Российский рынок недвижимости за последние два года претерпел значительные структурные изменения: от отмены масштабной льготной ипотеки к удорожанию кредитов, изменению соотношения спроса на первичный и вторичный рынок, перераспределению платежеспособных групп покупателей и изменению требований к самим объектам недвижимости. Все это отражает не только экономическую, но и социальную адаптацию населения к новым финансовым реалиям. Ниже разберем ключевые тренды.
От ипотеки к рассрочке: почему меняются стратегии покупки
Льготная ипотека была главным драйвером роста рынка до середины 2024 года. Субсидированные кредиты стимулировали активность покупателей, существенно расширяя круг тех, кто мог позволить себе покупку жилья. С отменой этой программы после 1 июля 2024 года рынок закономерно вошёл в фазу охлаждения: высокие ставки рыночной ипотеки (часто выше 20%) сделали ипотеку менее доступной для больших групп населения, что привело к снижению доли ипотечных сделок и росту интереса к альтернативным схемам покупки, включая рассрочку и полную оплату наличными.
При этом основой ипотечного кредитования осталась ипотека льготная. Доля рыночной ипотеки составляет не более 25%. И, чаще всего, такая ипотека берется не более, чем на 50% стоимости приобретаемого объекта. Фактически в рыночной ипотеке прибегают только в крайних случаях, когда нет других вариантов. На графике ниже видно расхождение между средневзвешенной ипотечной ставкой и ставкой ЦБ и то, что рост рыночных ипотечных ставок минимально отразился на реальной средней ипотечной ставке.
Начиная с 2024 года в поисках путей удержания продаж на прежнем уровне застройщики активно предлагают покупателям новостроек различные схемы рассрочки. По оценкам WhiteIndex Research, доля сделок с рассрочкой на первичном рынке выросла с менее 6,8% в 2022 году до 15-20% в эконом и комфорт сегментах, 30-40% в бизнесе и 20-25% в премиуме. Это указывает на структурную трансформацию модели продаж и рост нефинансового кредитования со стороны девелоперов..В отдельных проектах, особенно бизнес и премиум класса доля сделок с рассрочкой достигает 40-50%. И это деструктивный тренд. За 10 месяцев 2025 года в Москве было продано 28% от всех экспонированных лотов. Это очень серьезный показатель. Но большая доля сделок с рассрочкой создает угрозу для рынка. Теперь на рынке большое количество договоров, не обеспеченных способностью покупателя рассчитаться до конца, что неминуемо приведет к росту срочных продаж в этом сегменте на вторичном рынке уже через 1,5-2 года и увеличению нагрузки на девелоперов.
Переход от новостроек ко «вторичке»
В условиях удорожания ипотеки и роста страха возникновения долгостроя значительная доля спроса сместилась в сторону вторичного рынка жилья. Во многих регионах рост доли вторичного рынка наблюдается на фоне стагнации цен на первичное жильё и продолжения строительства новых проектов.
Среди предложения вторичного жилья уже немало объектов, которые были сданы в 2022-2024 годах. То есть это жилье нового образца, только дешевле и без необходимости ждать завершения строительства.
Рост интереса ко вторичке также базовый симптом охлаждения рынка, так как нередко квадратный метр в доме на котловане стоит дороже, чем рядом в завершенном проекте.
Создать достойную конкуренцию вторичному рынку при таких обстоятельствах застройщики не могут, поэтому они вынужденно направляют часть активности на проекты более высокого класса.
Строительство дома: новый тренд или вынужденная мера?
Интерес к строительству частных жилых домов растет уже несколько лет, стимулируемый желанием уйти от ограничений и высоких ипотечных ставок. Частное строительство часто финансируется из собственных средств без привлечения кредитов.
Дополнительным драйвером интереса к частному строительству является рост числа удаленных сотрудников, которым не нужно каждый день ездить в офис. Многие из них стремятся жить за городом, если это позволяют другие факторы. Поэтому ближайшие годы будет расти интерес к загородному строительству вокруг небольших городов, где есть инфраструктура (школы, торговые центры, спортивные объекты).
При этом уже сейчас мы наблюдаем шринкфляцию на рынке загородной недвижимости. Стремясь удержать цены на прежнем уровне застройщики и частные девелоперы вынуждены предлагать дома меньшей площади на меньших участках. И это продолжится в 2026 году. Только снижение ставки и развитие кредитования загородного строительства может переломить эту тенденцию.
