Проверить застройщика: как правильно покупать квартиру в новостройке, чтобы не натолкнуться на долгострой

Покупать квартиру через долевое строительство сложно и, главное, страшно. Вдруг стройка замрет или застройщик обанкротится. Как выбрать застройщика и как затем проверить его самостоятельно, читайте в материале. 
Проверка застройщика – это не настолько сложно, как кажется. Особенно в эпоху интернета и видеокамер на стройплощадке. В списке обязательных есть только 1 пункт, требующий привлечения юриста. Отальное покупатель может проверить сам. Выбирать стоит способы проверить застройщика при покупке квартиры, которые удобны и применимы в вашем случае.

Типичная проверка застройщиков состоит из 12 шагов. Нужно посмотреть:

• сайт компании;
• разрешительные документы на сайте;
• финансовые риски в проектной документации;
• аккредитацию застройщика банком;
• информацию в Единой информационной базе;
• сведения в Росреестре;
• сроки строительства;
• активность на стройплощадке; 
• судебную активность и информацию о банкротстве;
• реестр долгостроев;
• уже построенные заказчиком дома;
• договор долевого участия.

Сайт застройщика

Сайт – современная форма визитной карточки и базовый элемент проверки застройщика перед покупкой квартиры. Строительных организаций, у которых нет своего сайта, не существует. Там должны быть:

• лицензии и разрешения на строительство;
• перечень построенных и строящихся домов;
• фотографии с места стройки.

У активной фирмы на сайт выведены веб-камеры со строительных площадок. Они отвечают на вопрос, как проверить надежность застройщика, а также позволяют дольщикам отслеживать ситуацию с домом, за который они внесли средства. 

Сайт – первый в списке пунктов, по которому отсеивают строителей. Даже при отсутствии камер на стройплощадках (что подозрительно), на сайте должны регулярно (не менее 1 раза в месяц) обновляться фотографии. 

Документы застройщика

Работать без учредительных документов организации не могут. Поэтому на сайте есть лицензии, разрешительная документация, выписка из ЕГРЮЛ. В выписке можно найти данные о:

• юридическом лице;
• уставном капитале;
• учредителях;
• и, главное, о том, находится ли застройщик в стадии ликвидации компании или ее реорганизации. 

Юристы рекомендуют обратить на эти сведения внимание. Но даже то, что документы в порядке, не гарантирует отсутствие проблем с конкретной новостройкой. Поэтому учредительные документы имеют второстепенное отношение к вопросу, как проверить надежность застройщика при покупке новостройки.

Блогеры советуют проверять несостыковки между тем, что говорит представитель застройщика, и тем, что отмечено в учредительных документах. Однако это слабый способ проверить строительную компанию застройщика. Менеджер может на самом деле оказаться новичком, который не читал учредительные документы и просто ответил «как сумел».

Как проверить разрешение на строительство застройщика:

1. 1

   Для этого откройте сайт того ведомства, которое отвечает за выдачу разрешений. Если говорить о Москве, то разрешения находятся в ведении Комитета государственного строительного надзора. Ведомство публикует списки тех, кому разрешено строительство.
2. 2

   Также разрешительные документы размещают на сайте застройщика и в Единой базе новостроек «Наш дом.рф». Искать новостройку в базе следует по адресу или по названию строительной компании. 

Финансовые риски 

Возведение новостройки в Москве – от котлована до вручения ключей людям – стоит 3-4 миллиарда рублей. В Балашихе чуть дешевле, в Воронеже еще меньше – до 300-400 млн рублей. Достаточно посмотреть на цифры уставного капитала компании, чтобы понять, что таких собственных денег в обороте большинства строительных компаний нет. Значит строительство ведется на заемные средства: 

• кредит банка;
• деньги дольщиков, которым продают квартиры на этапе строительства. 

Анализ финансов – хороший способ проверить застройщика при покупке новостройки. 

Банк – первая инстанция, которая проводит проверку новостройки и застройщика. Они проверяют:

• учредительные документы;
• доступную информацию о застройщике и доме;
• финансы;
• ситуацию с другими объектами строительства данной компании. 

Если все в порядке, то банк аккредитует фирму. Аккредитация в нескольких банках – лучшая проверка застройщика и дома, подтверждение надежности. Банк постоянно контролирует ситуацию на строительных площадках – и отзовет аккредитацию, если заметит начавшиеся проблемы.

В зону финансового риска попадают невнимательные покупатели. Так, в России не разрешено продавать квартиры на стадии котлована. Если застройщик мало известен или у него были проблемы с предыдущим домом, то банк даст кредит только после возведения 30-40% постройки. Поэтому начинать проверять застройщика при покупке квартиры рекомендуется по ситуации на строительной площадке. 

Как проверить застройщиков при покупке квартиры и что смотреть в финансовой документации:

1. 1

   Строку «Прибыль / убыток за отчетный период». Если за текущий квартал и предыдущий показан убыток, то это должно насторожить. 
2. 2

   Строку «Выручка за отчетный период». Здесь смотрят, насколько прибыльна деятельность компании в целом. Если показатели «не очень», то возникает риск, что деньгами, которые дольщик внесет, застройщик погасит проблемы на предыдущем строительном объекте. Вероятность тем выше, чем больше свидетельств переноса сроков найдено при просмотре предыдущих новостроек строительной компании.
3. 3

   Строку «Величина чистых активов». Это деньги, на которые смогут рассчитывать кредиторы, в т. ч. дольщики в случае банкротства компании.

