Сегодня купить жилье, одномоментно погасив его полную стоимость, в большинстве случаев можно, только предварительно продав уже имеющуюся в собственности недвижимость. В остальных случаях покупатели вынуждены прибегать к иным способам расчета, самым популярным из которых является ипотека. При оформлении ипотечного кредита в банке заемщики неизбежно сталкиваются с самым большим недостатком этого способа – огромной переплатой. Однако для тех людей, которые хотят постепенно рассчитаться за приобретенную недвижимость и вместе с этим сэкономить на процентах, существует возможность взять квартиру в рассрочку.
Что такое покупка квартиры с рассрочкой платежа?
Нередко на сайтах застройщиков, среди других возможных форм оплаты, можно встретить предложения о покупке недвижимости в рассрочку. Фактически это означает, что ее стоимость будет погашаться равными платежами на протяжении периода, установленного строительной компанией или обоюдно согласованного в договоре долевого участия.
Следует заметить, что возможность получить рассрочку на квартиру существует и для объектов вторичного рынка недвижимости. Однако в процентном соотношении такой вариант оплаты встречается реже всего. Дело в том, что лишь отдельные продавцы соглашаются на подобный вид взаимных расчетов, ведь даже банковская ипотека позволяет им получить всю сумму сразу, а не ждать ее окончательного погашения долгие месяцы.
При оформлении рассрочки на недвижимость отношения «должник-кредитор» наступают не между покупателем и финансовым учреждением, а между ним и физическим или юридическим лицом. Фактически покупатель ни у кого не берет денег взаймы – продавец предоставляет ему недвижимость при условии, что он выплатит ее стоимость на протяжении определенного отрезка времени.
Условия рассрочки при покупке квартиры в новостройке
Как уже упоминалось, для вторичного рынка такой вид оплаты невыгоден, особенно, если наблюдается спрос на конкретный недвижимый объект. В случае с новостройками все обстоит с точностью до наоборот: при недостатке покупателей, тем более, когда строительство движется к завершению, застройщики стремятся всеми силами привлечь больше клиентов. Для этого в ход идут различные льготные предложения покупки, в том числе возможность взять квартиру в рассрочку без процентов.
Основное требование к этой форме оплаты, которое также отличает ее от ипотеки, – это сумма первоначального взноса. Если во время получения банковского кредита она может стартовать с 10% стоимости квартиры, а в некоторых случаях быть вообще нулевой, то минимальный размер самого первого платежа во время его рассрочки – 30%. На практике и эта цифра встречается нечасто – охотнее всего строительные компании идут навстречу тем клиентам, которые готовы выплатить половину стоимости сразу. В среднем же размер первоначального взноса при рассрочке колеблется в пределах 50-70%.
Другие условия покупки квартиры в рассрочку подразумевают определение срока, на протяжении которого покупатель обязан погасить задолженность перед застройщиком. И в этом случае рассрочка значительно отличается от ипотеки. Если банковский кредит, взятый на покупку недвижимости, выплачивается в среднем около 20 лет, но рассрочка не подразумевает такого периода, поскольку это очень невыгодно продавцу.
Максимальное время, которое дается на закрытие долга перед застройщиком – два, а в очень редких случаях – два с половиной года. Срок погашения рассрочки напрямую зависит от величины первоначального взноса, а также от этапа строительства, на котором находится здание. Более охотно строительные компании назначают сроки от полугода до полутора лет, желательно при начальной оплате не менее половины стоимости квартиры.
Виды рассрочки от застройщика
Хотя принцип покупки жилья в рассрочку и подразумевает отсутствие переплаты, в некоторых случаях она может присутствовать, поэтому принято выделять беспроцентную и процентную рассрочку.
Рассрочка без переплаты имеет место в том случае, когда платежи разбиваются на сравнительно небольшой промежуток времени – максимум до одного года. Они могут быть как ежемесячными, так и поквартальными – порядок расчетов зависит от взаимных договоренностей покупателя и продавца в лице застройщика.
Если покупка недвижимости сопровождается сравнительно небольшим первоначальным взносом, около 30%, и время строительства позволяет распределить платежи на срок до двух лет, ежемесячно будут начисляться 1-2% на оставшуюся задолженность. Разумеется, чем дольше будет срок, тем больше придется переплатить. Со стороны застройщика такой подход к получению оплаты вполне объясним. По мере продвижения строительства фактическая стоимость квартиры растет, поэтому в итоге он имеет ту же прибыль, как если бы продал ее именно на данном этапе.
