Пошаговая инструкция - как купить квартиру в ипотеку: алгоритм, документы, нюансы

Покупка жилья в ипотеку – это довольно длительный и нередко трудоемкий процесс. Однако лишь он может стать способом улучшить свои условия проживания, если размер накоплений не позволяет сделать этого собственными силами. Как происходит ипотечная сделка и какие шаги необходимы, чтобы приобрести недвижимость с помощью жилищного кредита?

Шаг 1. Выбор банка и ипотечной программы

Выбор банка – это то, с чего стоит начать процесс покупки квартиры в ипотеку. В этом случае важны как репутация финансовой организации, так и разновидности предоставляемых ею ипотечных программ.

Чем крупнее и надежнее банк, тем больше выгодных программ он может предложить. К ним относятся: жилищные кредиты с государственной поддержкой, льготная ипотека с низкой процентной ставкой, а также различные предложения в кооперации с аккредитованными строительными компаниями. Нередко для держателей зарплатных карт или расчетных счетов предлагаются льготные ипотечные варианты со сниженной процентной ставкой и всевозможные скидки.

Также важно поинтересоваться условиями покупки квартиры в ипотеку, которые банки выдвигают к будущим заемщикам. В некоторых организациях такие условия могут быть весьма лояльными, а в других – более строгими, которым не каждый соискатель сможет соответствовать.

Шаг 2. Подача заявки на ипотеку

Процедура покупки квартиры в ипотеку предусматривает подачу заявки, а также предоставление ряда документов, которые потребуются банку, чтобы убедиться в платежеспособности соискателя. К ним относятся:

• паспорт и СНИЛС;
• справка от работодателя о заработной плате;
• трудовая книжка и копия трудового договора;
• свидетельства о заключении брака и о рождении детей;
• документы, подтверждающие наличие иного, в том числе пассивного, дохода;
• банковская выписка о состоянии счета.

Это базовый набор бумаг, необходимых для покупки квартиры в кредит, и банк оставляет за собой право запросить другую дополнительную информацию, а также проверить уже имеющуюся по своим каналам.

Заявку на получение ипотеки можно написать как лично при посещении банка, так и заполнив онлайн форму – сегодня такая услуга доступна на сайте практически каждой финансовой организации. Во время процедуры оформления ипотечной заявки нужно очень аккуратно вводить данные, поскольку многочисленные исправления могут быть истолкованы как подача неправдивой информации.

После предварительного рассмотрения заявки нужно будет явиться в банк лично для собеседования с менеджером. Если оно пройдет успешно, будет назначена проверка, необходимая для подтверждения подлинности предоставленных данных, а уже затем выдано одобрение ипотеки.

Шаг 3. Поиск недвижимости

Поиск подходящего варианта жилья можно начать как в процессе оформления ипотеки, так и до него. После получения одобрения заемщику дается три месяца для того, чтобы найти недвижимость, после чего заявку придется подавать заново.

Квартиру можно выбрать как на первичном, так и на вторичном рынке, однако часто банки более охотно и под сравнительно меньшие проценты выдают кредиты на покупку жилья именно первой категории. Важно помнить, что с помощью кредитных средств будет оплачена лишь часть стоимости недвижимости, а оставшуюся разницу заемщик будет должен внести в качестве первоначального взноса из собственных накоплений.

Покупая квартиру в ипотеку у собственника, необходимо убедиться в ее юридической чистоте. Поэтому, если для приобретения рассматриваются варианты вторичного рынка, лучше поручить эту задачу хорошему риелтору. При покупке жилья от застройщика, тем более, аккредитованного в банке, одобрившем ипотеку, таких рисков нет. К тому же, для строящихся объектов процентная ипотечная ставка обычно ниже, и постепенно повышается по мере подхода строительства к концу.

Шаг 4. Одобрение квартиры банком

Выбор квартиры в ипотеку, сделанный через агентство или самостоятельно, должен одобрить банк – это обязательное условие. По сути, на время действия кредитного договора залоговое жилье для банка является некой разновидностью инвестиции на случай, если кредит не будет возвращен.

Чтобы возместить убытки, выставляя изъятую недвижимости на торги, финансовая компания должна быть уверена в том, что такая продажа оправдает себя. По этой причине предпочтение отдается, в первую очередь, новому и качественному жилью, которое не упадет в цене минимум в ближайшее десятилетие.

Состояние дома, в котором находится выбранная квартира, должно быть прочным, иметь облагороженные места общего пользования и не требовать капитального ремонта. Еще одно непременное условие – наличие всех исправно работающих коммуникаций.

Проверку юридической чистоты жилья банк может провести и самостоятельно. Если в процессе выяснится, что право собственности продавца спорное, или за квартирой имеются долги, такой вариант для ипотеки одобрен не будет.

Шаг 5. Экспертная оценка

Цена жилья, которую согласовали между собой продавец и покупатель, для финансовой организации не имеет никакого значения, кроме соответствия реальной рыночной стоимости. Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку включает обязательную экспертную оценку. Она может быть произведена как аккредитованными специалистами кредитного отдела банка, так и независимыми профессиональными оценщиками, оплата услуг которых – задача заемщика.

Оценка рыночной стоимости квартиры нужна для того, чтобы исключить вероятность фиктивных сделок, при которых намеренно завышается или занижается стоимость объекта продажи. Опытный оценщик, дорожащий репутацией и лицензией, гарантированно не станет участвовать в обмане банка и в заключении укажет реальную цену.

Следует быть готовым, что оценочная стоимость может оказаться ниже или выше прогнозируемой. Так бывает, поскольку цена жилья во многом зависит не только от его состояния, но и от других факторов: типа здания, его этажности, инфраструктуры, транспортной доступности и т.д.

