Большинство операций по купле-продажи недвижимости сегодня осуществляется с привлечением ипотечного кредита. Средние цены даже на квартиры категории эконом-класса не дают возможности большинству покупателей расплатиться за новое жилье единым платежом. Намного более охотно в вопросах одобрения ипотеки банки идут навстречу тем покупателям, которые приобретают квартиры в новостройках. В первую очередь это связано с юридической чистотой такого жилья и его рентабельностью в качестве гаранта возврата кредитных средств. Как происходит покупка новостройки в ипотеку и какой порядок действий должен быть соблюден при ее оформлении?
Покупка новостройки в ипотеку: пошаговая инструкция на 2022 год
Процедура покупки новостройки в ипотеку должна начинаться с выяснения, нужен ли вообще кредит для приобретения жилья? Если у покупателя есть реальная возможность довольно быстро накопить всю необходимую сумму, возможно, продав для этого какое-то иное ценное имущество, то наилучшим вариантом станет именно такое приобретение. В этом случае есть все шансы сэкономить на процентах по кредиту и сразу же стать полноправным собственником.
К сожалению, такие возможности есть не у каждого, поэтому при недостатке средств все же придется обращаться к банковскому займу, пройдя основные этапы оформления ипотеки на новостройку, включающие последовательные шаги:
Шаг 1. Оценить свои финансовые возможности
Во время подготовки к покупке квартиры и оценки собственных финансовых возможностей особое внимание следует уделить двум нюансам ипотеки: первоначальному взносу и ежемесячным платежам.
Приобрести новостройку в ипотеку можно, предварительно уплатив от 10 до 15% ее стоимости, которые также нужно где-то взять. Самый лучший вариант для этого – накопить, а также, если есть возможность, использовать материнский капитал или субсидии.
В некоторых банках есть возможность оформить ипотеку без первоначального взноса, но в итоге покупателя будет ждать переплата по процентам колоссальных размеров. Поэтому даже обычный потребительский кредит может оказаться выгоднее ипотеки без взноса.
Ежемесячные платежи – важная статья расходов при ипотечном кредитовании. При оценке своих возможностей нужно учитывать как текущее финансовое положение, так и его перспективы на будущее. Под этим подразумевается стабильная работа, сравнительно высокая зарплата, позволяющая выплачивать кредит и оставлять часть денег на необходимые нужды.
Шаг 2. Предварительно рассчитать ипотеку
Порядок оформления ипотеки от застройщика или обычного продавца должен включать и подготовительные этапы. Одним из них является предварительный расчет ежемесячных платежей. Проще всего это сделать, воспользовавшись специальным калькулятором, который есть на сайте каждого банка.
Важно помнить, что одного самостоятельного расчета, даже если покупателю кажется, что он вполне справится с платежами, недостаточно. Размер платежа в идеале должен составлять 45-60% от суммы дохода, и банк вряд ли одобрит ипотеку, если этот процент будет больше. Это связано с тем, что такие значительные расходы увеличивают риск невыполнения кредитных обязательств со стороны заемщика.
Рассчитывать следует не только собственные доходы, но и возраст. Банки не зря устанавливают граничные рамки от 21 до 65 лет. Это значит, что при ипотеке сроком, скажем, в 30 лет на момент ее погашения заемщик еще будет находиться в трудоспособном возрасте или же только собираться выйти на пенсию. Оценить свой возраст заранее нужно еще и потому, чтобы не быть разочарованным в случае отказа со стороны финансовой организации.
Шаг 3. Выбрать способ приобретения жилья
Способ будущей покупки зависит от того, какая недвижимость выбрана: строящаяся или уже введенная в эксплуатацию. Взять квартиру в ипотеку на разных стадиях строительства – не равно купить ее у обычного собственника, хотя основные отличия, главным образом, сводятся к разновидности заключаемого договора.
Если недвижимость необходима в ближайшее время, лучше выбрать квартиру в готовом доме и приобрести ее по договору купли-продажи. От момента заключения сделки до получения ключей пройдет сравнительно немного времени, зато не придется нервничать и ждать завершения строительных работ. В это же время вторичное жилье может стоит заметно дороже вторичного, а сниженная процентная ставка по ипотеке доступна в основном только для строящейся недвижимости.
