Покупка собственной квартиры – это всегда очень радостное событие, особенно, когда все формальности уже позади и процесс приближается к своему заключительному этапу – обмену денег на ключи от заветной жилплощади. Относительно этого момента многие покупатели интересуются: как правильно передать деньги при покупке квартиры? Юристы и риелторы единогласно советуют делать это только после подписания и регистрации договора купли-продажи, а в случае с новостройками – долевого участия. Однако даже в таких ситуациях могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые могут омрачить позитивные эмоции от приобретения недвижимости.
Как происходит расчет при покупке квартиры?
Отдать деньги при покупке квартиры можно двумя способами: наличными или банковским переводом. В обоих случаях безопасно сделать это можно при помощи третьей стороны – посредника, который станет гарантом чистоты и добросовестности сделки. Существует несколько вариантов такого посредничества:
Банковская ячейка
Расчет по операции купли-продажи недвижимости через банковскую ячейку относится к разновидности наличного расчета и считается одним из самых распространенных. Ячейка представляет собой небольшой сейф, который финансовое учреждение сдает в аренду юридическим или физическим лицам для хранения различных ценностей.
Передача денег через банковскую ячейку при покупке квартиры происходит следующим образом. На имя покупателя арендуется ячейка. Стороны берут с собой в банк паспорта и договор купли-продажи. В присутствии продавца и доверенного представителя банка необходимая сумма денег внимательно пересчитывается, кладется в конверт и опечатывается, после чего сотрудник банка ставит на конверте свою подпись, а деньги отправляются в ячейку. Покупателю с этого момента доступ к деньгам закрыт, а продавец получает их только после нотариального заверения и государственной регистрации договора купли-продажи. Для этого нужно предъявить представителю банка оригинал этого документа, а также соответствующую выписку из ЕГРН. Только тогда он сможет забрать конверт с деньгами себе.
Параллельно с этим юристы советуют дополнительно обеспечить себя распиской от продавца о получении денежных средств. Это нужно для того, чтобы зафиксировать факт передачи денег, поскольку банк не всегда берет на себя такую функцию. Впоследствии расписка может понадобиться для предъявления в органы налоговой инспекции по вопросам налогового вычета.
Поскольку стоимость аренды банковской ячейки в некоторых финансовых учреждениях может быть довольно высокой, сторонам не запрещается брать ее в совместное временное пользование. Так часто происходит, когда обе из них предпочитают именно такой способ наличного расчета по сделке.
У продавца может быть опасение, что покупатель вернется в банк и заберет деньги из ячейки без его ведома. Но, как было упомянуто выше, это невозможно. При такой операции банк защищает обе стороны, и доступ к ячейке для любой из них полностью закрыт до подтверждения регистрации договора либо до получения совместного заявления о том, что сделка не состоялась.
Преимущества способа:
- если сделка в результате не состоится, деньги гарантированно останутся в сохранности и вернутся в «правильные» руки;
- и продавец, и покупатель защищены законом, который гарантирует и регламентирует сохранность денежных и материальных ценностей;
- если договор купли-продажи не пройдет обязательную государственную регистрацию и не будет иметь отметки Росреестра, продавец деньги не получит;
- при передаче денег можно использовать любой вид валюты.
Недостатки способа:
- достаточно высокая цена аренды банковской ячейки, предназначенной для сделок по купле-продаже недвижимости;
- особенности подобной услуги, как и цена, по разным финансовым учреждениям могут отличаться, вплоть до того, что банк совсем не предоставляет такой возможности;
- в случае прекращения деятельности банка, возврат хранящихся в ячейке денег может занять довольно продолжительное время.
Аккредитив
Аккредитив относится уже к безналичному способу, которым можно перевести деньги при покупке квартиры. Его суть состоит в открытии специального аккредитивного счета, который будет служить для окончательного расчета по сделке купли-продажи жилья.
Покупатель в любом банковском учреждении открывает на имя продавца аккредитивный счет. Далее с его основного расчетного счета на аккредитив перечисляется необходимая сумма денег, после чего банк в письменном виде информирует продавца о поступлении средств. Это является гарантией того, что покупатель выполнил свои обязательства по соглашению.
Снять деньги с аккредитива продавец может в том же случае, что и с банковской ячейкой, – предоставив договор купли-продажи с государственным регистрационным номером и выписку из ЕГРН. Для этого сторонам нужно лично явиться в банк и показать оригиналы этих документов.
