Безопасно купить квартиру в новостройке – это первейшее желание каждого покупателя. Всем давно известно, что средства на недвижимость, а они обычно немаленькие, следует доверять только надежным, проверенным застройщикам, чтобы в дальнейшем не возникало никаких недоразумений с получением новой жилплощади. Несмотря на то, что государство постоянно занимается урегулированием спорных вопросов и ужесточает требования к работе строительных компаний, до сих пор встречаются случаи проблемных ситуаций. Они происходят равно как по вине застройщиков, так и из-за невнимательности покупателей, упускающих из виду важные моменты сделки.
Что нужно знать о современных правилах приобретения недвижимости?
Что же нужно знать, покупая жилье в новостройке? Самый важный аспект – это финансовые и юридические положения, регулирующие, как именно будет оплачиваться квартира, в какой момент дольщик станет собственником, что происходит в случае банкротства застройщика?
Способы оплаты
- Эскроу-счет. Согласно законодательству, с лета 2019 года при заключении договора долевого участия застройщик не имеет права принимать деньги от покупателя напрямую. Они отправляются на специальный эскроу-счет, на котором сохраняются вплоть до официального ввода дома в эксплуатацию.
Это было сделано для того, чтобы уменьшить количество обманутых дольщиков, ведь прежде эти средства использовались напрямую для строительства, и в случае банкротства застройщика вернуть их было проблематично. В случае с эскроу-счетами при непредвиденных обстоятельствах деньги возвращаются покупателю в полном объеме.
- Ипотека. Она применяется в том случае, когда покупатель обладает лишь частью суммы, необходимой для приобретения квартиры. Те средства, которые есть у него в наличии, идут в качестве первоначального взноса, а недостающую часть компенсирует банк. В процессе строительства дома дольщик постепенно возвращает кредитные средства, а квартира до полного погашения займа считается собственностью банка.
- Рассрочка используется в основном для договоров купли-продажи в уже сданных домах, а на стадии строительства к ней прибегают неохотно. Дело в том, что наличие эскроу-счетов положительно сказывается на банковской аккредитации застройщика, поскольку служит своеобразной страховкой на случай банкротства. Если же рассрочка возможна в процессе возведения многоквартирного здания, зачастую она предлагается на невыгодных условиях: первоначальный взнос в размере 40-50% стоимости, небольшой срок для выплаты основной суммы с крупными ежемесячными платежами. Кроме этого, застройщик может увеличить конечную стоимость квартиры, мотивируя это ее подорожанием на рынке недвижимости.
Акт приема-передачи
Для осмотра готовой квартиры застройщик направляет дольщику специальное уведомление. Очень важно, чтобы оно было отправлено официальным письмом, а не просто озвучено по телефону или в мессенджере.
На протяжении недели дольщик должен явиться для предварительного осмотра и подписания акта приема-передачи. Если этого не произойдет, акт будет подписан в одностороннем порядке, и станет намного сложнее доказать, что возможные недостатки возникли по вине застройщика.
Для наилучшего разрешения спорных ситуация в пользу дольщика ему стоит помнить о некоторых нюансах оформления этого документа:
- дольщик имеет право пригласить независимого специалиста для оценки состояния квартиры;
- при выявлении недоработок, застройщик обязан исправить их на протяжении 45 дней;
- акт приема-передачи не может быть подписан до устранения всех недостатков квартиры;
- при обнаружении значительных дефектов, которые практически невозможно исправить, дольщик имеет право расторгнуть договор со строительной компанией;
- если незаметные ранее недостатки проявились после получения ключей, собственник может направить застройщику официальное требование об их устранении, а в случае отказа – обратиться в суд.
Право собственности
После подписания акта приема-передачи и получения ключей дольщик должен обязательно зарегистрировать право собственности на жилье. Это можно сделать в МФЦ или Росреестре, лично или ценным письмом отправив все необходимые документы для покупки квартиры: ДДУ или договор ипотеки, акт приема-передачи, документ о полном погашении стоимости объекта, если он уже введен в эксплуатацию.
Если квартира все еще имеет долг по ипотеке, ее также можно оформить в качестве собственности, однако с временной пометкой о банковском обременении.
Банкротство застройщика
Во время заключения договора долевого участия покупатель защищен от многих рисков, однако в случае с банкротством застройщика могут возникать некоторые проблемы. Дело в том, что, согласно ФЗ 127 о банкротстве, часть долгового обременения ложится на плечи дольщиков из-за невозможности его выплаты самим застройщиком. Без покрытия этого долга будущий жилищный кооператив не сможет получить в собственность недостроенный объект. Размер этой суммы может достигать 5-10% стоимости квартиры.
При банкротстве строительной фирмы также можно закрепить за собой право собственности на квартиру. Для этого следует подать соответствующее заявление на имя арбитражного управляющего, чтобы войти в очередь по передаче недвижимых объектов. Это поможет защитить квартиру от выставления на торгах аукциона.
Советы при покупке квартиры в новостройке
Правильно и безопасно купить квартиру в новостройке можно, следуя нескольким несложным советам. Для того, чтобы защитить свои нервы и средства, необходимо:
Выбирать почти достроенный дом
С точки зрения цены, квартиры на финишных этапах строительства могут стоить заметно дороже, однако в это же время риск остановки, заморозки строительства или банкротства строительной фирмы значительно меньше. Случаи банкротства перед самым завершением объекта практически не встречаются.
