С 1 января 2022 года вступили в силу некоторые поправки к законам о государственной регистрации недвижимости, а также отдельным моментам, касающимся внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости. Кроме этого, в законодательстве закреплены регулирующие нормы относительно налогообложения продаваемой недвижимости, а также другие важные нюансы.
Льготы для семей с детьми
Новый закон о недвижимости с 1 января 2022 года подразумевает некоторые налоговые послабления для семей, в которых двое и больше несовершеннолетних. При этом учитываются как родные дети, так и усыновленные или взятые под опеку, а также совершеннолетние в возрасте до 24 лет, которые находятся на очной форме обучения. Льготы касаются освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости до истечения трехлетнего срока. Это значит, что, если семья намеревается продать квартиру или другую жилплощадь, которыми владеет сравнительно недавно, она не будет платить налог, обязательный для других категорий населения.
Однако такое льготное право касается не всех без исключения семей, а конкретных случаев, при которых наличие несовершеннолетних является всего лишь одним из нескольких обязательных условий.
Во-первых, льгота предоставляется только тогда, когда взамен проданной квартиры семья покупает новую жилплощадь. При этом факт покупки и регистрации права собственности должен иметь место или в том же году, в котором было продано жилье, или не позже 30 апреля следующего за продажей года – то есть, до наступления нового налогового периода. Несмотря на отсутствие необходимости платить налог, декларацию нужно подавать все равно.
Во-вторых, рыночная цена приобретаемой недвижимости или ее площадь, если определение кадастровой стоимости временно проблематично, должна быть выше, чем у объекта продажи. При подсчете берутся во внимание не только доли несовершеннолетних, но и собственность всех членов семьи, то есть общая площадь, переходящая во владение.
В-третьих, согласно новому закону о кадастре 2022, оценочная рыночная цена покупаемой жилплощади не должна превышать 50 миллионов рублей. Правило относительно стоимости в этом случае не меняется: если ее по какой-то причине нельзя точно определить, учитывается совокупная площадь.
В-четвертых, в момент приобретения покупателю или его родным не должно принадлежать свыше половины другой недвижимости, большей по площади, нежели покупаемая. В этом случае к сведению снова берутся общие цифры – суммарная собственность всех членов семьи.
Срок владения недвижимостью по ДДУ
Раньше срок владения первичной недвижимостью – три-пять лет, в течение которых продаваемая недвижимость облагается подоходным налогом, – отсчитывался с момента регистрации права собственности на жилье. Как правило, в течение этого времени, если квартира покупается на этапе котлована, строительство заканчивается.
Последние изменения в законе о регистрации подразумевают принципиально новый подход к отсчету срока владения. Теперь он начинается не после регистрации собственности в Росреестре, а с момента полной оплаты стоимости жилья. В основном, когда речь идет о новостройке, взаиморасчеты происходят или одномоментно, или на протяжении нескольких месяцев, если покупка совершается в рассрочку.
Таким образом, от даты оплаты до введения дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи налогооблагаемый срок владения может закончиться или подходить к завершению. Это очень удобно для тех граждан, которые покупают недвижимость в инвестиционных целях с идеей ее продажи после подорожания.
Отмена деклараций
Изменения в кадастровом законодательстве в 2022 году касаются и порядка подачи налоговых деклараций в процессе продажи движимого и недвижимого имущества, которое находится в собственности от трех до пяти лет. До этого продавцы были обязаны подавать их, независимо от стоимости объекта сделки.
Если оценочная рыночная, кадастровая, стоимость жилья не превышает 1 миллион рублей, налоговая декларация от продавца не требуется. Считается, что такая цена недвижимости фактически равняется налоговому вычету, поэтому сейчас уже не считается налогооблагаемой.
Статья закона, регулирующая этот вопрос, вступила в силу уже в 2021 году. Таким образом, для нового налогового периода в 2022 уже действуют обновленные правила, согласно которым проданная недорогая недвижимость в декларацию не вносится.
Для недвижимого имущества или нежилых помещений действует другой лимит необлагаемой стоимости – 250 тысяч рублей.
Имущественный вычет
Новый закон о жилье 2022 года затрагивает многие аспекты имущественного вычета. Некоторые из них всего лишь получили законное документальное основание, а другие претерпели очень значительные изменения.
Новостройки и налоговый вычет
Очередные изменения в законе о регистрации недвижимости 2022 года коснулись имущественного вычета при покупке первичного жилья. Раньше право на налоговый вычет наступало после введения объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Согласно с новыми правилами, такое право доступно для граждан с момента оформления права собственности на квартиру – то есть, с того дня, когда Росреестр зафиксировал его.
При этом нововведения в законе распространяются только на недвижимость, оформленную во владение с 1 января 2022 года. Для приобретенных ранее объектов действует старый порядок обращения за имущественным вычетом.