Проверка аккредитации застройщика

Результат аккредитации застройщика должен быть указан вместе с разрешительной документацией. Если его там нет, то можно задать вопрос о том, аккредитован ли застройщик банком представителю компании. 

Как проверить аккредитацию застройщика:

1. 1

   Если квартиры в доме можно брать в ипотеку, то застройщик аккредитован.
2. 2

   Посмотреть на сайте в разделе «О нас» или «Данные о компании». У аккредитованного застройщика указана такая информация. 
3. 3

   В проектной документации есть раздел «Финансовые риски». В нем указывается, за счет каких средств ведется стройка. Если это деньги банка, то застройщик аккредитован.

Проверка застройщика Минстрой

Информация обо всех застройщиках и проектах, которые они строят в России находится в Единой информационной системе на сайте «Наш.дом.РФ». Каждая фирма должна публиковать в базе новые фотографии со строительной площадки минимум 1 раз в месяц. Это позволяет узнать новую информацию о застройщике и отследить:

• динамику изменений на площадке;
• скорость строительства. 

Кроме фотографий в базе есть проектная документация застройщика. Это исключает мошенничество и обработку документов в Photoshop. В нижней части карточки заинтересовавшего вас дома отображается информация о сроках сдачи новостройки в эксплуатацию. Если они переносились (тоже отображено), то это плохой признак. Лучше поискать другой дом в том же районе.

Где еще найти информацию о застройщике? Тем, кто интересуется финансовыми вопросами будет интересно узнать, что в Единой базе также представлены аудиторские заключения и бухгалтерская отчетность строительной компании. Они публикуются ежеквартально. Но есть нюанс. Данные публикуются не сразу после сдачи отчета бухгалтером. Поэтому запаздывают на пару месяцев (минимум). Директор Единой информационной системы Александр Лукьянов считает, что это самая полная база данных, где можно узнать информацию о застройщике дома. К 2020 году базой воспользовались более 100 тысяч посетителей.

Независимо от того, как проверили документы застройщика, пользователи Единой информационной системы могут написать жалобу, если заметили отсутствие прогресса на стройплощадке. По поступившему сигналу сотрудники ведомства передадут информацию контролирующим органам. Считается, что это более результативный способ реагирования на проблему, чем создание форумов и написание отзывов на независимых сайтах.

Росреестр: можно ли проверить застройщика 

Проверить застройщика и новостройку через Росреестр можно, но нецелесообразно. В выписке, которую получит заявитель, будут те же сведения, которые он видит в выписке из ЕГРН на сайте строительной компании: тип недвижимости, адрес, площадь, кадастровая стоимость. Эта информация не помогает определить, есть ли у застройщика проблемы и сдаст ли он объект в срок.

Алгоритм действий:

1. 1

   На сайте Росреестра перейти в блок с электронными услугами.
2. 2

   Выбрать «Получить информацию об объекте недвижимости».
3. 3

   Заполнить открывшуюся форму. 
4. 4

   Получить результат.

Долгострои и сроки строительства

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры через сроки строительства? Самые быстровозводимые дома строятся за 7-10 месяцев. Но стройка может продлиться и 1,5-2 года, если это монолитно-кирпичное строительство. На севере строят дольше, чем на юге. Там кирпичный дом будут строить 2-3 года. 

Срок окончания работ указывается в карточке дома Единой информационной системы, а также на сайте строительной компании. Это позволяет проверить застройщика дома. Если указаны приемлемые сроки, а дату окончания работ не переносили, то это говорит о надежности компании. Чтобы убедиться в правильности вывода, стоит посмотреть новостройки этого же предпринимателя, которые были сданы.

Веб-камеры и фотографии со стройплощадки 

На строительных площадках устанавливаются видеокамеры для проверки застройщиков. Съемка ведется с одного ракурса, поэтому отследить динамику изменений не сложно по снимкам, выложенным на сайте компании и в Единой информационной базе. 

Некоторые стройплощадки ведут онлайн трансляцию 24 часа в сутки. Покупатели квартир могут проверить застройщика и подрядчика, наблюдая насколько оживленно ведется стройка между 9 часами утра и 18 часами вечера. 

Иногда застройщики хитрят и вместо трансляции онлайн демонстрируют ролик на 2-3 минуты, который после окончания файла начинает демонстрацию заново. Внимательный зритель заметит, что кадры повторяются. Это свидетельствует либо о неполадках камеры (их должны оперативно устранить), либо о проблемах со строительством. Онлайн-трансляция – это оптимальный способ проверить застройщика и ЖК по ситуации, которая имеется в данный момент времени. 

 Судебная активность застройщика 

Судебная система давно автоматизировала учет дел, которые находятся на рассмотрении или были рассмотрены. Если у застройщика возникали споры с подрядчиками, арендодателями, дольщиками, то они попадают в такие базы. Ознакомление с судебными разбирательствами – это тоже способ проверить застройщика при покупке недвижимости. 

