Как купить квартиру в строящемся доме: способы вложения денег в строительство в 2024 году — плюсы и минусы

Экономическая ситуация и невысокие зарплаты не позволяют россиянам покупать квартиры за наличные. В 2010-х годах главным способом покупки стало долевое строительство. К 2020 году долевое строительство лишилось поддержки государства. Поэтому тем, кто планирует купить квартиру в строящемся доме, стоит узнать больше об особенностях актуального строительства и факторах, с которыми можно столкнуться при покупке.

Долевое строительство

Покупка квартиры у застройщика на этапе строительства преобладала в российской практике с 2005 по 2019 год. Чтобы построить многоквартирный дом, строительной компании требовалось от 500 млн до 4 млрд рублей, в зависимости от региона. Источником их получения становились средства граждан, которые покупали квартиры в строящемся доме. Чтобы заинтересовать, строительная компания предлагала купить планируемое жилье по цене на 20-30% ниже рыночной. 

Сделку оформляли договором долевого участия. Покупать квартиру в строящемся доме стало выгодно. Однако договор не спасал покупателя от проблем. Застройщик мог начать строительство и не завершить. Закон не устанавливал правила расходования средств строительной компанией и не контролировал процесс. Поэтому в стране появлялось все больше «проблемных домов». К 2019 году насчитывалось 894 недостроенных дома и 98570 обманутых дольщиков. Ответ на вопрос: «Стоит ли покупать квартиру в такой новостройке?», очевиден. Те, кто уже попал в проблемную ситуацию, могут только надеяться, что когда-то дом достроят. 

Законодательство пытались ужесточить, но результата это не принесло. Поэтому с 1 июля 2019 года введен запрет на заключение договоров долевого строительства. Можно ли купить квартиру в строящемся доме после июля 2019 года? Да, но уже совсем другими способами. 

Эскроу-счета

Сейчас купить квартиру в строящемся доме можно при помощи проектного финансирования и эскроу-счетов. Новая схема действует с 2019 года. Алгоритм действий застройщика и покупателя выглядит следующим образом:

1. 1

   Стороны заключают договор о проектном финансировании.
2. 2

   Деньги покупателя для приобретения квартиры в строящемся доме «падают» на специальный счет. Взять их оттуда застройщик может только тогда, когда подпишет акт сдачи дома в эксплуатацию. Использовать их на строительстве этого здания он не сможет. 
3. 3

   Если строительной компании нужны деньги для завершения строительства, то она обращается в банк за кредитом. 
4. 4

   Достроив дом, застройщик сдает квартиры покупателям, забирает деньги с эскроу счетов и рассчитывается с банком. 

Для покупателя ситуация изменилась в части защиты  внесенных денег государством. Если застройщик обанкротился или у вас изменились обстоятельства, вы можете забрать деньги. Это плюс. Минус тоже присутствует. Ставка кредита, который берет в банке застройщик для завершения строительства, составляет 13% годовых. Скорее всего, стоимость договора с покупателем вырастет на те же 13%, как минимум. 

Стоит ли покупать квартиру в строящемся доме в новых условиях? Для ответа на вопрос придется вооружиться калькулятором и посмотреть, сколько стоят квартиры в сданных новостройках в интересующем покупателя районе. Если разница между готовой и строящейся квартирой составит 7% и меньше, то стоит брать квартиру в новостройке. Если разница – 20-25%, то можно купить квартиру на этапе строительства.

Что нужно и важно знать потенциальному покупателю об эскроу-счетах

Предусмотрено ли депонирование денег на эскроу-счетах? Учитывая то, что покупатель вносит деньги на счет, с которого застройщик не может их брать до конца строительства, возникает вопрос, начисляются ли банком проценты, как на депозит. К сожалению, пока на эскроу-счета проценты не начисляются (ст. 15.5 Закона №214-ФЗ), но это не значит, что это будет оставатся невозможным в будущем.

Как взаимодействуют банк и застройщик по эскроу-счетам? Застройщик не видит количества поступивших средств и не может регулировать поступления. Сведения о движении средств на счетах составляют банковскую тайну. Но застройщик имеет право предлагать покупателю внести в договор предложения по урегулированию ситуации со счетами в рамках закона. Что касается взаимодействия строительной организации с банком, то оно происходит исключительно в рамках заключенного кредитного договора.

Жилищный строительный кооператив

ЖСК – еще один вариант взаимодействия застройщика и будущих квартировладельцев. Трудно сказать насколько жизнеспособны ЖСК. На данном этапе можно сказать только, в чем разница и как правильно покупать квартиры в строящемся доме с ЖСК.

Алгоритм покупки:

1. 1

   Покупатели объединяются в кооператив. Сделать это несложно, а практика совместного строительства имеет давнюю традицию – она практиковалась на нашей территории еще со времен средневековья. 
2. 2

   Члены кооператива совместно определяют, что собираются построить и как. Затем выбирают застройщика и заключают с ним договор.
3. 3

   Дольщики вносят средства на счет ЖСК. На этом этапе они не покупают квартиру в строящемся доме. 
4. 4

   Деньги дольщиков остаются на счету ЖСК и перечисляются строителям постепенно.