Вычет по ипотечным процентам
О том, что имущественный вычет по процентам во время покупки жилья в ипотеку нельзя переносить на другие объекты, известно давно. Однако в налоговом кодексе этот вопрос должным образом не регулировался. Теперь в нем четко прописано, что, если использована лишь мизерная часть доступного лимита в 3 млн рублей, воспользоваться остатком уже не получится.
Неизрасходованный налоговый вычет по процентам можно перенести на будущие годы, однако не на следующую покупку. Это правило очень важно в тех случаях, когда ипотечная недвижимость приобретается в совместную собственность, например, супругами. Специалисты советуют тщательно взвесить свои платежные возможности и постараться не прибегать к процентному вычету во время выплаты кредита, а использовать только обычный имущественный. Таким образом, если в будущем возникнет необходимость оформления еще одного жилищного займа, погасить по нему проценты можно будет, воспользовавшись правом одного из супругов на возврат налогов по процентам.
Справка о праве на вычет
Как бы ни оформлялся имущественный вычет, основанием для него является справка о таком праве, выдаваемая налоговой службой. Существует два пути получения возврата налогов – через работодателя и через ФНС. В первом случае налогоплательщику необходимо написать заявление на получение справки о праве на вычет. После этого он должен самостоятельно забрать ее и предоставить в бухгалтерию по месту работы.
По новым правилам сейчас этого делать не нужно. Процедура подачи заявления остается такой же, но на этом личное участие налогоплательщика заканчивается. Справка о праве на вычет будет направлена в электронном виде работодателю, после чего тот уведомит сотрудника, что отныне с него перестанут удерживать подоходный налог до достижения доступного лимита.
После подачи заявления в налоговую желательно уведомить об этом свое руководство, поскольку подобные изменения в законодательстве не всегда отслеживаются работодателями, далекими от особенностей рынка недвижимости.
Упрощенный порядок оформления
Возможность составления заявления на возврат подоходного налога теперь доступна в личном кабинете налоговой службы. С помощью этой функции можно избежать длительного заполнения налоговой декларации – банки самостоятельно направляют информацию в ФНС по ее запросу. После этого налогоплательщику необходимо лишь подтвердить содержащиеся в электронном документе данные и ждать положительного ответа о праве получать вычет.
Теоретически форма такого заявления должна стать доступной, если налоговая имеет информацию об уплаченных гражданином налогах. Если по каким-либо причинам его нет, всегда остается возможность оформить вычет путем заполнения декларации или через работодателя.
Информация в выписке из ЕГРН
Кроме других сведений о жилом объекте, которые можно получить с помощью выписки из ЕГРН, согласно с законом о квартирах 2022, теперь этот документ будет содержать более подробную информацию технического характера. В частности, она касается кадастровых инженеров, за которыми закреплен тот или иной недвижимый объект. В выписку из ЕГРН отныне будут вноситься данные о специалистах, проводящих кадастровый учет и разные виды работ.
Кроме этого, если недвижимость подпадает под определение аварийной, это также будет отображаться в данном документе. Такая характеристика должна быть максимально подробной: нуждается ли дом в реконструкции, подлежит ли сносу и т.д.
Регистрация первичного жилья
Изменения, коснувшиеся регистрации первичной недвижимости, касаются капитального строительства и подразумевают упрощенную процедуру. Это было сделано с целью привлечь к рынку недвижимости большее число инвесторов путем удешевления регистрации права собственности без непосредственного обращения в Росреестр.
Однако такая упрощенная схема касается только строительных компаний и компаний-девелоперов. Жилые многоэтажные здания, возведенные по принципу долевого строительства, не подлежат облегченной регистрации. Это связано с тем, что такие объекты, по сути, состоят из многих частей, в данном случае квартир, имеющих разных собственников.
Переоценка кадастровой стоимости
Кадастровый учет объектов недвижимости в 2022 году будет производиться совершенно по-новому – этот процесс начнется с общей переоценки стоимости. Ранее такая переоценка производилась очень неравномерно, в результате чего экономическая нагрузка по разным регионам страны, в том числе налоговая, для собственников и девелоперов значительно отличалась. Именно эти отличия и стали причиной решения перенести переоценку на федеральный уровень.
В 2022 году такую процедуру пройдут земельные участки, а в 2023-м – отдельные дома, многоквартирные здания, находящиеся в них жилые и нежилые помещения, парковочные места и т.д. Для каждой переоценки будет назначена конкретная дата. Кроме этого, если в документах о кадастровой стоимости объекта будет выявлена, а затем исправлена ошибка, она станет толковаться в интересах правообладателя.
Долги за ЖКУ и субсидия
В новых поправках к Жилищному кодексу говорится, что граждане, которые имеют задолженность за оплату жилищно-коммунальных услуг, не смогут претендовать на субсидию. Основанием для такого запрета будет являться вступившее в силу судебное решение о признании собственника жилья должником. При этом важно, чтобы дата такого решения была зафиксирована не ранее, чем на протяжении трех лет до момента обращения за субсидией.
Если раньше для получения государственной помощи требовалось предоставить справку об отсутствии долгов за ЖКУ, то сейчас необходимость в ней отпала. Вся необходимая информация между службами передается по собственным каналам без участия владельцев недвижимости.
