Что лучше: ипотека или рассрочка?

Существует несколько способов приобрести недвижимость, отдавая за нее деньги не одномоментно, а на протяжении некоторого времени. К наиболее распространенным из них относятся покупка жилья с помощью ипотечного кредита или возможность погашения стоимости квартиры равными частями, предоставляемая девелоперской компанией. В такой ситуации возникает закономерный вопрос: что выгоднее – ипотека или рассрочка от застройщика, и какой способ лучше выбрать отдельно взятому покупателю?

Чем отличается ипотека от рассрочки?

По сути, единственное сходство ипотеки и рассрочки – это постепенная оплата объекта покупки, в остальном же эти два понятия разительно отличаются. Главное отличие состоит в том, что в случае с ипотекой в сделке участвует и третья сторона – банк-кредитор, а при рассрочке покупатель сотрудничает напрямую с застройщиком. 

В рассрочку можно приобрести и вторичное жилье, однако на практике такой способ взаимных расчетов сегодня встречается редко. В основном к нему прибегают строительные компании, продавая квартиры в объектах, которые выходят на финальный этап строительства.

Кроме этого, разница между ипотекой и рассрочкой видна и по многим другим критериям:

• Срок погашения. В среднем ипотечный кредитный договор заключается на срок около двадцати лет. Он может быть меньшим или большим – все зависит от размера первоначального взноса, доходов заемщика и других договоренностей сторон, однако редко когда выплачивается менее, чем за десять лет. Рассрочка, наоборот, подразумевает минимальные сроки окончательных взаиморасчетов. Как правило, этот временной промежуток составляет от шести месяцев до года и лишь в редких случаях доходит до двух лет.
• Первоначальный взнос. Размер первоначального взноса при ипотеке может быть практически любым, и не так уж и редко достигает всего 10% стоимости квартиры. Разумеется, при этом для заемщика будет установлена более высокая процентная ставка, а время выплаты составит не менее тридцати лет. Еще одно отличие ипотеки от рассрочки – то, что взнос при втором варианте оплаты покупки значительно больше и в среднем равняется половине стоимости квартиры.
• Переплата по процентам.  В среднем ипотечная процентная ставки достигает 12-15% и зависит от выбранной программы, размера первоначального взноса и множества других сопутствующих факторов. Даже если обратиться к льготному варианту кредитования с господдержкой, общий размер итоговой переплаты как минимум будет равен стоимости еще одной такой квартиры. В случае с рассрочкой эти расходы значительно меньше. Как таковая беспроцентная рассрочка встречается очень редко, но и обычные ее варианты не наносят ощутимого урона семейному бюджету. Кроме этого, может присутствовать и некоторое повышение ставки, связанное с подорожанием жилья, но обычно оно незначительно.
• Ежемесячные платежи. Ипотечная программа подбирается, а затем и одобряется, таким образом, чтобы расходы на ее погашение составляли не более половины свободных денежных средств заемщика. Также при досрочном частичном погашении долга можно уменьшить сумму ежемесячных платежей. При рассрочке ежемесячные платежи могут составлять довольно значимую сумму – это связано с коротким сроком, отведенным на погашение стоимости недвижимости.
• Вероятность одобрения. По сравнению с ипотекой, получить рассрочку гораздо проще. Для этого нет необходимости подтверждать чистоту своей кредитной истории и сомневаться, сочтет ли банк доходы заемщика достаточными для своевременной выплаты кредита. Кроме этого, рассмотрение заявки на получение рассрочки обычно занимает менее недели, тогда как на всю процедуру получения ипотеки могут потребоваться месяцы.
• Оформление собственности. Ипотека отличается от рассрочки на жилье еще и разным подходом к оформлению права собственности. Во время приобретения недвижимости в кредит это право сразу закрепляется за покупателем, хоть и с пометкой об обременении. При рассрочке же до полного погашения стоимости объекта владельцем остается застройщик. Именно этот факт и обуславливает отсутствие строгих требований к уровню доходов покупателя и его кредитной истории.

Преимущества и недостатки рассрочки и ипотеки

Выбирая как ипотеку, так и рассрочку, покупатель, прежде всего, должен тщательно взвесить свою платежеспособность. У каждого из этих способов расчета есть свои преимущества и недостатки, учитывая которые, будет легче определиться с таким выбором.

Рассрочка

Вариант приобретения квартиры у застройщика подойдет тем людям, которые имеют достаточно большую сумму на первоначальный взнос, при этом обладают сравнительно высоким доходом. Крупный взнос сам по себе уже является признаком платежеспособности клиента и его умения распоряжаться личными денежными активами.

Нередко девелоперы предлагают покупателям рассрочку на самых последних этапах строительства, чтобы гарантированно продать все имеющиеся в доме квартиры. По этой причине их цена не будет завышенной, а после ввода дома в эксплуатацию наверняка возрастет. Если внимательно ознакомиться со всеми представленными на рынке недвижимости предложениями, всегда можно найти вариант рассрочки на более длительный срок. Хотя в этом случае и будет незначительная переплата, но ежемесячные платежи, распределенные по большему отрезку времени, не так сильно скажутся на семейном бюджете.

С другой стороны, именно размер этих платежей – основное отличие ипотеки от рассрочки при покупке квартиры, говорящее не в пользу последней. Именно по этой причине рассрочка немного уступает по популярности ипотечному кредиту.

Второй значимый недостаток рассрочки – невозможность зарегистрировать право собственности на жилплощадь до полного погашения ее стоимости.  Если относительно обремененной ипотечной квартиры заемщик имеет права пользования, то в покупаемом в рассрочку жилье он не может даже оформить постоянную регистрацию. 

Ипотека

Ипотечный кредит – один из наиболее доступных путей приобретения жилья для людей, которые по неким причинам не могут одномоментно оплатить его. Этот вид кредитования разработан таким образом, чтобы защищать интересы обеих сторон, а также способствовать своевременному погашению задолженности.

При наличии постоянного дохода не вызывает никаких затруднений выбрать подходящую ипотечную программу и получить одобрение в банке. Защищающий свои интересы банк никогда не выдаст кредит клиенту, который станет тратить на ежемесячные платежи более половины своего дохода. Определенным образом это оберегает и интересы заемщика, страхуя его от понижения уровня жизни.

Однако именно строгие требования и являются одним из недостатков ипотеки. Например, если заемщик имеет невысокий доход, но при этом получает неофициальную прибыль из других источников, доказать этот факт будет очень трудно. Кроме этого, банк учитывает и его расходы, могущие составить значительную часть общего дохода семьи.

Второй минус ипотеки – длительное время выплат. Покупатель недвижимости фактически становится должником банка на многие годы. В течение этого времени он будет должен постоянно заботиться о наличии постоянного дохода, желательно не самого низкого, и внимательно следить за соблюдением сроков погашения кредита.