Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости часто сопряжена с определенными трудностями. Одними из самых серьезных являются риски для покупателя при покупке квартиры с обременением. История квартиры, особенно все, что касается права собственности и пути его приобретения, не менее важна, нежели ее техническое состояние. Любые нарушения прав какой-либо из сторон сделки, включая третью заинтересованную, теоретически могут привести к неприятным последствиям: судебному разбирательству, грозящему аннулированием договора без возврата покупателю уплаченных средств. Поскольку, согласно законодательству, покупатель должен самостоятельно собрать наиболее полную информацию о квартире, вплоть до подтверждения дееспособности продавца, после заключения договора он уже не сможет отказаться от ответственности. Если соглашение было подписано с нарушениями такого рода, юридическую ответственность несут как продавец, так и покупатель.
Квартира с обременением: что это значит?
Учитывая подобные риски, многие покупатели задаются вопросом: стоит ли покупать квартиру с обременением? Зачастую основным преимуществом жилья с не слишком чистой историей является сниженная цена, поэтому людям с ограниченным бюджетом такой вариант кажется наиболее выгодным.
Для начала стоит выяснить, что представляет собой квартира с обременением. Обременение – это одно или ряд законных обстоятельств, которые ограничивают собственника в правах распоряжаться недвижимостью. Иными словами, владелец не имеет права продать, передать в дар или распорядиться жильем иным способом, которой влечет за собой смену собственника, без согласия третьих заинтересованных лиц. Как правило, ими выступают физические лица, финансовые учреждения или государство.
Приобретение недвижимости с обременением небезопасно как для продавца, так и для покупателя, потому что в любой момент на нее могут заявить права третьи лица, которые по документам собственниками не являются. В результате это приводит к длительным и запутанным судебным разбирательствам.
Обременение бывает добровольным и принудительным. В первом случае собственник по личной инициативе отдает часть своих прав на недвижимое имущество, например, во время оформления банковского залога. Во втором – обременение наступает по распоряжению суда, например, за долги владельца, и называется арестом.
Какие бывают основные виды обременения?
Безопасно купить квартиру с обременением можно в том случае, если причина этого обременения легко устранима. Или же круг заинтересованных лиц не слишком широк. Основные виды обременения бывают следующими:
Ипотека
Это, пожалуй, самый распространенный вид ограничения прав собственности на квартиру, приобретение которого сопряжено с минимальными рисками. Оно заключается в том, что владелец квартиры не вправе ею распоряжаться, в том числе продавать, до полного погашения долга перед банком.
Однако купить квартиру с обременением ипотекой вполне возможно. Для этого существует два способа. Первый заключается в том, что в договоре купли-продажи прописывается пункт, согласно которому уплаченная за обремененную ипотекой квартиру сумма пойдет на погашение долга перед банком. Иными словами, после получения всей необходимой суммы банком, обременение снимается с последующей регистрацией нового собственника.
Второй способ – еще проще – дает возможность купить квартиру в обременении банка с переоформлением залога на нового собственника. Этот метод приобретении жилья по выгодным рыночным ценам популярен не только среди покупателей, но и в банках, которые более охотно идут навстречу при таком варианте договора. От покупателя потребуется только стандартный пакет документов, который предоставляется для получения обычной ипотеки, а также заключение об экспертной оценке недвижимого имущества.
Аренда
Хотя законные арендаторы не имеют никаких фактических прав на квартиру, они могут стать причиной некоторых проблем при ее продаже. Так случается, когда договор аренды, обычно краткосрочный, не регистрируется в Росреестре, и новый собственник после получения ключей обнаруживает проживающих в квартире людей. Суть проблемы состоит в том, что до истечения договора аренды выселить их нельзя.
При подписании и государственной регистрации соглашения аренды на длительный срок, жилье автоматически считается обремененным до истечения срока этого соглашения. До этого времени покупать квартиру можно, однако при условии или досрочного расторжения договора аренды продавцом перед продажей, или принятием покупателем на себя обязанностей арендодателя.
Рента
Рента – то разновидность договора, по которому физическое лицо, обычно пожилой человек, передает право собственности на квартиру другому физическому или юридическому лицу при условии предоставления ему пожизненного содержания с правом проживания на данной жилплощади. Обременение такого рода может быть снято только в одном случае – со смертью этого человека, который именуется рентополучателем.