Шаг 6. Подача документов купли-продажи в банк

После одобрения ипотеки и выбранной квартиры, а также проведения оценки, в банк нужно предоставить следующие документы:

• договор купли-продажи;
• оценочное заключение;
• данные из БТИ – кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы на жилье;
• технически паспорт.

Документы можно направить как лично, так и в электронном виде. Банковская проверка всей информации в среднем занимает около пяти дней, после чего, если выбранный вариант подходит, можно приступать к дальнейшим этапам оформления ипотеки. 

Шаг 7. Заключение кредитного договора

Сделка в банке по ипотеке включает согласование и подписание кредитного договора. В нем, кроме общих данных о заемщике, продавце, сумме кредита и процентной ставке, содержится много другой информации.

Очень важными являются пункты о порядке, размере и типе ежемесячных платежей по кредиту, а также возможности получить отсрочку платежа в случае непредвиденных затруднений. Также еще на этапе подписания договора необходимо выяснить, предусмотрено ли досрочное погашение платежа, и если да, то на каких условиях.

Нужно помнить, что банк не имеет права взимать с заемщика плату за дополнительные услуги, например, за составление договора, а также другие виды комиссий, не предусмотренных законодательством.

Шаг 8. Оформление страховки

Важная часть договора ипотеки – это страховка. Она является сугубо добровольной для заемщика, однако при отказе банк может повысить процентную ставку или вовсе отозвать одобрение. Наиболее распространены три вида страхования:

• Недвижимости. Этот вид страховки является обязательным. Согласно ему, страховая компания берет на себя обязательства по возмещению материального ущерба, если недвижимость по предусмотренным полисом причинам потеряет свои эксплуатационные качества.
• Жизни и здоровья. Такая страховка более выгодна банку, поскольку она гарантирует возмещение убытков, если заемщик по объективным причинам не сможет дальше исполнять свои кредитные обязательства.
• Титула. Подобный вид страхования применяется в основном ко вторичному жилью и защищает право собственности, могущее быть оспоренным или аннулированным судом в ряде законных случаев.

Шаг 9. Проведение расчетов с продавцом

Приобретение квартиры в ипотеку не подразумевает прямого контакта покупателя с заемными денежными средствами. В зависимости от выбранного способа взаиморасчетов, деньги напрямую передаются банком продавцу: путем перевода на его личный счет или через банковскую ячейку.

Такой метод оплаты был изначально закреплен в ипотечном кредитовании, поскольку минимизирует риски недобросовестных действий со стороны покупателя и продавца, а также потерю денег вследствие неосторожности и других случайностей. 

Иногда, в качестве дополнительной гарантии, банк может потребовать нотариальное заверение договора купли-продажи. При отметке нотариуса значительно снижается риск возможных судебных тяжб между сторонами сделки.

Шаг 10. Регистрация права собственности

После завершения взаиморасчетов наступает последний этап ипотечной сделки – регистрация права собственности в Росреестре. Во время нее на свидетельство ставится отметка о наличии обременения. В некоторых случаях банки предпочитают хранить такое свидетельство у себя до погашения кредитного долга.

После полной выплаты ипотеки владельцу недвижимости следует взять справку о закрытии кредита и снова обратиться в Росреестр – теперь уже для снятия обременения.

Распространенные затруднения при ипотечном кредите

К сожалению, пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку не может стать универсальным способом, как гарантированно получить одобрение и взять ипотеку на выгодных условиях, а затем еще и беспроблемно выплатить ее. Нередко встречаются ситуации, в которых от заемщика мало что зависит, поэтому еще перед подачей заявки стоит помнить об этих рисках и по возможности заранее спланировать, что делать при их возникновении.

Первая проблема, которая может возникнуть совершенно неожиданно – это недостаточный уровень дохода. Речь идет о тех случаях, когда при, казалось бы, высоком окладе банк все равно отказывает в выдаче ипотеки. Дело в том, что во время принятия решения и оценки платежеспособности заемщика учитываются не только его доходы, но и обязательные траты.

Несовершеннолетние дети, взрослые родственники, находящиеся на иждивении, потребительские кредиты, алименты – это те расходы, которые будущий кредитор считает обязательными. Разумеется, они значительно уменьшают размер доступных денежных средств, а выплаты по кредиту не должны превышать их половину. В противном случае считается, что резкое ухудшение качества жизни заемщика может привести к тому, что он не сможет своевременно платить за ипотеку.

Вторая проблема – это невозможность исполнять свои кредитные обязательства по непредвиденно возникшим причинам. Подобное развитие событий в самом худшем случае может привести к изъятию квартиры и последующей продаже ее на торгах. Заемщик сможет получить лишь незначительную часть денег, и то, только тогда, когда жилье будет продано за сумму, превышающую размер долга и другие издержки, связанные с аукционом.

Лучшее решение обезопасить себя от подобных неприятностей – заранее узнать, существует ли в банке возможность кредитных каникул или так называемой ипотечной заморозки. Под этим термином подразумевается некий ограниченный период, который дается заемщику для того, чтобы стабилизировать свое финансовое положение.

Разумеется, тем соискателям, за которыми отслеживается плохая кредитная история, или людям, не имеющим постоянного надежного дохода, в ипотеке будет отказано еще на этапе подачи заявки. Любые неточности в данных, особенно преднамеренные и касающиеся уровня заработной платы, будут рассмотрены как обман и повлияют на репутацию заемщика таким образом, что он не сможет оформить ипотеку ни в одном банке.