Плюс ЖСК в том, что люди сами устанавливают, что строить, какие материалы использовать и т.д. Успех зависит от наличия строительного опыта у членов правления ЖСК. Минус в том, что все риски ложатся на участников кооператива. Государство не гарантирует возврат вложенных средств в случае непорядочности выбранного правления ЖСК или недобросовестных застройщиков. Хотя ЖСК не имеет права заниматься продажей квартир в построенном доме. 

Когда застройщик может начинать продавать квартиры

Рассмотрим доступные застройщику и покупателю в 2024 году варианты покупки квартир на этапе строительства:

1. 1

   Если компания только планирует начать строительство, но средств не хватает, то она берет кредит в банке. Заключать договора бронирования незаконно для всех. 
2. 2

   Если строители получили все необходимые документы, вырыли котлован и построили 30% от планируемого объема работ, то им разрешили продавать квартиры и подписывать договора долевого участия или заключать договора на проектное строительство. 

По данным крупнейшего застройщика России ГК «ПИК», в 2020 году объем продаж по эскроу-счетам составил 25% от общего объема продаж. Остальные 75% – это строительство по договорам ДДУ. Аудитор Счетной палаты Светлана Орлова сообщила, что полностью на эскроу-счета к началу 2021 года перешли 35% строительных компаний.

На каком этапе строительства можно продавать квартиры? Застройщик может начать продажи даже на этапе 6% построенного дома, если использует эскроу-счета. На этапе, когда выполнено 30% от запланированного строительства можно купить квартиру, оформив договор ДДУ или договор проектного строительства. 

С чего начать покупку квартиры в строящемся доме и какими должны быть действия покупателя

План включает в себя 6 пунктов:

1. 1

   Определить бюджет покупки. 
2. 2

   Определиться с количеством комнат, выяснить метраж предлагаемых квартир, и стоимость квадратного метра. Соотнести со своими финансовыми возможностями.
3. 3

   Принять решение по ипотеке и программам господдержки.
4. 4

   Выбрать подходящий вариант квартиры. 
5. 5

   Договориться с продавцом.
6. 6

   При необходимости взять кредит в банке, а затем оформить договор с застройщиком.

Чтобы определить бюджет покупки рекомендуется подсчитать годовой семейный доход. Умножить полученную цифру на 3-5. Полученное число – это верхний предел стоимости квартиры, которую может купить семья на стадии строительства. Средний срок ипотеки в России – 20 лет.  За это время покупатель легко погасит стоимость, не отказывая себе в ежедневных тратах, в т. ч. в поездках в отпуск и крупных покупках.

Ошибки, которые совершают покупатели при покупке строящегося жилья

Люди часто допускают ошибки, которых можно было бы избежать, действуя более разумно и осторожно. Поэтому тем, кто размышляет, как лучше купить квартиру в строящемся доме, следует знать о трех самых распространенных ошибках покупателя:

1. 1

   Первая – желание договориться онлайн (или по телефону) и никуда не ехать. То, что оформляется покупка квартиры в строящемся доме, не значит, что смотреть там не на что. Например, окна предложенной жилплощади могут выходить на задний двор или стену торгового центра, или на заброшенный пустырь. На демонстрационных фотографиях этого не увидеть. Поэтому ехать на объект необходимо. Общение с представителями застройщика поможет понять насколько способна договариваться строительная компания. Сможет ли покупатель настоять на своем, если возникнет конфликт интересов. 
2. 2

   Вторая – невнимательность к планировке. Когда застройщик рисует на схеме расположение мебели в комнате, не указав размеры, то это должно стимулировать покупателя взять в руки рулетку. Ситуация также «намекает», что на самом деле, предметы меблировки не поместятся, если рисовать их с соблюдением пропорций. Поэтому рекомендуется измерить имеющуюся мебель и «расположить» в комнате с указанными размерами, соблюдая масштаб. Закладывайте не менее 1 метра свободного пространства для подхода к шкафу или кровати. Оцените расположение окон. Нарисуйте на схеме направление движения солнца, чтобы понять, насколько хорошо будет освещаться каждая часть будущей квартиры. 
3. 3

   Третья – недооценивание перспектив и дальнейшего развития событий. Почти всегда, за выяснением ответов на вопросы «как купить квартиру на этапе строительства», «выгодно ли это», жилье оценивают с точки зрения сегодняшних потребностей, не думая о будущем. Смогут ли жильцы подняться на свой этаж через 20 лет или если будет сломан лифт? Получится ли передвинуть мебель, чтобы использовать помещения для других функций? Например, из комнаты для дошкольника сделать подходящую комнату для подростка.

Независимо от того, на каком этапе вы покупаете новостройку, важно учитывать все нюансы в комплексе.