.е. купленная на вторичном рынке, то для ее оценки нужно экспертное заключение независимого оценщика. Телефоны компаний, которые проводят оценку, есть у менеджеров банка. Это оценщики, с которыми банк работает на регулярной основе. Главная задача оценщика – предоставить банку отчет с объективной информацией. Для оценки предоставляют:

• техническую документацию на квартиру;
• поэтажный план;
• кадастровый паспорт;
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт (если есть). 

Стоимость оценки составляет от 2 до 5 тысяч рублей в зависимости от региона и расценок конкретной компании. Специалист проводит оценку и формирует отчет. Он нужен для того, чтобы банк определил, сколько сможет выручить за продажу квартиры и сколько денег следует выдать для ее покупки. 

Иногда людям хочется провести оценку самостоятельно для того, чтобы понимать, стоит ли обращаться в банк за ипотекой. Это вы тоже можете сделать после того, как квартира для ипотеки найдена. 

Как провести оценку самостоятельно:

1. 1

   Выберите 5-6 квартир, максимально похожих на ту, что планируете купить: по количеству комнат, району, состоянию, площади.
2. 2

   Выпишите цены и отнимите от них 3-10%. Это ориентировочная величина торга продавца и покупателя. 
3. 3

   Рассчитайте среднее арифметическое стоимости квадратного метра. 
4. 4

   Рассчитайте среднее арифметическое стоимости выбранной квартиры. Допустим, заемщик выяснил, что это 3 млн руб. Теперь учтите, что банк не дает клиентам 100% суммы, т.к. считается, что 10-20% они платят из собственных средств в качестве первоначального взноса. 

Таким образом вы получите ориентировочные цифры. Они позволяют сориентироваться в том, какая сумма нужна для покупки. Если воспользоваться онлайн-калькулятором банка для расчета ипотеки, то можно понять, даст ли финансовое учреждение требуемую сумму, и если нет, откорректировать собственные желания: выбрав меньшую по размерам квартиру, накопив больше денег или выбрав ипотеку с созаемщиком.

Сбор документов

Что делать дальше, если вы выбрали квартиру в ипотеку? Теперь следует подготовить документы для покупки. 

Заемщику понадобятся:

• документ, подтверждающий наличие средств на счета для первоначального взноса (подтверждается банковской выпиской);
• справка о доходах, составленная по форме банка или на основании налоговой декларации в форме 2-НДФЛ);
• паспорт и трудовая книжка;
• письменное согласие супруга / супруги на покупку недвижимости;
• сертификат на материнский капитал и другие документы, которые могут понадобиться при покупке. 

Кроме документов, которые собирает покупатель, понадобятся копии документов продавца. В том числе паспорт, выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи, письменное согласие супруга / супруги на продажу недвижимости, согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы дети. 

Оформление страховки

Какие дальнейшие действия в оформлении ипотеки? Банк в обязательном порядке потребует оформить страховку на покупаемую квартиру. Страховой полис позволяет ему сократить риск порчи имущества, если произойдет затопление квартиры соседями или случится другое происшествие, которое повлияет на цену жилья. Требование страхования предусмотрено ст. 31 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке». Страховка должна защитить от:

• пожара;
• наводнения;
• взрыва бытового газа;
• незаконных действий третьих лиц.

Чем больше страховых случаев, тем больше стоимость страховки и ежемесячного взноса по ней. Банк может предложить клиенту оформить полис с компанией, с которой он сотрудничает. Соглашаться не обязательно. Это личное дело заемщика, и он может выбрать ту компанию, которую посчитает нужным. Но на этом этап нужно только получить предварительную договоренность страховщиков. Заключать договор можно после того, как оценщик предоставит отчет, а банк одобрит выбранную квартиру.

Проверить юридическую чистоту квартиры 

Что делать дальше после того, как договорились со страховой компанией? Нужно проверить юридическую чистоту квартиры. 

Юридическая чистота – залог того, что в будущем покупателю не придется столкнуться с судами и попытками отобрать у него приобретенное жилье. Обычно такую проверку поручают юристам, но если есть желание, то можно также проверить объект самостоятельно. Для этого потребуется внимательно изучить документы. 

Что должно настораживать:

1. 1

   Выписка из ЕГРН. В ней указывается кто владелец недвижимости, а также наличие обременений и долгов. Заказать выписку в Росреестре может любой человек, даже не являющийся владельцем квартиры. Сделку следует заключать только с самим владельцем жилья, а не с членами его семьи и другими людьми, действующими по доверенности. Обязательно убедиться, что владелец находится в уме и здравой памяти. 
2. 2

   Момент, когда квартира стала собственностью нового владельца. Банки предпочитают не связываться с квартирами, которые унаследовали в течение года, чтобы потом не искать что делать, когда квартиру в суде будет оспаривать другие наследники. 
3. 3

   Дети. Если в квартире есть детские вещи, а самих детей по документам нет или продавец состоит в браке и предположительно имеет несовершеннолетних детей, но они отсутствуют в документах, то с этим тоже лучше не связываться. Узнать об этом можно, опросив соседей. Чтобы не иметь проблем с опекой, детей временно регистрируют у родственников, лишая доли в жилье. Но став совершеннолетним, ребенок может оспорить сделку, лишившую его собственности. Тогда нового владельца, заставят прописать ребенка в купленной квартире. Такая ситуация не имеет срока исковой давности, поэтому к детям нужно относиться особенно внимательно. 

Кроме сведений, указанных в документах, проверяют их подлинность (документов). Чтобы не лишиться и денег, и квартиры, стоит быть осмотрительным в вопросах чистоты недвижимости. Не забудьте проверить, не грозит ли дому снос по программе расселения аварийного жилья.

Что делать после того, как банк одобрил ипотеку на квартиру, документы проверены и есть страховка? После этого остается только оформить договор ипотеки, перечислить продавцу деньги и получить от него ключи от квартиры. После получения ключей в новостройке останется зарегистрировать право собственности и переходить к ежемесячной оплате по полученной ипотеке.