Если продавец квартиры объявит себя банкротом, или же его недвижимое имущество будет изъято за долги, такое жилье продается на специальных торгах. Банкрот или лицо, лишенное права распоряжаться квартирой, уже не может реализовать ее самостоятельно, назначить желаемую цену, а затем в полном объеме получить деньги.
Считается, что торги, или аукцион, – это хорошая возможность недорого приобрести качественное жилье. Во многих случаях это действительно так, однако этот необычный способ покупки недвижимости не совсем понятен без предварительного ознакомления со спецификой подобных операций.
Как купить квартиру с аукциона?
Покупка недвижимости с торгов для обывателя может быть сложной задачей. Идеальный в этом случае вариант – обратиться к опытному брокеру или же, если ограниченный бюджет не предполагает оплаты услуг специалиста, внимательно изучить хотя бы общие правила участия в торгах.
Первое – покупка квартиры в Москве через аукцион чаще всего происходит без личного присутствия участников, на специальных электронных площадках. Более того, такие площадки должны быть особым образом аккредитованы и соответствовать перечню требований Министерства экономического развития РФ. Организаторы торгов при продаже определенного лота сами выбирают подходящую площадку. Упоминание о ней обычно содержится в информации об объекте продажи.
Второе – от покупателя обязательно потребуется первый взнос. Его размеры также регулируются организаторами, исходя из объявленной рыночной стоимости лота. Заплатить его придется каждому претенденту на покупку. Нельзя участвовать в аукционе только на условиях полной оплаты квартиры после совершения сделки.
Важно! Если внести задаток, но затем отказаться от участия в торгах, его не вернут. Возврат предусмотрен только для тех людей, которые торговались, но проиграли. Сам задаток считается частью оплаты квартиры.
Третье – покупателю понадобится квалифицированная электронная подпись. Получить ее можно во многих организациях, но для торгов подойдет только та, которая выдана одним из центров, упомянутых на той или иной аукционной площадке.
Четвертое – иногда в организации продажи квартиры участвуют муниципальные органы. В таком случае можно купить квартиру на торгах напрямую у государства. Зачастую в таких случаях объектами аукциона становится недвижимость умерших одиноких собственников.
Порядок проведения аукциона
Система покупки недвижимости с аукциона, прежде всего, включает тщательную предварительную подготовку к нему. После этого участнику необходимо предпринять следующие действия:
- 1Выбрать электронную площадку и зарегистрироваться на ней. На портале ЕФРСБ регулярно обновляется перечень объектов, которые в связи с банкротством собственников выставляются на продажу. Кроме этого, можно воспользоваться Единой площадкой, где аукционы проводятся чаще всего. Что касается непосредственно Москвы, информация обо всех торгах обычно доступна на городском портале.
- 2Получить электронную подпись. Если выбрано несколько площадок для торгов, то регистрировать подпись следует на каждой из них. Кроме этого, нужно внимательно следить, чтобы требования к ЭЦП совпадали.
- 3Открыть счет. После авторизации на электронной площадке необходимо открыть в личном кабинете финансовый счет. Он нужен для внесения первого взноса по аукциону. Его размер не фиксирован – минимально допустимой суммой считается 5% от указанной стоимости квартиры, максимальной – 20%. Зачисляя деньги на счет, нужно внимательно отнестись ко срокам. Иногда банковский перевод может занять некоторое время, поэтому, чтобы гарантированно успеть зарегистрироваться к началу торгов, лучше внести задаток заранее.
- 4Подать заявку. Заявки на участие в аукционе, при соблюдении вышеперечисленных условий, отклоняются крайне редко.
- 5Дождаться аукциона. В назначенный срок нужно обеспечить себе свободное время, а также надежный доступ в интернет. Каждому из участников во время торга обычно дается не более десяти минут на размышления: повышать ставку или отказаться от лота. Как правило, каждое повышение подразумевает увеличение цены квартира на 1%, если условиями торгов не предусмотрен другой размер шага.
Вечером, в день закрытия аукциона, на площадке публикуется список его победителей. Для того, чтобы купить недвижимость с торгов по банкротству, может потребоваться несколько этапов участия, но не больше трех. Однако, как показывает практика, обычно достаточно лишь одного тура аукциона.
Иногда бывает и так, что продать недвижимость не получается даже на первом этапе. В таком случае объявляются повторные торги, при которых изначальная стоимость лота уменьшается примерно на 10%.
Обратите внимание! Участники, не ставшие победителями, получить назад свой аукционный взнос могут не сразу. Эти средства замораживаются на счетах и возвращаются только после того, как будет зарегистрирован договор купли-продажи.
Можно ли приобрести изъятую квартиру у банка?
Квартиры банкротов можно купить и у банков, хотя юридически такие объекты называются залоговыми и поступают в распоряжение финансовых компаний после невыполнения заемщиками кредитных обязательств. Так часто бывает с изъятыми ипотечными квартирами, которые банки реализуют с целью возместить убытки. Залоговая недвижимость в основном продается на тех же электронных площадках, что и другие похожие объекты.
Узнать о продаваемых квартирах проще всего на сайтах самих банков. Как правило, там всегда есть разделы о продаже недвижимого имущества. В них же содержится и информация о выбранной площадке и общих правилах участия в аукционе. Многие крупные банки специально создают свои собственные электронные торговые площадки, чтобы максимально контролировать процесс продажи имущества.
В остальном же процедура покупки залоговой квартиры ничем не отличается от обычных торгов. Исключение составляет только ипотека. Если покупатель желает приобрести недвижимость в кредит, банк, имеющий к ней непосредственное отношение, гораздо охотнее одобрит заявку. Разумеется, при его соответствии общим требованиям, выдвигаемым к заемщикам.