Поскольку факт перевода денег фиксируется финансовым учреждением, получение расписки не является обязательным условием, хотя иногда специалисты советуют обезопасить себя и таким образом.
Преимущества способа:
- высокий уровень безопасности и законности сделки, которую дополнительно гарантирует банк;
- продавец имеет возможность снять или перевести деньги с аккредитива уже через несколько дней.
Недостатки способа:
- финансовые потери – больше, чем при использовании ячейки: взимается плата за открытие аккредитива, а также снимается процент от переводимой суммы;
- не все банки поддерживают условия аккредитивного счета;
- единственно возможная валюта для аккредитива – российский рубль.
Депозитный счет нотариуса
Депозитный счет нотариуса подходит как для наличного, так и безналичного расчета. Единственное условие – расчетный счет, с которого покупатель будет переводить деньги, должен принадлежать именно ему, о чем нотариус может попросить предоставить доказательства.
После поступления денег на депозитный счет, фиксирующий выполнение покупателем своих обязательств, нотариус заверяет документы купли-продажи и самостоятельно подает их в государственные органы на регистрацию. После ее прохождения стороны снова являются к нотариусу, чтобы забрать свои экземпляры договоров. После этого продавец может или перевести средства на свой счет, или получить от нотариуса чек для их обналичивания.
При этом способе оплаты покупки квартиры у нотариуса оформляется не только основной договор, но и дополнительное соглашение о финансовых расчетах.
Преимущества способа:
- удобно провести все операции в одном месте, не теряя времени;
- комиссия нотариуса значительно ниже аренды банковской ячейки;
- на депозитном счете деньги защищены от риска банкротства банка.
Недостатки способа:
- в банке могут быть ограничения на обналичивание определенной суммы денег;
- за длительное хранение средств на депозитном счете может быть удержана комиссия.
Как опасно передавать деньги?
Первый способ, который не рекомендуют ни риелторы, ни юристы, – это безналичный расчет «из рук в руки». Несмотря на то, что в нем есть немало преимуществ (скорость расчета, отсутствие комиссии и т.д.), количество рисков превалирует по сравнению со всеми остальными способами.
Первый риск – это вероятность натолкнуться на поддельные купюры. Покупатель может даже не знать об их присутствии в основной массе денег, но это может повредить заключению сделки. Второй риск – это опасность транспортировки значительной суммы. В этом случае осуществлять ее нужно как можно более безопасным способом и в присутствии доверенных лиц.
Для наличного расчета между продавцом и покупателем обязательно требуется присутствие нотариуса или юриста, а также составление расписки о получении конкретной суммы.
Если продавец или покупатель настойчиво просит при покупке квартиры передавать деньги только таким образом, это должно насторожить. В свою очередь, нужно настаивать на одном из безопасных способов оплаты, вплоть до предложения самостоятельно заплатить за комиссию. При встречном отказе лучше вообще не заключать такую сделку.
Второй способ, также не рекомендуемый специалистами, – безналичный расчет без привлечения стороннего гаранта. Его настоятельно советуют проводить только после регистрации договора купли-продажи. В противном случае доказать, что перевод был осуществлен в качестве оплаты за недвижимость, можно будет только через суд.
Кроме этого, если перевод осуществляется между разными банками, общая сумма комиссии может оказаться довольно ощутимой.
Как передаются деньги при покупке квартиры в ипотеку?
Если квартира приобретается в ипотеку, оформление передачи денег при ее покупке происходит похожим образом, только в несколько этапов.
Первый этап – это передача суммы, которая составляет первоначальный взнос. Обычно эта процедура осуществляется с помощью банковской ячейки или аккредитивного счета. Это удобно, более того – рекомендовано, делать в пределах одного финансового учреждения. Во-первых, банку будет доподлинно известно о цифрах первого взноса и факте выполнения покупателем первого этапа своих обязательств. Во-вторых, если это банк-кредитор покупателя, для него могут быть предоставлены значительные скидки за использование ячейки или аккредитива. Иногда размер такой скидки может достигать 70%.
Через некоторое время после государственной регистрации сделки купли-продажи банк перечисляет продавцу основную сумму. Обычно это занимает от одного до трех дней. После этого все обязательства между продавцом и покупателем считаются выполненными, и у последнего остаются только кредитные отношения с банком.