Чтобы проверить, нужно:

1. 1

   перейти в Картотеку арбитражных дел;
2. 2

   задать ИНН и точное наименование компании. 

В результате гражданин получит перечень всех дел. К каждому из них прикреплено судебное решение. Здесь можно не только прочитать номер дела или дату, но и ознакомиться с судебным процессом, чтобы составить собственное мнение о причинах споров и степени вины застройщика. 

Особое внимание уделяют наличию споров с учредителями, банками о погашении задолженности и делам о банкротстве. 

Просмотреть данные можно и в судебной системе ГАС «Правосудие». Но в ней отражаются далеко не все дела. Данные также находятся и на сайтах территориальных судов. Для Москвы – это сайт «Мосгорсуда».

Информация о банкротстве

Случается, что строительная компания возводит часть здания, а потом стройка останавливается и компания объявляет себя банкротом. Причин для этого много: подорожание строительных материалов, конфликт между учредителями, форс-мажор, отказ в аккредитации банком.

В Картотеке арбитражных дел среди всех судебных производств находятся и дела о банкротстве. Их покупатель увидит в общем списке. Подача заявления о признании банкротства не говорит о том, что новый статус застройщика узаконят. Суд может признать требование необоснованным. Но это сигнал к тому, чтобы поискать другого застройщика. Пока будет длиться процедура признания банкротства, дольщик потеряет от 2 до 5 лет. 

Признаки возможного банкротства:

1. 1

   Стройка стоит. 
2. 2

   Истекает срок разрешения на строительство, а дом все еще не достроен. 
3. 3

   Отсутствует финансовая отчетность как на сайте компании, так и в других базах.

Как еще поверить застройщика при покупке недвижимости? Информацию о банкротах проверяют через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Сведения в этот реестр вносит конкурсный управляющий, назначенный в начале процесса. Он публикует решения судов, результаты собрания кредиторов, результаты торгов по продаже имущества компании-банкрота и другие сведения.

Проверка проблемных объектов

Минстрой вносит строительные организации в Единый реестр застройщиков. Но ведомство не проводит проверку надежности застройщика и не отмечает данные по проблемным объектам. Однако в Московской области имеется Реестр проблемных застройщиков. Ведет его Министерство строительства МО. Жителям других регионов стоит посмотреть подобную информацию на сайтах региональных ведомств, отвечающих за строительство.

Готовые дома застройщика

С одной стороны, готовые дома не имеют отношения к конкретной новостройке, в которой россиянин покупаете квартиру. Но они позволяют оценить качество строительных работ. Стоит обратить внимание на:

1. 1

   Отделку фасада. Он мог отсыреть, на нем появились трещины или другие дефекты.
2. 2

   Благоустройство двора. Что осталось после окончания работ: котлованы, рукотворные глиняные горы или чистота и порядок. Это не влияет на сроки сдачи дома в эксплуатацию, однако не все планируют жить среди строительного мусора. 
3. 3

   Крыша и последний этаж. Если появилась сырость или на стенах сданного 2-3 года назад есть потеки влаги, то у такого застройщика лучше квартиру не покупать. Или брать ее не на верхнем этаже. 

Если вас все устраивает при осмотре сданных домов, то можно переходить к чтению документов и покупке квартиры в выбранном доме.

Договор долевого участия

Это документ, который заключается между покупателем и застройщиком. Он призван защитить интересы сторон. Поэтому договора рекомендуют читать с юристами.

Для наглядности, стоит рассмотреть ситуацию на примере.

Строитель предполагает, что размер того, что продает, получится 80 кв. м. Но возможны отклонения. Поэтому он вносит пункт о дополнительной оплате: «Если итоговая площадь квартиры превысит договорную, то покупатель доплатит за нее из расчета стоимости квадратного метра. Если площадь окажется меньше, то компания застройщик компенсирует дольщику сумму в размере разницы между фактической площадью за вычетом 3% и договорной в метрах, умноженных на стоимость квадратного метра».

Сложная к прочтению надпись не криминал и не нарушение закона в отношении покупателя. Однако строитель хитрит. Если площадь квартиры окажется 81 кв. м., то покупателю придется заплатить за этот метр полную стоимость. А если окажется, что площадь 79 кв. м., то осталось просчитать, что он собирается вернуть за отсутствующий метр:

80 /100 = 0,8 – подсчитали количество метров в одном проценте;

0,8*3=2,4 м – высчитали чему равны 3%;

80-2,4=77,6 кв. м. 

Т.е. застройщик разрешает себе не достроить квартиру на 2,4 м не возвращая за них деньги. Просчитать такие моменты бегло просмотрев текст нельзя. Поэтому договор долевого участия рекомендуется брать с собой и читать вместе с юристом. 

Помните, что застройщик не обязан реагировать на нежелание покупателя дарить ему деньги за недостроенные метры. Но и покупателя никто не заставляет подписывать невыгодный для него договор. Конкуренция среди застройщиков высока и найти приемлемую квартиру с нормальными условиями вполне реально.