Приобрести свои личные квадратные метры на этапе котлована, если не стесняет время, намного выгоднее. Купить квартиру в ипотеку у застройщика вполне реально по сниженной процентной ставке, которая, в сочетании с пока еще невысокой ценой, не нанесет семейному бюджету серьезного урона. Однако и в этом случае есть свои риски, самый важный из которых – вероятность остановки строительства. К тому же, въехать в квартиру, купленную по ДДУ, можно только после введения дома в эксплуатацию.
Шаг 4. Выбрать банк
При оформлении ипотеки в новостройке нужно знать, что, выбирая банк, стоит ориентироваться не только на процентную ставку, но и на другие важные параметры. К ним относятся:
- надежность финансового учреждения;
- требования к оценке платежеспособности соискателя;
- условия и сумма страховки;
- возможность досрочного погашения кредита.
После этого необходимо собрать базовый пакет документов, который примерно одинаковый для предъявления в большинство банков:
- паспорт;
- СНИЛС;
- справка с места работы о доходах 2-НДФЛ;
- свидетельство о заключении брака или его расторжении;
- копия трудовой книжки.
В отдельных случаях банк может запросить дополнительные бумаги, список которых предоставляет соискателю сам.
Шаг 5. Оформить договор
Один из конечных пунктов оформления ипотеки в новостройке включает подписание кредитного договора. Разумеется, следует очень внимательно читать все его пункты, особо важными из которых являются:
- возможность досрочно погасить ипотеку путем рефинансирования или другой операции;
- предусмотрены ли изменения ставки по кредиту со стороны банка и на каких условиях;
- график платежей с указанием точных дат – он не раз пригодится для того, чтобы не запутаться в выплатах и не пропустить время внесения платежа.
Шаг 6. Принять квартиру
В процессе передачи денег застройщику или продавцу покупатель, он же заемщик, не принимает никакого участия – банк самостоятельно перечисляет деньги, и только в отдельных случаях может потребоваться его присутствие.
Даже если недвижимость покупается на этапе котлована, рано или поздно здание вводится в эксплуатацию, и тогда наступает время принимать квартиру. Для осмотра застройщик обязан прислать официальное приглашение, которое лучше не игнорировать, чтобы вовремя выявить недоработки и другие дефекты. После осмотра, если он прошел успешно, подписывается акт приема-передачи, и новому владельцу передаются ключи от жилья.
Нужно помнить, что, если дефекты будут выявлены позже, доказать, что они произошли по вине застройщика или подрядчика возможно, но тяжело. Лучше всего подходить к процессу осмотра как можно более щепетильно, ведь покупателю за эту квартиру придется расплачиваться еще много лет.
Шаг 7. Зарегистрировать право собственности
После подписания акта следует передать договор покупки в Росреестр для государственной регистрации права собственности. Проще всего это сделать через один из МФЦ, а сама процедура регистрации займет до месяца.
На свидетельстве ставится специальная пометка, что недвижимость имеет обременение и является залоговой – фактически принадлежит банку. Покупатель имеет право только пользоваться ею, но распоряжаться иным образом без согласия кредитора не может. К таким действиям относятся продажа, дарение, завещание и даже перепланировка.
После полной выплаты задолженности нужно обратиться в Росреестр повторно, но уже затем, чтобы снять пометку об обременении.
Шаг 8. Получить налоговый вычет
Ипотека выдается только официально трудоустроенный гражданам, и они же имеют право получить налоговый вычет в размере 13% от потраченных на покупку средств в пределах лимита – 2 млн рублей.
Отдельно можно оформить и вычет по процентам по ипотеке с ограничением уже в 3 млн рублей. В итоге, если воспользоваться двумя этими лимитами сразу, можно рассчитывать на возврат до 650 тысяч рублей, способных стать значительным подспорьем для семейного бюджета в финансово непростое время.