Поскольку договор ренты действует до конца жизни рентополучателя, новому собственнику, который не знал о наличии такого договора на момент купли-продажи, выселить этого человека не получится ни одним юридическим способом. Законный порядок покупки квартиры с таким обременением включает документально оформленную смену рентодателя с обязательным согласием рентополучателя.
Безвозмездное пользование
Случаи безвозмездного пользования квартирой встречаются не очень часто, однако сопряжены со значительными рисками. Суть этого обременения заключается в том, что лицо, зарегистрированное в квартире, однако не участвовавшее в ее приватизации и не получившее долю, автоматически наделяется правом пожизненного пользования этой жилплощадью.
Чем опасна покупка квартиры с обременением безвозмездным пользованием? Основная проблема состоит в том, что ни в документах на собственность, ни в выписке из ЕГРН такие лица не упоминаются. Единственный выход для покупателя, желающего обезопасить себя от подобных случайностей, – запросить выписку из домовой книги с указанием всех зарегистрированных жильцов и их права пользования квартирой. Выселить лицо, которое имеет право безвозмездного пользования квартирой, ни на каких основаниях нельзя.
Право проживания по завещанию
Согласно завещанию одного из собственников квартиры, некое физическое лицо наделяется правом проживания в ней на определенный или пожизненный срок. Согласно закону, такой пункт завещания не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, поэтому в основных документах на недвижимость о нем может не говориться.
Чтобы обезопасить себя от подобного обременения, желательно попросить у собственника копию завещания, если жилье попало к нему таким путем. Иначе, как и в случае с безвозмездным пользованием, выселить такого жильца можно будет или по истечению срока, указанного в завещании, или никогда, если проживание указано пожизненное.
Арест
Обременение в виде ареста накладывается на квартиру только по решению суда. Причин для этого может быть несколько: открытые судебные тяжбы между родственниками относительно права собственности, долги владельца, раздел имущества. По закону квартиру, находящуюся под арестом, продавать нельзя.
Иногда недобросовестные продавцы предоставляют неполный пакет документов, в которых отсутствуют сведения об обременении. Чтобы избавить себя от подобных рисков, нужно всего лишь запросить выписку из ЕГРП, в которой всегда содержатся такого рода данные. Если наличие ареста выяснилось уже после заключения сделки и передачи денег, покупатель может заявить в суде, что не знал об обременении, правда, ему придется доказать факт этого незнания. Судебный процесс по подобному делу может быть длительным и запутанным, поэтому, если обременения касается, например, долгов продавца, покупателю их проще погасить самостоятельно, сняв тем самым арест с квартиры.
Материнский капитал
Если квартира была приобретена с помощью материнского капитала, ребенок или дети имеют право на доли в ней. Продавать ее можно только после предоставления несовершеннолетним жилья, равноценного по площади и условиям с обязательным указанием доли. Только в таком случае органы опеки и попечительства могут дать разрешение на продажу, без которого сделка будет незаконной.
Таким образом, если в обретении права собственности на жилье участвовал материнский капитал, подобное разрешение – это первое, что должен показать продавец.
Как проверить квартиру?
Если существует так много рисков, можно ли купить квартиру с обременением правильно и по закону? Это действительно возможно, однако прежде необходимо выяснить характер этого обременения и способы его снятия.
Перед заключением любой сделки купли-продажи юристы настоятельно советуют проверить квартиру на наличие обременений, даже если, на первый взгляд, документы в полном порядке. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, оставив заявку, или в МФЦ. Во втором случае потребуется письменное заявление, паспортные данные и справка об уплате госпошлины. Обычно на подготовку такой выписки уходит не более пяти дней.
Если выбор конкретного покупателя пал на определенную квартиру с обременением, и он категорически не хочет рассматривать другие варианты, специалисты советуют обязательно обратиться к риелторам и юристам. С их помощью вопросы снятия обременения можно решить гораздо быстрее и безопаснее, чем самостоятельно, чтобы в будущем не тратить средства и нервы на многочисленные судебные заседания, результат которых бывает непредсказуем.
Понравилась статья?