Насколько выгодно участие в торгах?
Статистика показывает, что купить квартиру через электронные торги можно действительно недорого. Речь не идет о значительной разнице в стоимости, но и 5% скидки всегда оказываются кстати.
Для того, чтобы отыскать вариант со значительно сниженной ценой, нужно тщательно мониторить рынок аукционов. Без определенной сноровки сделать это не очень легко. Время от времени появляются лоты едва ли не за половину своей реальной рыночной стоимости. Неудивительно, что приобрести такие объекты будет много желающих.
Бывает и так, что перед торгами квартира оценивается очень низко, но стартовая цена на аукционе выставляется ближе к средней рыночной. Повлиять на это участники торгов не могут никак. Таким образом, в процессе продажи она может достичь еще более высоких показателей, а экономия составит не более упомянутых 5%.
Однако случаи, при которых в процессе аукциона стоимость сильно повышается, бывают очень редко. Все же залоговая квартира или недвижимость от банкрота-собственника – это не эксклюзивное имущество. Даже если участники проникаются азартом, конечная наценка редко бывает больше 10%. Гораздо чаще встречаются ситуации, когда торги назначаются повторно, а квартира дешевеет.
Совет! Каким бы привлекательным ни казался лот, не стоит забывать о предусмотренном бюджете – боритесь за него до конца. Вероятность того, что похожая возможность представится в ближайшем будущем, очень высока, ведь торги с недвижимостью – не редкость.
Основные риски покупки квартиры у банкротов
Понятие изъятой у собственника недвижимости несет в себе негативный подтекст, поэтому многие покупатели сомневаются, не опасно ли покупать квартиру с торгов. На самом деле все сделки такого рода осуществляются полностью законно и тщательно контролируются. Однако даже в этих обстоятельствах подводные камни, в первую очередь для покупателей, все равно присутствуют.
Первый и самый весомый – это риск оспаривания сделки. Если это, скажем, не ипотечная квартира, возможное изъятие которой было заранее оговорено в кредитном договоре, а жилье должника, существует опасность претензий со стороны третьих лиц. Ими могут выступать несовершеннолетние, имеющие право проживать по указанному адресу, недееспособные люди или просто зарегистрированные лица, упорно не желающие выселяться.
Разумеется, перед продажей на торгах такое жилье проверяется на юридическую чистоту, однако всех нюансов не может учесть никто. Например, нельзя гарантировать, что на квартиру умершего одинокого человека, не станут претендовать объявившиеся родственники. Они вполне могут через суд добиться пересмотра срока исковой давности и выдвинуть иск в сторону нынешнего владельца.
На всякий случай! Чтобы обезопасить себя, лучше предварительно заказать в Росреестре специальную выписку. В ней будут содержаться сведения обо всех людях, так или иначе имеющих отношение к данной квартире.
Второй – возможные проблемы с самой квартирой. Специалисты настоятельно рекомендуют перед торгами увидеть их предмет воочию. Нередко жилье изымается у собственников, которые за ним не следили должным образом, а иногда именно по этой причине.
Также при личном визите можно наверняка узнать, живут ли сейчас там люди, а если да, то кто именно и на каких основаниях. Риски при покупке квартиры с торгов касаются и долгов, за ней имеющихся. Нередко изъятию недвижимости предшествует отключение за неуплату важных коммуникаций: электричества, газоснабжения, водопровода и т.д. Их можно подключить обратно, но для владельца это выльется в немаленькие дополнительные расходы.
Третий – риск не уложиться в имеющийся бюджет. Как уже упоминалось, изредка азарт участников приводит к заметному увеличению цены объекта, который стоит явно ниже. Это оправдано только тогда, когда продаваемая на аукционе квартира имеет какую-то субъективную ценность для покупателя. В противном случае есть серьезная опасность переплатить. Также не стоит забывать о том, что задаток, могущий понадобиться для других торгов, возвращается далеко не сразу.
Как правильно купить квартиру с торгов и не прогадать?
Квартиру с торгов покупать стоит, это может быть действительно выгодно, но для успешного прохождения аукциона есть несколько секретов. Они сводятся к следующим:
- 1Не нужно пытаться успеть в первый день. Крайне редко в аукционе участвует только один объект – обычно на продажу выставляется сразу несколько квартир, сортированных по районам. Наибольшая активность участников наблюдается именно в первый день аукциона. В это время появляется опасность поддаться азарту и в итоге переплатить. По возможности лучше отложить окончательное решение на второй или третий день.
- 2Не стоит брать самое дешевое. Более низко оцениваются квартиры на первых и последних этажах, находящиеся в плохом состоянии, отягощенные долгами. В погоне за очень дешевым лотом есть риск приобрести проблемную или неудобную недвижимость.
- 3Наводить справки. Покупать кота в мешке, когда речь идет о недвижимости, очень опрометчиво. О выбранном заранее лоте следует знать немного больше, чем адрес, по которому он находится. Есть много способов получить дополнительную информацию о квартире даже без личного ее посещения.
- 4Иметь запас денег. Более успешным будет участие в торгах на нескольких площадках. Однако из-за задержки возвращения задатка на одной площадке, желательно иметь дополнительные средства, чтобы оплатить взнос на другой.
- 5Помнить, что это не последний аукцион. Если не получилось выгодно купить квартиру на первых торгах, обязательно получится на вторых или третьих. На них встречается действительно много хороших вариантов, и не стоит останавливаться на первом попавшемся. Опыт участия в первых в своей жизни аукционах в будущем может сослужить очень хорошую службу.
Понравилась статья?