Покупатели стали прагматичнее: меньше метраж, больше функциональности
На фоне высокой стоимости жилья и падения реальных доходов потребителей усилилась тенденция к выбору меньших по площади, но более функциональных планировок — однокомнатные квартиры, студии, компактные двухкомнатные решения. Это отражает стремление сохранить доступность жилья при ограниченном бюджете и уменьшить коммунальные затраты. Это еще одно проявление шринкфляции, уже упомянутой в пункте о загородном строительстве. Статистически можно заметить снижение доли так называемых евродвушек в пользу квартир с отдельной кухней, но это связано с другими факторами. Просто такие объекты очень хорошо раскупаются, а в новых проектах все больше бизнес-класса, где отдельная кухня является нормой.
Рост закредитованности населения, как значительный тренд
Увеличение закредитованности населения - еще одна значительная тенденция. За последние 10 лет уровень закредитованности вырос в 3,5 раза.
Причем рост ипотечной закредитованности превышает рост объема потребительских кредитов, который увеличился лишь в 2,2 раза за аналогичный период. Рассмотрим объем ипотечной кредитной нагрузки отдельно от потребительской.
На диаграмме видно фазу экспоненциального роста 2021-2024 годов. По нашей оценке рост ипотечной закредитованности в 2025 году вернется к значениям 2016-2017 годов.
Изменение требований к инфраструктуре
Покупатели всё чаще оценивают не только сам объект, но и качество инфраструктуры вокруг: доступ к общественному транспорту, школам, медцентрам, рабочим местам и зонам отдыха. В условиях стагнации рынка и необходимости тщательно выбирать объект это становится ключевым требованием. Когда у покупателя появляется выбор - он старается выбрать объект с лучшим доступом к необходимой инфраструктуре. Многие элементы общественных пространств, которые ранее делали проекты уникальными, сейчас становятся минимально необходимой нормой.
Технологичность как новый стандарт
Цифровизация сделок, рост онлайн‑инструментов поиска, оформление документов через госуслуги и электронные сервисы становятся обязательными элементами покупательского опыта. Хотя этот тренд наблюдается не только в России, он особенно усилился на фоне необходимости оптимизации затрат и времени при выборе недвижимости.
Как меняется портрет покупателя
Современный покупатель жилья стал гораздо более финансово зрелым и осмотрительным. В основном это семьи и люди среднего возраста, для которых покупка должна быть обоснована реальными возможностями. Ликвидность и функциональность играют все более высокую роль. Растет эластичность к ипотечным кредитным продуктам. При этом уровень компетентности при оценке качества строительства снижается. Но одновременно растет значимость визуальных характеристик при принятии решения.
Что будет дальше
Сейчас на рынке происходит накопление отложенного спроса. Да, многие смирились с новыми ипотечными реалиями, но значительно больше людей ожидает снижения ставки. А из тех, кто уже оформил кредиты, многие надеются рефинансировать их после снижения ставки.
По мере регулирования рассрочки со стороны ЦБ количество таких сделок будет снижаться. При этом девелоперы будут активно искать новые решения для повышения доступности квартир.
2026-2027 годы имеют потенциал стать периодом роста ИЖС. Особенно с учетом низкой базы 2025 года. Вполне вероятно, что в этот сегмент сместят свою активность и некоторые девелоперы жилой недвижимости.
Доля сделок с ипотекой будет расти по мере снижения ключевой ставки. Такая тенденция будет проявляться и в поведении покупателей. Доля желающих приобрести недвижимость с отделкой будет увеличиваться, так как это не требует дополнительного кредитования на ремонт.
Ввиду снижения темпов запуска новых проектов рынок жилой недвижимости в сегменте эконом имеет потенциал завершения коррекции к концу 2026 года. Но в текущих реалиях это более вероятно в 2027 году. Необходимо снижение количества непроданных объектов.
Начало роста рынка в Москве будет сигналом для повышения активности в других регионах, так как это самый активный рынок недвижимости в стране и события на нем опережают и предвосхищают события в Санкт-Петербурге и городах миллионниках.
Вероятно охлаждение активности и роста в сегменте бизнес уже в 2026 году, при этом сохранятся активные темпы роста в сегментах премиум и элит.