Как оформить рассрочку на квартиру?
Поскольку в подавляющем большинстве случаев во время оформления рассрочки речь идет о квартирах в строящемся доме, между продавцом, выступающим в данном случае кредитором, и покупателем заключается договор долевого участия.
Для того, чтобы безопасно купить квартиру в рассрочку, следует учесть абсолютно все нюансы, которые могут иметь отношение к договоренностям такого рода. Порядок приобретения недвижимости в рассрочку, в частности для вторичного жилья, следующий:
- Стороны заключают договор, в котором обязательно прописывается размер первоначального взноса, а также порядок погашения остатка с указанием сумм, которые подлежат выплате. Если речь идет о квартире на вторичном рынке, оформляется предварительный ДКП.
- Продавец собирает все документы, которые необходимы для заключения сделки.
- В присутствии нотариуса подписывается основной договор купли-продажи и регистрируется факт передачи первоначального взноса.
- В Росреестре стороны регистрируют переход права собственности, однако с пометкой, что на квартиру налагается обременение до полного погашения долга.
- После выплаты последнего платежа новый собственник снова обращается в Росреестр для снятия обременения.
При заключении договора долевого участия порядок остается таким же, как и для других дольщиков, заплативших за жилье сразу. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, дольщик приглашается для осмотра квартиры и, если тот прошел удачно, вместе с застройщиком подписывает акт приема-передачи. Как правило, график платежей по рассрочке рассчитывается таким образом, что на момент сдачи объекта все задолженности уже погашены.
Основные отличия рассрочки от ипотеки
Купить квартиру можно без участия банка, а можно, обратиться к отдельной услуге, которую банки предоставляют в кооперации с застройщиками, – ипотеке со сниженной процентной ставкой. Хотя и в одном, и в другом случае покупатель сотрудничает с кредитором, в реальности отличий между этими двумя вариантами покупки жилья очень много – иногда они диаметрально противоположны. К основным из них относятся:
- Срок кредитования. Время на полное погашение долга при рассрочке платежа преимущественно превышает один год. Ипотека зачастую оформляется на тридцать лет, и погасить ее досрочно покупатель может только в том случае, если регулярно будет выплачивать суммы, заметно больше установленных.
- Документы. Для одобрения ипотечного кредита требуется безукоризненная кредитная история, а также наличие фиксированного дохода, который может оказаться недостаточным для ипотеки. Для рассрочки такие требования отсутствуют – ее могут одобрить без поручителей или обязательной справки о доходах.
- Проценты. Ипотека, даже с минимальной процентной ставкой, в конечном итоге ведет к переплате, равной стоимости еще одной такой квартиры. При рассрочке превышение конечной суммы минимально или вообще отсутствует, если рассрочка оформлена на короткий срок и не подразумевает уплату процентов.
- Первый взнос. Сегодня многие банки предлагают кредит для приобретения жилья в новостройках вообще без первоначального взноса. В это же время его минимальная сумма при рассрочке – 30%, что требует значительных накоплений перед покупкой
- Платежи. Поскольку при ипотеке платежи разбиты на значительный временной промежуток, их размер вполне посилен для семейного бюджета. Размер платежей во время рассрочки требует высокого уровня дохода.
- Право собственности. Ипотечная квартира находится в залоге у банка, однако право собственности покупателя наступает сразу после сдачи объекта. Если до этого времени он не погасил выплаты по рассрочке, до последнего платежа квартирой будет владеть застройщик.
- Гарантии. Банки, выдающие ипотеку для покупки квартир у определенного застройщика, обычно внимательно проверяют его деятельность. При рассрочке покупатель заключает договор со строительной компанией на свой страх и риск.
Ответственность покупателя при рассрочке
При покупке жилья в рассрочку каждый человек сам должен проанализировать свою платежеспособность. Большинство застройщиков прописывают в договорах ответственность, за просрочку платежей, которая выражается в штрафах разного размера.
При отказе платить со стороны покупателя строительная компания в одностороннем порядке может расторгнуть договор, после чего он останется без денег и без квартиры. По этой причине лучше принимать личное участие в составлении соглашения и по возможности вносить в него пункт, согласно которому, при невозможности и далее исполнять платежную обязанность, покупатель после расторжения договора может вернуть уплаченную ранее сумму, за вычетом штрафов и неустоек, установленных этим же договором.
Понравилась статья?