Обязанности нанимателя
Лица, снимающие жилье по договору социального найма, кроме права пользоваться жилищем, наделяются и некоторыми дополнительными обязанностями. Они должны не только поддерживать в надлежащем состоянии арендуемую жилплощадь, но и своевременно производить в ней текущий ремонт, непременно уведомляя об этом собственника дома или квартиры и производя все работы только с его согласия. Кроме этого, если жилье нуждается в ремонте, который относится к сфере деятельности управляющей компании, наниматель сообщает ей о таких нуждах самостоятельно, не дожидаясь участия арендодателя. Такие же обязанности возлагаются и на членов его семьи.
Отдельным пунктом в поправках к закону идет упоминание об обустройстве балконов, при этом ряд ограничений касается не только нанимателей, но и собственников. Наниматель не имеет права производить благоустройство балконов, в частности, их остекление, без участия владельца. Только собственник может обратиться в специальную организацию, ответственную за эксплуатацию жилых домов. После этого будет принято решение, возможно ли проведение предложенных работ в данном жилом объекте.
Эти правила связаны, во-первых, с безопасным использованием жилой площади, во-вторых, в целях борьбы с незаконными пристройками и перепланировками.
Строительство на сельскохозяйственных участках
Земельные участки, которые имеют сельскохозяйственное назначение, в 2022 году могут служить под застройку жилыми зданиями. Однако такая возможность имеет очень строгие ограничения: она доступна только для лиц, являющихся фермерами, и распространяется на принадлежащие или законно используемые ими участках. Возведенное строение должно иметь не более трех этажей и не превышать по суммарной площади 500 квадратных метров. К тому же, под застройку разрешается использовать не более четверти всего сельскохозяйственного участка.
К таким зданиям по-прежнему будет применяться закон о фермерских хозяйствах, со всеми принятыми ранее ограничениями. Такой подход необходим для того, чтобы предупредить возникновение целых коттеджных поселков на месте отведенных под возделывание территорий.
Упразднение временных земельных участков
Заметные изменения в Росреестре в 2022 году касаются земельных участков со статусом временных. Участки, зарегистрированные в период с 2008 до 2017 года и поставленные на кадастровый учет, но не перешедшие официально в собственность или не переданные в аренду, будут удалены из реестров. До этого для регистрации таких участков в собственность их владельцам давалось пять лет. По новым правилам, если земля, приобретенная с 2017 года, но до сих пор относящаяся к категории временной, зарегистрирована не будет, то сведения о ней перейдут в разряд архивных.
Такое развитие событий вовсе не означает, что владельцы временных земельных участков утратят право собственности на них. В случае, если данные о таком недвижимом имуществе удалят, всю процедуру регистрации необходимо будет пройти заново.
Новые категории жилой недвижимости
В 2022 году наконец произошло урегулирование некоторых вопросов относительно не совсем привычных видов жилья. Рынок недвижимости постоянно изменяется, а жилые объекты приобретают новые формы. Время от времени это вызывает определенные проблемы.
Например, такой тип застройки, как таун-хаус, фактически относится к многоквартирным строениям, хотя по большинству технических характеристик больше соответствует частному дому. Теперь таун-хаус может официально именоваться домом блокированной застройки.
Здания, в которых есть такая, не имеющая четкого определения, разновидность квартир, как дуплекс могут обрести статус малоэтажного жилого комплекса, а сами дуплексы – малоэтажного жилья.
В присвоении статуса необычным видам жилья есть очень много плюсов. Раньше для того, чтобы зарегистрировать право собственности, владельцам приходилось обращаться в суд – только он мог вынести окончательное решение о типе недвижимости. Сейчас квартиры, например в таун-хаусе, можно спокойно ставить на кадастровый учет и смело классифицировать их как жилые.
Ограничения для машиномест
Закон, регламентирующий размер машиномест, диаметрально противоположным образом изменил подход к ограничениям. Раньше была установлена максимальная допустимая норма – 3,6 на 6,2 метра. Сейчас норма стала минимально допустимой – она составляет самое меньшее 2,5 на 5,3 метра. При этом застройщикам запрещено проектировать машиноместа меньшей площади.
Основной причиной для разработки такой поправки закона стало большое разнообразие частного транспорта, а также участие различной сельскохозяйственной техники в общих расчетах.
Долевое строительство частных домов
С 2022 года для строительства частных домов по договору долевого участия действуют те же правила, что и для многоквартирных зданий. Строительные компании обязаны предоставлять проектные декларации на объект, иметь такие же разрешения и лицензии. Благоустройство придомовой территории, оборудование парковок и т.д. также вменяются в обязанности застройщику.
Деньги дольщиков становятся более защищенными – для них вводятся эскроу-счета. В связи с такими изменениями, прогнозируется рост популярности малоэтажной застройки среди инвесторов, а также рост объемов строительства.
На постройку собственного дома на личном земельном участке данные нововведения не распространяются.
Понравилась статья?