Проверить документы и историю застройщика
Застройщик должен иметь полный пакет документов, удостоверяющих его право на данный вид деятельности, строительство в конкретном населенном пункте, собственность или право пользование земельным участком. Как правило, такие данные находятся в свободном доступе на сайте строительной компании, поскольку не являются коммерческой тайной. Если их там нет, можно запросить выписку из ЕГРЮЛ, которая сообщит всю необходимую информацию.
История предыдущих проектов важна с точки зрения его надежности. О ней можно узнать в интернете: на тематических форумах или специализированных независимых сайтах. Больше всего внимания следует уделять тому, не было ли у застройщика длительных просрочек в сдаче объектов или остановленных проектов, не проходил ли он в качестве ответчика по многочисленным судебным искам.
Внимательно изучить договор
Договор долевого участия – достаточно объемный документ, в котором редко бывает менее десяти страниц, поэтому относительно любых непонятных пунктов лучше всего проконсультироваться с хорошим юристом.
Иногда застройщики включают в ДДУ позиции, заранее ставящие дольщика в невыгодное положение, если при сдаче дома возникнут спорные ситуации. Наиболее распространенные из них:
- Штраф в случае одностороннего расторжения договора со стороны дольщика. Упомянутая цифра может достигать 10-20% стоимости квартиры, а само понятие штрафа призвано обезопасить застройщика от аннулирования ДДУ. Подобный пункт договора можно даже не оспаривать при подписании, поскольку он напрямую противоречит 214-ФЗ, в котором говорится, что в случае расторжения договора со стороны дольщика, застройщик обязан вернуть ему уплаченные средства в полном объеме.
- Изменение стоимости квартиры во время переуступки прав требования. В договоре может содержаться пункт, согласно которому во время ППТ стоимость квартиры составляет N-ное количество рублей. Обычно эта цифра значительно выше первоначальной, поэтому заключать договор лучше с тем застройщиком, который не планирует в дальнейшем оформлять подобную переуступку.
- Неустойка за уменьшение площади квартиры, которая начинается с определенного метража. Это значит, что, если квартира окажется меньше заявленной, но в рамках оговоренной в договоре площади, неудобство собственника никак компенсировано не будет.
- Дата, с которой начинаются гарантийные обязательства застройщика. Согласно действующему законодательству, этот период отсчитывается с момента передачи квартиры собственнику. Некоторые фирмы такой отправной точкой указывают дату ввода дома в эксплуатацию, хотя это противоречит 214-ФЗ. Точно так же застройщик может фиксировать гарантийный срок в 45 дней, хотя по закону его длительность должна быть такой, которая одновременно устроит обе стороны.
Прочитать проектную декларацию
Проектная декларация – это самый важный документ, касающийся отдельного объекта. В нем, что особенно важно, указываются точные сроки сдачи дома, во время превышения которых дольщикам положена соответствующая компенсация.
Также в декларации упоминается, какие единицы инфраструктуры будут построены и в какое время. Если для их возведения в документе нет четкой даты, а имеется лишь упоминание, что это входит в планы застройщика, до полноценной комплектации района такими объектами может пройти очень много времени. Также это может свидетельствовать о не слишком хорошем финансовом положении строительной компании.
Поинтересоваться ипотекой
Даже если в планы покупателя и не входит приобретение квартиры в ипотеку, все равно нелишне поинтересоваться, какие именно банки ее предоставляют. Конечно, это не является полной гарантией высокого уровня надежности застройщика, однако может свидетельствовать о банковском доверии, а это, в свою очередь, – о высокой платежеспособности застройщика.
Узнать о проекте застройки
На первый взгляд расположение дома и вид из окон квартиры может казаться вполне приемлемым. Но если в проекте застройки планируется строительство других корпусов, следует узнать, где именно они будут располагаться.
Во-первых, никому не хочется, чтобы в двух шагах от окон выросло еще одно многоэтажное здание, полностью затеняющее дом. Во-вторых, строительные работы на придомовой территории обеспечат жильцов пылью и грязью в лучшем случае на несколько месяцев. Подобным образом ситуация обстоит и с сооружением крупных магистралей – некогда тихие районы могут стать шумными, а их экологическая обстановка резко изменится в худшую сторону.
Уточнить планировку квартиры
Больше всего спорных ситуаций возникает в случае с так называемой свободной планировкой внутренних помещений квартиры, и проблему в этом случае составляют не только несущие стены.
Дело в том, что в проекте обычно указывается характер расположения перегородок. Если собственник соорудит их именно таким образом, все будет сделано по закону. Но если в порядок перегородок будут внесены неучтенные изменения, их нужно предварительно согласовывать. В противном случае перепланировку признают незаконной, и за нее придется выплатить штраф с последующей процедурой узаконивания.
Избегать лишней экономии
Первый аспект нежелательной экономии касается площади квартиры. При ограниченном бюджете временами возникает желание купить жилье поменьше, но это решение со временем может оказаться неоправданным. В таком случае нужно внимательно проанализировать рынок недвижимости в нужном населенном пункте – возможно подходящий вариант найдется в районе с хорошей инфраструктурой, но чуть более отдаленном от центра. В конце концов большую часть жизни человек проводит внутри своей квартиры, а не за пределами ее, поэтому достаточное количество жилого пространства прямо пропорционально комфорту.
Второй нюанс касается различных акций и скидок, которые время от времени предлагают застройщики. Ожидание подобных предложений с целью экономии также неоправданно, поскольку, с одной стороны, подобные квартиры раскупаются почти мгновенно, а с другой – строительная компания может так и не предоставить льготных условий покупки, если все жилье пользуется повышенным спросом.